W集團(tuán)成立于1984年，是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，自2016年起連續(xù)5年躋身《財(cái)富》“世界500強(qiáng)”。
聚集于全國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈及中西部重點(diǎn)城市，W集團(tuán)定義自身角色為美好生活場(chǎng)景師、實(shí)體經(jīng)濟(jì)生力軍、創(chuàng)新探索試驗(yàn)田與和諧生態(tài)建設(shè)者，希望能不斷深化“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式，通過自身努力滿足人民對(duì)美好生活的各方面需求。
W集團(tuán)不斷思考行業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)，致力于探索前沿技術(shù)與理念的實(shí)踐應(yīng)用。基于此，W集團(tuán)與建筑運(yùn)維領(lǐng)域數(shù)字智能專業(yè)服務(wù)商博銳尚格展開深度合作，2018年起打造東莞W集團(tuán)智云數(shù)字化管理中心，推動(dòng)智能建筑運(yùn)維前探。
一、數(shù)字化工程部工作模式：統(tǒng)一數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，囊括八大業(yè)務(wù)
東莞W集團(tuán)智云數(shù)字化管理中心包含W集團(tuán)城市廣場(chǎng)、厚街W集團(tuán)城市廣場(chǎng)、虎門W集團(tuán)里、松湖W集團(tuán)生活廣場(chǎng)四個(gè)項(xiàng)目，基于“物聯(lián)網(wǎng)+機(jī)電托管”模式，進(jìn)行數(shù)字化、智能化管理探索后，已經(jīng)形成一套基于統(tǒng)一數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、囊括八大業(yè)務(wù)模塊、包括執(zhí)行分析與監(jiān)控的全新“數(shù)字化工程部”工作模式。
工程機(jī)電智慧運(yùn)維平臺(tái)技術(shù)架構(gòu)
本文將以W集團(tuán)城市廣場(chǎng)為例，解析數(shù)字化工程部的平臺(tái)工作模式。
W集團(tuán)城市廣場(chǎng)位于東莞三大城區(qū)(莞城、東城、南城)交匯處，地處市區(qū)中軸，項(xiàng)目總建筑面積15萬(wàn)平，是集辦公、商業(yè)、公寓為一體的綜合性建筑群。W集團(tuán)歷經(jīng)兩年多次深度迭代，最終建設(shè)形成以“四端一云一邊”為系統(tǒng)特色的全數(shù)字化工程部，完成了全面升級(jí)。
W集團(tuán)：以“四端一云一邊”為特色的全數(shù)字化工程部
一次建設(shè)：基礎(chǔ)系統(tǒng)及節(jié)能、安全與品質(zhì)改造
·信息化系統(tǒng)建設(shè)：包括設(shè)備設(shè)施管理系統(tǒng)、租戶付費(fèi)系統(tǒng)對(duì)接、能源管理及配電監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、環(huán)境及安全監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的統(tǒng)一布署。
·節(jié)能專項(xiàng)改造：包括開關(guān)量改造、冷站群控與水平衡調(diào)適。
·安全與品質(zhì)專項(xiàng)改造：包括機(jī)電系統(tǒng)專項(xiàng)檢測(cè)、大門改造、樓層空調(diào)末端改造和新增、應(yīng)急照明電源維修。
二次迭代：深入物業(yè)管理業(yè)務(wù)研究、打造智慧運(yùn)維完整管理體系
完成數(shù)字化映射，將物理世界搬到線上
·無(wú)偏運(yùn)行、有效巡檢、精準(zhǔn)維保、可溯循維修、應(yīng)急響應(yīng)的工作流模塊：線下管理規(guī)則全部搬到線上。
·環(huán)境保障、能耗管控、安全報(bào)警、智能自控的物聯(lián)網(wǎng)+模塊：把專家的專業(yè)咨詢服務(wù)變成日常服務(wù)。
·打怪升級(jí)、培訓(xùn)考核、人效監(jiān)控、評(píng)價(jià)投訴的人員管理模塊：提升人員的合作度和敬業(yè)度。
·風(fēng)控沙漏將結(jié)果管控與過程管控相結(jié)合：保持風(fēng)控措施長(zhǎng)期有效。
智能運(yùn)維管理體系
三次迭代：數(shù)字化交付與常規(guī)工作升級(jí)
分析階段建設(shè)運(yùn)營(yíng)成果，完成數(shù)字化交付、信息化物業(yè)值班室建設(shè)、日常工作信息化落地、冷站升級(jí)、無(wú)偏運(yùn)行等方面的升級(jí)改造。
四次迭代：基于BIM的集中響應(yīng)中心
2019年底開始打造基于BIM的集中響應(yīng)中心，迭代任務(wù)包括BIM-IBMS、硬件服務(wù)器及終端、BA系統(tǒng)的改造、辦公室裝修。
二、數(shù)字化工程部?jī)r(jià)值：統(tǒng)一數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，囊括八大業(yè)務(wù)全流程六大價(jià)值
W集團(tuán)城市廣場(chǎng)數(shù)字化工程部上線以來(lái)，經(jīng)過宏觀系統(tǒng)與微觀循環(huán)綜合營(yíng)運(yùn)，從執(zhí)行、分析到監(jiān)控管理全面落地，實(shí)現(xiàn)初始建設(shè)目標(biāo)，具備運(yùn)行無(wú)偏、品質(zhì)可控、安全無(wú)憂、能源節(jié)約、人員提效、資產(chǎn)增值六大價(jià)值：
1、設(shè)備設(shè)施管理：運(yùn)行可溯
設(shè)備設(shè)施管理是人、流程、場(chǎng)地和科技的高度整合，以戰(zhàn)略性地支持與滿足主營(yíng)業(yè)務(wù)需求為管理核心。
W集團(tuán)通過現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備二維碼與NFC的張貼應(yīng)用，以及BIM模型的構(gòu)建，實(shí)現(xiàn)了物理世界建筑、樓層、空間、系統(tǒng)、設(shè)備及其全部關(guān)系的數(shù)字化交付，涉及設(shè)備1312個(gè)、空間611個(gè)、關(guān)系257條。
同時(shí)，W集團(tuán)以全覆蓋的設(shè)備設(shè)施管理，實(shí)現(xiàn)了建筑運(yùn)維工作從來(lái)源、計(jì)劃、指派/接單、執(zhí)行、記錄、監(jiān)督、結(jié)束到評(píng)價(jià)的全過程線上化流轉(zhuǎn)，做到感知完整、過程可控、保障有力。目前，計(jì)劃性工作包含運(yùn)行、巡檢、維保，非計(jì)劃性包括維修，全部納入設(shè)備設(shè)施管理流程。2019年W集團(tuán)統(tǒng)計(jì)顯示，共計(jì)完成工單12525條，實(shí)現(xiàn)了運(yùn)行規(guī)范、巡檢有效、維保精準(zhǔn)、維修可溯。
運(yùn)行規(guī)范
·統(tǒng)計(jì)顯示當(dāng)年運(yùn)行類SOP上線11個(gè)子類，包含日常重要設(shè)備啟停規(guī)范，涵蓋扶梯、貨梯、客梯、冷卻塔、室內(nèi)照明、制冷機(jī)房等。
·保證各設(shè)備啟閉嚴(yán)格按照策略執(zhí)行，更加規(guī)范；設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)更加可控。
有效巡檢
·具體到每個(gè)巡檢計(jì)劃，流程全面，且因地制宜、可落地，規(guī)避了傳統(tǒng)“巡而不檢，簽單巡檢”問題，提升了巡檢的有效性。
·W集團(tuán)工程全年運(yùn)維巡檢任務(wù)覆蓋設(shè)備650個(gè)、空間300余個(gè)，據(jù)此制定總巡檢計(jì)劃54個(gè)，包括日常巡檢15個(gè)、專項(xiàng)巡檢39個(gè)。2019年11月1日-2020年1月10日巡檢發(fā)現(xiàn)異常183項(xiàng)，占統(tǒng)計(jì)異常事件72%。
精準(zhǔn)維保
·維保計(jì)劃“化整為零”，每單維保工作時(shí)長(zhǎng)控制在0.5-1h以內(nèi)，大大降低人員對(duì)復(fù)雜工作的抗拒，維保工單按時(shí)完成率100%。
·維保SOP圖文并茂，降低對(duì)工作人員技術(shù)能力要求，有效提升維保工作質(zhì)量。
維修可溯
·全年共計(jì)產(chǎn)生2093條維修工單，其中報(bào)修工單占比58%，租戶報(bào)修119次，公區(qū)報(bào)修702次。
·統(tǒng)計(jì)顯示，平均報(bào)修處理時(shí)長(zhǎng)15分鐘，響應(yīng)時(shí)間與維修質(zhì)量都得到了保證，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)行與客戶滿意的雙重目標(biāo)。
·基于維修工單可以形成全面的問題庫(kù)，歸納問題原因，避免同類故障復(fù)現(xiàn)。
2、環(huán)境主動(dòng)管理：品質(zhì)可控
任何一個(gè)建筑空間的本質(zhì)都是“空間、社群、服務(wù)”，環(huán)境管理的優(yōu)劣是保障客戶對(duì)空間與服務(wù)滿意度的重要管理面。博銳尚格梳理東莞W集團(tuán)的需求，提出在環(huán)境健康管理方面營(yíng)造極致體驗(yàn)，通過“完全知情與準(zhǔn)確定位”，讓環(huán)境品質(zhì)可量化、可視化監(jiān)測(cè)，通過“人工智能與主動(dòng)管理”，創(chuàng)造更舒適的環(huán)境。
完全知情&定位準(zhǔn)確
·通過溫濕度、二氧化碳、一氧化碳共計(jì)31個(gè)智能傳感器，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)環(huán)境參數(shù)的全面監(jiān)測(cè)。
·平臺(tái)內(nèi)置融合大量行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的環(huán)境問題排查決策樹，確保每一個(gè)環(huán)境問題都完全知情、定位準(zhǔn)確、處置過程在線可控。
人工智能&主動(dòng)管理
用戶提供基于人工智能的環(huán)境問題后，評(píng)估分析和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理，幫助運(yùn)維管理者主動(dòng)修復(fù)工程缺陷，提前通過運(yùn)行調(diào)整消除環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，避免因環(huán)境問題而造成的租戶滿意度損失。
環(huán)境品質(zhì)管控主動(dòng)管理：平臺(tái)通過不同顏色標(biāo)識(shí)實(shí)現(xiàn)預(yù)警
W集團(tuán)落實(shí)環(huán)境管控，取得良好成效，客戶投拆率大幅下降。以溫度為例，托管后約定營(yíng)業(yè)期間B1-2層公區(qū)溫度26±1℃；3層公區(qū)溫度28±1℃為標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際B1-2層年平均溫度分別為26.9℃、26.2℃、25.8℃；3層年平均溫度27.2℃，管控效果良好。
3、安全風(fēng)險(xiǎn)管控：無(wú)憂防護(hù)
作為商業(yè)綜合體，W集團(tuán)面臨承租戶多且業(yè)態(tài)復(fù)雜、承租戶安全意識(shí)和能力差異大、事故風(fēng)險(xiǎn)不可測(cè)等種種現(xiàn)狀，傳統(tǒng)的管控模式因技術(shù)手段與意識(shí)局限也存在諸多問題，博銳尚格梳理并挖掘痛點(diǎn)背后的原因，設(shè)計(jì)綜合解決方案。
傳統(tǒng)物業(yè)安全風(fēng)險(xiǎn)管控痛點(diǎn)分析
線上線下全立體管控體系
·建設(shè)線上安全管控系統(tǒng)，包括機(jī)房浸水報(bào)警、生活水箱液位、消防水壓、生活水壓、污水坑液位、變壓器溫度、重點(diǎn)機(jī)房溫濕度、重點(diǎn)機(jī)房非法入侵共計(jì)8類、54個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)。
·加強(qiáng)線下安全監(jiān)控體系，在原有288個(gè)監(jiān)控?cái)z像頭基礎(chǔ)上，新增重點(diǎn)區(qū)域點(diǎn)位22個(gè)，共計(jì)310個(gè)視頻監(jiān)控點(diǎn)位輔助進(jìn)行安全管理。
規(guī)范安全報(bào)警檢測(cè)流程
·建設(shè)安全報(bào)警及檢測(cè)管理全流程并制作全部文檔，指導(dǎo)完成傳感器硬件、監(jiān)控系統(tǒng)、執(zhí)行人員響應(yīng)的檢測(cè)，系統(tǒng)可靠性每月在莞城項(xiàng)目至少試驗(yàn)2次。
·編制安全報(bào)警參數(shù)設(shè)計(jì)指南，指導(dǎo)完成各類監(jiān)控項(xiàng)閾值配置。
建立全面算法異常應(yīng)對(duì)方案
統(tǒng)計(jì)常規(guī)問題建立模型，集水井算法、工單流轉(zhuǎn)與報(bào)警消除邏輯、工單超時(shí)未接單、實(shí)際參數(shù)在閾值附近震蕩等，均可通過識(shí)別算法自動(dòng)處理。
目前，W集團(tuán)大部分安全風(fēng)險(xiǎn)問題均可通過管理系統(tǒng)預(yù)警并得到解決，而且相比傳統(tǒng)模式，報(bào)警通知時(shí)間延遲縮短91.05%。
W集團(tuán)中控室大屏的預(yù)警看板全天24小時(shí)處于監(jiān)控可控狀態(tài)
4、能源管理系統(tǒng)：費(fèi)用節(jié)約
能源計(jì)劃的制定、執(zhí)行、協(xié)調(diào)、控制關(guān)系到物業(yè)運(yùn)維組織的收益，為W集團(tuán)物業(yè)的管理重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)，博銳尚格分析實(shí)際工作流程，設(shè)計(jì)了基于用能目標(biāo)的管理方案及基于用能過程的管理方案。
基于用能目標(biāo)的管理：
·通過機(jī)器學(xué)習(xí)預(yù)測(cè)、調(diào)整、確定預(yù)算，并自動(dòng)拆分到日、分項(xiàng)。
·跟蹤預(yù)算執(zhí)行過程，對(duì)預(yù)算超標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)預(yù)警和報(bào)警，定位用能超標(biāo)或不合理的分項(xiàng)、支路。
·填寫用能日志，線上化報(bào)備異常原因。
·月底自動(dòng)生成報(bào)告復(fù)盤，超預(yù)算的原因可追溯和驗(yàn)證。
基于用能過程的管理：
·設(shè)備運(yùn)行策略線上化。
·基于AI聚類算法，從“策略一致性、歷史一致性”兩方面自動(dòng)診斷和預(yù)警，輔助定位運(yùn)行問題。
·及時(shí)調(diào)整優(yōu)化運(yùn)行策略，嚴(yán)格執(zhí)行。
·對(duì)于異常派發(fā)工單，及時(shí)糾正。
能源管理系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)之后，顯示了良好的成效，以2019年數(shù)據(jù)節(jié)能關(guān)鍵對(duì)標(biāo)為例：對(duì)標(biāo)周期2017年6月~2018年5月，同比節(jié)電量34.68萬(wàn)kW集團(tuán)h，節(jié)能率11.05%，總節(jié)能收益23.71萬(wàn)。
5、人員管理系統(tǒng)：賦能提效
物業(yè)管理中的人力工作一直是難點(diǎn)痛點(diǎn)。博銳尚格通過技術(shù)手段、標(biāo)準(zhǔn)建立、流程規(guī)范與操作知識(shí)庫(kù)化，讓執(zhí)行更可控，大幅提升人力管理效率。
賦能：通過信息化手段提升人員的工作能力與工作范圍
·標(biāo)準(zhǔn)工作流程（SOP）線上化隨時(shí)查看，指導(dǎo)物業(yè)工程人員工作，避免某一工作過度依賴人員經(jīng)驗(yàn)，提高了全員專業(yè)能力。
·標(biāo)準(zhǔn)工作流程培訓(xùn)日�；�2019年累計(jì)組織14次筆試，7次實(shí)操考核，6次應(yīng)急演練。
提效：通過人員能力的增加，輔助信息化系統(tǒng)，提高工作效率
·物業(yè)工程人員工作記錄線上化，可量化，加以公平合理的評(píng)價(jià)考核體系和激勵(lì)政策。降低物業(yè)人員對(duì)使用信息化系統(tǒng)的抵觸情緒，提升信息化系統(tǒng)使用率。
·建立數(shù)字化信用體系，提高物業(yè)工程人員工作積極性和效率。
通過人員的賦能和提效，人員結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，人力成本大幅降低，W集團(tuán)從7人編制降低為4人，單位管理面積0.9萬(wàn)平方米/人；松湖、厚街、虎門編制分別3、4、4人，單位管理面積1萬(wàn)平方米/人、1萬(wàn)平方米/人、0.75萬(wàn)平方米/人——相比同類項(xiàng)目約節(jié)省50%人力。
6、資產(chǎn)管理系統(tǒng)：全面增值
為發(fā)揮智能運(yùn)維平臺(tái)的最大價(jià)值，博銳尚格幫助W集團(tuán)建立了科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)全面的資產(chǎn)評(píng)估體系，通過全面評(píng)估，項(xiàng)目閉環(huán)工作得以實(shí)施。通過這一過程，W集團(tuán)的資產(chǎn)使用壽命得到了提升，資產(chǎn)使用過程中的健康度也進(jìn)一步提高，真實(shí)體現(xiàn)了資產(chǎn)的財(cái)務(wù)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)在財(cái)務(wù)上的保值！
科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)全面的資產(chǎn)評(píng)估體系
三、探索不停：深化應(yīng)用的智慧運(yùn)維平臺(tái)
如今W集團(tuán)城市廣場(chǎng)已經(jīng)成為建筑智能運(yùn)維的標(biāo)桿，作為工程機(jī)電智慧運(yùn)維培訓(xùn)基地，9月開始承接參觀，物業(yè)運(yùn)維各方管理人員帶著問題來(lái)到這里，探求落地價(jià)值成果：
·項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)角度：每天從開到閉店工作、應(yīng)急事件處理如何線上化執(zhí)行，輸出標(biāo)準(zhǔn)工作流程。
·運(yùn)維人員角度：每個(gè)崗位對(duì)應(yīng)的任務(wù)與職責(zé)以及之間的工作銜接，如何通過線上化運(yùn)營(yíng)節(jié)省人力成本。
·業(yè)務(wù)場(chǎng)景角度：每個(gè)業(yè)務(wù)線上化管理流程及其價(jià)值，如能源管理、環(huán)境管理、資產(chǎn)管理、人員管理等。
·項(xiàng)目實(shí)施角度：每個(gè)階段實(shí)施內(nèi)容、業(yè)務(wù)架構(gòu)、產(chǎn)品架構(gòu)、現(xiàn)場(chǎng)物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備及成本估算等，方案如何落地。
而博銳尚格與W集團(tuán)的探索腳步并未停止，正在W集團(tuán)城市廣場(chǎng)的成績(jī)基礎(chǔ)上，繼續(xù)深化其他3個(gè)托管項(xiàng)目的應(yīng)用，繼續(xù)前探業(yè)務(wù)研究方向：
·2020年四季度將對(duì)虎門W集團(tuán)里、松湖W集團(tuán)生活廣場(chǎng)兩項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境與安全監(jiān)測(cè)系統(tǒng)信息化升級(jí)。
·未來(lái)將基于W集團(tuán)項(xiàng)目探索新業(yè)務(wù)方向，客流車流信息的利用、人臉識(shí)別等新技術(shù)。
·啟動(dòng)基于BIM的運(yùn)行響應(yīng)中心輕量化研究。
秉承“與客戶過日子”的獨(dú)特經(jīng)營(yíng)哲學(xué)，博銳尚格理解建筑運(yùn)維的長(zhǎng)期持續(xù)，正與商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)一起，通過流程、業(yè)務(wù)、乃至模式的重構(gòu)與創(chuàng)新，通過長(zhǎng)期可持續(xù)的專業(yè)服務(wù)，探索新的行業(yè)成長(zhǎng)模式——W集團(tuán)全數(shù)字化工作程部正是這探索的重要進(jìn)程碑！
與客戶一起成長(zhǎng)，期待博銳尚格努力推動(dòng)之下，建筑智能運(yùn)維領(lǐng)域的新變化！
博銳尚格：作為建筑運(yùn)維領(lǐng)域數(shù)字智能（DAT：Digital Technolgy& AI Technolgy）專業(yè)服務(wù)商，博銳尚格服務(wù)于建筑運(yùn)維管理組織，提供涵蓋建筑數(shù)字化、機(jī)電自動(dòng)化、管理信息化、監(jiān)控智能化、決策數(shù)據(jù)化相關(guān)軟硬件產(chǎn)品及服務(wù)的全棧級(jí)解決方案，助力客戶數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升運(yùn)營(yíng)保障能力、釋放組織能量、創(chuàng)造持續(xù)價(jià)值。秉承“與客戶過日子”的獨(dú)特經(jīng)營(yíng)哲學(xué)，博銳尚格立志打造一家牛的讓員工幸福的企業(yè)，用數(shù)字智能服務(wù)每個(gè)建筑，創(chuàng)造可持續(xù)的美好生活！
