S集團創(chuàng)辦于1990年,作為中國商業(yè)企業(yè)的領先者,經(jīng)營商品涵蓋傳統(tǒng)家電、消費電子、百貨、日用品、圖書、虛擬產(chǎn)品,全場景S集團易購線下網(wǎng)絡覆蓋全國,擁有各類創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)門店13000多家,穩(wěn)居國內(nèi)線下網(wǎng)絡前列;S集團易購線上則通過自營、開放和跨平臺運營,躋身中國B2C行業(yè)前列。
以線上線下的融合發(fā)展引領零售發(fā)展新趨勢,S集團不斷追求前沿技術(shù)與最新理念的應用。2020年S集團與建筑智能運維專業(yè)服務商博銳尚格展開深度合作,以S集團智云數(shù)字化管理中心為里程碑,啟動智能建筑運維前探工作。
全數(shù)字化工程部:增能創(chuàng)效,盡在掌握
S集團廣場踞人民路核心,是由國際知名建筑設計公司RTKL精臻設計的32萬平米城市綜合體,經(jīng)典雙塔雅致造型,328米高度與惠山齊平。
與世界知名物業(yè)管理公司世邦魏理仕達成戰(zhàn)略合作,S集團希望借助CBRE享譽全球的物業(yè)管理經(jīng)驗,為10萬平米購物中心、五星級凱悅酒店、5A甲級寫字樓與精裝酒店式豪宅提供獨到服務,打造無錫商業(yè)新地標。經(jīng)過一段時間的運維,S集團不滿足于即有成績,經(jīng)過與博銳尚格的深度探討,提出了“全數(shù)字化工程部”的構(gòu)想,提出四個理想場景與對應的期望:
全數(shù)字化運行過程呈現(xiàn)——管理場景模塊化、數(shù)據(jù)化、精細化
物業(yè)工程整體管理有術(shù)——數(shù)據(jù)決策,動態(tài)調(diào)整,模式優(yōu)化,品耗兼顧
工程技術(shù)人員執(zhí)行增效——標準規(guī)程SOP化,執(zhí)行在線化,流程線上化
設備安全與資產(chǎn)管理可控——全貌監(jiān)測,提前預警;三維建模,信息共享
以此場景為藍圖,經(jīng)過深入規(guī)劃設計建設,通過基于BIM的運維響應中心、建筑能源全過程量化管理、設備設施AIOT增強管理、健康與環(huán)境主動管理等四大解決方案的實施,博銳尚格為S集團打造了智云數(shù)字化管理中心,樹立了“全數(shù)字化工程部”樣板。
落成后的S集團智云數(shù)字化管理中心在內(nèi)部被親切的稱為“智云機房”,通過“人、事、物、錢”四大條線管理,落實了理想場景構(gòu)想,全面實現(xiàn)增能效創(chuàng)效,極大的節(jié)約了人力物力
智云數(shù)字化管理中心管理模塊
一、全數(shù)字化運行與結(jié)果呈現(xiàn):整體工作模塊化、數(shù)據(jù)化、精細化
S集團項目包含寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓四個業(yè)態(tài),智云系統(tǒng)覆蓋商業(yè)和寫字樓的冷站,其中僅商業(yè)一處,B1-7F面積達9.8萬,商管工程物業(yè)總共59人,服務商戶140多家,日常負責末端風機組90臺,加上B1吊頂機約120臺左右,廣場照明、扶梯、客梯、多經(jīng)點位等,日常工作可謂千頭萬緒。
以智云機房為依托的S集團全數(shù)字化工程物業(yè)組織,針對工程物業(yè)組織日常管理的“人、事、物、錢”等各種具體事項,拆分成能耗管理、設備運行、環(huán)境管理、人員管理、維修管理、巡檢維保管理、設備安全、資產(chǎn)管理8個領域,分成資產(chǎn)管理組、中控管理組與技術(shù)管理組三個模塊,推進日常管理。
全數(shù)字化工程部組織的管理邏輯
數(shù)字化工程物業(yè)組織通過“智云執(zhí)勤工作歷”,實現(xiàn)組織驅(qū)動,改變了傳統(tǒng)物業(yè)工作組織“以經(jīng)理意志為驅(qū)動”的工作狀態(tài),也改變了工作流程。下面將就物業(yè)運維管理者最關(guān)心的能耗管理、環(huán)境管理與設備運行,介紹智云平臺帶來的數(shù)字化轉(zhuǎn)型,展示當下的管理流程與管理狀態(tài)。
1、節(jié)能降耗,實現(xiàn)精細化的能耗管理
能耗管理傳統(tǒng)使用抄表管理方式,對能耗管理關(guān)注較高的物業(yè),能做到每月整體抄表四次、重點設備天天抄,管理已經(jīng)非常到位。但這種管理有兩個缺陷:一、投入大量人力,一個月四次抄表至少要投入16個人天左右,還不算天天抄的重點設備;二、無法做到精細化管理,因為抄表的顆粒度仍然不足(達不到逐時逐支路都有用能數(shù)據(jù)記錄的程度),不能分析用電超在哪天、什么時段超的、什么原因超的。
智云機房運行模式改變了能耗管理的流程,系統(tǒng)通過新裝600多塊智能電表和原有電力系統(tǒng)改造,實現(xiàn)了用電數(shù)據(jù)實時傳回平臺,可以以小時為單位進行分項用電的統(tǒng)計。不僅如此,平臺能耗管理系統(tǒng)還可以對每個用電支路/分項進行策略設置,監(jiān)測用電是否異常,同時可以提供月度能耗、日能耗使用,以及同比、環(huán)比、及周同比等多維度的比較,為節(jié)能策略提供有效依據(jù)。
智云平臺的月度能耗分析
通過一段落時間運行,S集團的能耗管理已經(jīng)可做到盡在掌握:計劃用能多少、實際用能多少、什么時候用的、什么時候用超的、因為什么用多了……都知道,門清!
2、多方數(shù)據(jù),實時保障環(huán)境品質(zhì)
環(huán)境品質(zhì)的主動管理直接關(guān)系服務口碑、租金收益和顧客體驗。
傳統(tǒng)工程物業(yè)的管理方式是在各個樓層定點安裝溫度計、定點巡檢溫度情況,以評估當天的環(huán)境情況。這里也存在兩個問題:一、投入大量人力,一個月綜合計算需要投入至少5-8個人天;二、無法實現(xiàn)更精細的環(huán)境管理,如上午10點查看了解是27度,但下午1點是多少度、4點是多少度,空間悶不悶、PM2.5量多少都無法量化,管理者對環(huán)境的感知像是存在一堵墻,時效性、客觀性都不足,進而增大了環(huán)境失控風險。
智云機房運行模式改變了環(huán)境管理的狀態(tài),現(xiàn)在全場安裝89臺環(huán)境傳感器,可以實時傳回CO2、CO、溫度、濕度等各種影響環(huán)境品質(zhì)的參數(shù),可以形成量化的數(shù)字化環(huán)境系統(tǒng),實時掌握場館內(nèi)的品質(zhì)情況,極大的降低了降低了環(huán)境品質(zhì)失控的風險;且基于大量客觀的環(huán)境數(shù)據(jù),便于管理決策。
智云平臺根據(jù)實時數(shù)據(jù)反饋調(diào)研環(huán)境運營策略
3、化繁為簡,運營無憂的設備運行系統(tǒng)
建筑機電設備運行管理的工作復雜且量大,典型的兩部分是照明和冷站的運行管理。傳統(tǒng)模式,冷站管理基本靠工程班組的經(jīng)驗來支持:幾點開、幾點關(guān)、閥門開多少、蓄冷蓄多久、冷站技工具體的操作執(zhí)行流程……都要工程經(jīng)理或暖通主管憑借經(jīng)驗指揮,復雜且中間要投入大量人力,如僅冷熱源班組就需要6個人3班倒。
除人力數(shù)量的投入外,傳統(tǒng)管理模式還存在重大弊端:需要人全身心的投入到這件事去執(zhí)行操作,而人控制的頻率和精度都不夠,且人的疏忽不可避免,因此問題頻出。
智云機房的運行模式改變了設備運行的狀態(tài),目前通過大數(shù)據(jù)綜合分析歷史開機經(jīng)驗,整合形成運行模式。目前已經(jīng)形成區(qū)分開店時間、區(qū)分溫度等八種設備運行模式,所有運行模式均支持自動運行。
現(xiàn)在設備管理系統(tǒng)可以按照預設的模式自動開關(guān)機,平臺針對不同天氣設置了不同的供水溫度要求,依靠智云平臺后臺的核心算法,可以對標供水溫度,自動加機減機、加泵、減泵、調(diào)整負載,水閥開度等等實現(xiàn)動態(tài)調(diào)整,解決了傳統(tǒng)運營模式的弊病。
同時系統(tǒng)設置了多角度的故障評測模式,可以精確定位故障,對故障排查定位、預警起到了很大幫助作用。運行僅兩個月,即通過系統(tǒng)故障信號準確定位26處影響環(huán)境品質(zhì)的末端設備故障。
精確定位故障提供了保障節(jié)能的良性土壤
二、工程物業(yè)管理有術(shù):數(shù)據(jù)決策,動態(tài)調(diào)整,模式優(yōu)化,品耗兼顧
“數(shù)據(jù)決策,動態(tài)調(diào)整,模式優(yōu)化,品耗兼顧”是智云平臺的四大管理特點,把物業(yè)運維工作拆分成能耗管理、設備運行、環(huán)境管理、人員管理、維修管理、巡檢維保管理、設備安全、資產(chǎn)管理8個領域,并完成數(shù)字化的運營流程升級,同時通過智云工作歷的推進,智云機房實現(xiàn)了工程物業(yè)管理全過程可知可控,提升了物業(yè)工程整體決策能力,提高了整體管理質(zhì)量。
智云工作歷可視化的作業(yè)部分,有日報、能耗分析等內(nèi)容,這部分把環(huán)境系統(tǒng)當眼睛、耳朵,以大量數(shù)據(jù)為基礎,對標品質(zhì)、能耗,實現(xiàn)模式優(yōu)劣評估與不間斷的優(yōu)化管理,不斷降低運維決策難度,提升管理質(zhì)量。
智云工作歷
數(shù)字化帶來的是絕對的決策依據(jù),以冷機運營為例,智云平臺通過數(shù)據(jù)分析,改變了物業(yè)5年的開機方式。
以往物業(yè)早上7點開始打開全部3臺冷機,上午11點開始融冰,下午3點左右停止融冰,到5點30分之后再次融冰到到晚上7點。物業(yè)認為高峰時拉低溫度,可以抵御高峰負載期。但智云平臺分析溫度曲線發(fā)現(xiàn),環(huán)境溫度全天呈下降趨勢,下降額度與供冷時長有關(guān),環(huán)境溫度不受供水溫度短期內(nèi)上下1-2度范圍的浮動影響,且高峰期溫度只能暫緩了下降率。而從實際圖表數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),直接決定營業(yè)期環(huán)境溫度的,是起始供冷時間和全天供水溫度區(qū)間。
總結(jié)以上情況物業(yè)制定了新的開機方案:早上7點30開機2臺,8點開始融冰,通過智能算法調(diào)控冰槽閥門開度,維持全天供冷在8度左右。8點打開5、6、7層末端機組,9點打開1、2、3、4層末端機組。最終相比歷史開機方式,實現(xiàn)了節(jié)能與提升環(huán)境品質(zhì)兩個目標——這就是數(shù)字化的最大意義,為決策提供了大量的數(shù)據(jù)基礎。
數(shù)字化分析過程
三、工程技術(shù)人員執(zhí)行增效:標準規(guī)程SOP化,操作知識庫化,流程線上化
物業(yè)運營管理中的人力管理一直是難關(guān)痛點。管人太難,所以大家通過事的結(jié)果來反饋到管人。智云平臺通過技術(shù)標準、流程規(guī)程的SOP化與操作知識庫化,讓執(zhí)行更可控,進而提升人力管理效率。
巡檢、維保、維修是物業(yè)每月都要例行推進的“事”,傳統(tǒng)工作狀態(tài)大家都了解:怎么修的、什么時候去的、干完了沒、這個月干了多少、質(zhì)量如何、現(xiàn)場維修是否及時、動作是否到位……管理人員都不知道,像個黑匣子,只能去一線人盯人。
智云平臺上線后,針對巡檢、維保這些日常工作,博銳尚格幫助S集團制定了技術(shù)標準和周期,實現(xiàn)系統(tǒng)定期派發(fā),并設置了接單時效要求,又提出了每一步驟進行細化拍照的要求,讓整個過程實現(xiàn)了線上記錄留痕,實現(xiàn)了執(zhí)行在線、過程可視、結(jié)果可評的事務管理。
工單監(jiān)管系統(tǒng)將技術(shù)標準、執(zhí)行過程融合于一體,極大提升了技術(shù)人員執(zhí)行能力
通過線上系統(tǒng),管理者可以實現(xiàn)在線的進度把控,全面在線了解工作質(zhì)量,同時一個個工單累計在一起,又通過數(shù)據(jù)提升了對人的管理指標。通過個人完成率、逾期率、接單總數(shù)等數(shù)據(jù),形成了具體崗位的量化指標,以及工作量、工作態(tài)度、工作質(zhì)量的評價指標。這些都為管理人提供了真實的參考數(shù)據(jù),為績效管理提供了必要依據(jù)。
智云平臺提升了整體管理水準
四、設備安全與資產(chǎn)管理可控:全貌監(jiān)測,提前預警;三維建模,信息共享
設備安全和資產(chǎn)管理是物業(yè)運營的“隱性工作”,智云平臺通過“全貌監(jiān)測,提前預警” 的監(jiān)測管理工作建設,以及”三維建模,信息共享“的資產(chǎn)信息建設工作,改變了其傳統(tǒng)的“不可控狀態(tài)”,讓管理變得可控。
全貌監(jiān)測,提前預警
傳統(tǒng)設備安全工作是模糊的,設備在運行中的狀態(tài)是什么樣不知道,甚至設備已經(jīng)壞了,但因未影響直接運行質(zhì)量,所以管理者并不知曉。
智云平臺基于設備損壞之前的病癥反饋,如溫度報警、過載報警,高壓報警等等,提供了報警統(tǒng)一平臺,對場館的各項報警數(shù)據(jù)進行收集,并監(jiān)測運行狀態(tài)。在系統(tǒng)互通、數(shù)據(jù)打通的基礎上,設備報警可以直接轉(zhuǎn)為工單,將數(shù)據(jù)推到工單系統(tǒng)內(nèi)進行下一步處理,實現(xiàn)了建筑全貌的監(jiān)測管理。
三維建模,信息共享
資產(chǎn)管理通過BIM三維建模的數(shù)字化交付方式,提供了三維、二維資產(chǎn)清單及位置信息圖,解決了依靠人來記資產(chǎn)位置的弊病,再也不會出現(xiàn)人走了,設備不知道在哪的情況。
未來智云系統(tǒng)還會實現(xiàn)工單系統(tǒng)與IBMS系統(tǒng)后臺的打通,實現(xiàn)數(shù)據(jù)同步,將維保、維修、巡檢記錄作為病歷卡自動更新到每一個設備的設備臺賬內(nèi),形成類似4S店的保養(yǎng)記錄,擺脫掉設備狀況依靠人定義的現(xiàn)狀,同時通過信息在線分享,杜絕“只有張三了解那臺設備”的情況,為資產(chǎn)的評估提供有力依據(jù)。
閉環(huán)體系提供四大管理價值
從管理角度說,物業(yè)運維要有計劃、有執(zhí)行、有監(jiān)督,三個關(guān)鍵要素都需要落地并進行循環(huán),完成管理閉環(huán)。
智云平臺建立工作歷的概念,通過由上至下的管理體系搭建運,實現(xiàn)了整個建筑管理的閉環(huán)管理,同時以數(shù)據(jù)對接管理需求,實現(xiàn)建筑全貌的數(shù)據(jù)監(jiān)管,提供了運行安心、進展安心、質(zhì)量安心、方式可選的管理模式。
運行安心:設備運行呈現(xiàn)不斷優(yōu)化的模式,管理者只需監(jiān)管模式是否正確,就可以保障運行品質(zhì)和能耗;只需要監(jiān)管工單執(zhí)行結(jié)果性數(shù)據(jù),就可以知道人效管理情況。
進展安心:工單執(zhí)行在線、執(zhí)行可視,管理者關(guān)心事件的進展及狀態(tài)盡在掌握,杜絕了管理黑匣子。
質(zhì)量安心:所有維修、巡檢、維保工單都有標準可依,且步驟留有痕跡,技術(shù)工程師按步驟推進,就可以確保質(zhì)量。
方式可選:智云平臺提供兩種管理方式,一種輕度管理,一種深度管理。輕度管理是把控關(guān)鍵數(shù)據(jù)是否正常,非重要報警不管;深度管理是只要存在異常,就要去管,有報警就究原因。兩種方式起來的管理效果不一樣的,S集團目前采用輕度管理模式,力求采用經(jīng)濟模式達到更高服務品質(zhì)。
數(shù)字化運營實現(xiàn)多維價值
S集團的智云平臺通過階段運營,取得了直接與間接兩方面價值。
間接價值主要是服務品質(zhì)的提升,而直接價值包括人力、財力兩方面的節(jié)約。從6個月的運營數(shù)據(jù)來看,十萬量級成本節(jié)約可以輕松取得。人力方面,以14名技工編制的場館對標(含冷站),目前冷站運行至少釋放2個人力,能耗管理釋放0.5個人力,環(huán)境管理及排障釋放1個人力,在提升管理效率、實現(xiàn)真巡檢、真維保的同時,大約釋放了3-4人的人力,去年忙不過來業(yè)務,現(xiàn)在輕松就可以完成。
結(jié)合去年供冷季的冷站運行能耗數(shù)據(jù),2020年供冷季,冷站運行月平均節(jié)能約5萬kWh/月,供冷季綜合節(jié)能約30萬kWh。
秉承“與客戶過日子”的獨特經(jīng)營哲學,博銳尚格理解建筑運維的長期持續(xù),正與一批商業(yè)地產(chǎn)領域的先行者一起,通過流程、業(yè)務、乃至商業(yè)模式的重構(gòu)與創(chuàng)新,通過長期可持續(xù)的專業(yè)服務,塑造行業(yè)共生關(guān)系,與客戶一起成長!
博銳尚格:作為建筑運維領域數(shù)字智能(DAT:Digital Technolgy& AI Technolgy)專業(yè)服務商,博銳尚格服務于建筑運維管理組織,提供涵蓋建筑數(shù)字化、機電自動化、管理信息化、監(jiān)控智能化、決策數(shù)據(jù)化相關(guān)軟硬件產(chǎn)品及服務的全棧級解決方案,助力客戶數(shù)字化轉(zhuǎn)型,提升運營保障能力、釋放組織能量、創(chuàng)造持續(xù)價值。秉承“與客戶過日子”的獨特經(jīng)營哲學,博銳尚格立志打造一家牛的讓員工幸福的企業(yè),用數(shù)字智能服務每個建筑,創(chuàng)造可持續(xù)的美好生活!