房訊網(wǎng)訊 2020年12月25日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十七屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"重壓與重生：新格局下新商辦的新未來"。來自地產(chǎn)界、金融界、學術界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過500位嘉賓出席論壇，聚焦運營管理、市場趨勢、智慧園區(qū)、產(chǎn)業(yè)升級、數(shù)字商辦五大核心議題，熱議構建新格局下的新商業(yè)新辦公新園區(qū)新居住，重塑商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新未來。

　　論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，從宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)市場出發(fā)，著眼于科技地產(chǎn)與運維管理、產(chǎn)業(yè)升級與城市更新、智慧辦公與智慧園區(qū)，探討商辦的未來和未來的商辦。年會采取現(xiàn)場交流+線上直播的形式，50家權威主流媒體及地產(chǎn)、財經(jīng)等專業(yè)媒體，對本次會議進行了直播和報道，101萬人次在線觀看了年會直播。

中交房地產(chǎn)集團副總經(jīng)理 周濟

　　中交房地產(chǎn)集團副總經(jīng)理周濟在論壇上發(fā)表主題演講，針對引領房地產(chǎn)行業(yè)的高質量發(fā)展分享了自己的觀點。他認為，中國房地產(chǎn)行業(yè)亟待建立自身主流的價值觀，即精益思想，秉承"繼承、融合、聯(lián)結、創(chuàng)新、發(fā)展"的原則，構建能夠走向未來的具有自身特色的中國房地產(chǎn)企業(yè)的文化、戰(zhàn)略、品牌、供應鏈、產(chǎn)品與服務的體系，其中，以品牌體系、供應鏈體系、產(chǎn)品體系"三位一體"構建房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

　　一、宣講"三會"的重要精神和新要求

　　周濟認為，十九屆五中全會、中央經(jīng)濟工作會議和全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議日前召開，具有劃時代的意義。他認為，"三會""歸納起來主要有以下三點：一是加快構建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局。二是以滿足人民日益增長的美好生活需要為根本目的，實現(xiàn)中國經(jīng)濟的高質量發(fā)展。三是全面深化改革，構建高水平社會主義市場經(jīng)濟體制。

　　周濟認為，"三會"精神與房地產(chǎn)相關的要求包括三個方面。第一，對城市高質量發(fā)展提出新要求。切實轉變城市開發(fā)建設方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設、管理，推動城市結構優(yōu)化、功能完善和品質提升，深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，加快建設宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。第二，提出要堅決落實房地產(chǎn)常態(tài)化機制。科學化、系統(tǒng)化、市場化、保障化的調(diào)控思維正在全面建立起來。租售并舉，大力發(fā)展租賃市場特別是長租市場，建立多層次的房地產(chǎn)市場。平衡發(fā)展投資和租賃，分開處理保障和市場兩大體系，促進住房消費和住房投資相得益彰，改變住房投資和居住觀念，改變住房產(chǎn)權獨占意識和換租模式。第三，提出了實現(xiàn)高品質生活的新目標。到二〇三五年基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化遠景目標，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到中等發(fā)達國家水平，人民生活更加美好，人的全面發(fā)展、全體人民共同富裕取得更為明顯的實質性進展。以推動高質量發(fā)展為主題，以滿足人民日益增長的美好生活需要為根本目的。

　　何為高品質生活？周濟指出，總的來說就是"衣食住行、醫(yī)教康養(yǎng)、用觀文體、產(chǎn)辦購游"四個方面。具體來說，一是從人性、感知和認知的全面升級、自然和人文的全面升級、物質層面與精神層面的全面升級；二是全城市領域的全面升級；三是全供應鏈產(chǎn)業(yè)鏈的全面升級；四是全經(jīng)濟部類的全面升級，強調(diào)產(chǎn)業(yè)、行業(yè)之間的互聯(lián)互動。

　　二、讓精益思想的光輝照耀中國房地產(chǎn)

　　實現(xiàn)高品質生活靠什么？房地產(chǎn)行業(yè)的市場平均利潤化時代生存靠什么？中國房地產(chǎn)企業(yè)保持常青不衰靠什么？城市高質量發(fā)展的具體實踐需要運用什么樣的思想來指導？從"普遍聯(lián)系"的觀點和事物總是運動發(fā)展的哲學觀點出發(fā)，聯(lián)系到"三會"精神，周濟提出中國房地產(chǎn)行業(yè)應建立自身主流的價值觀--精益思想。

　　何為精益思想？他認為，以系統(tǒng)工程學、運籌學及其他思維科學為基礎，充分運用思維科學理論、極值理論、系統(tǒng)工程理論、信息理論以及企業(yè)管理的傳統(tǒng)理論，以極值即最大值、最小值為各個體系的分目標和體系之間集成的總目標，以帶動自身（內(nèi)部多專業(yè)）和上下游產(chǎn)業(yè)不斷創(chuàng)新的臺階式的企業(yè)發(fā)展目標，以促進組織持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略策劃和創(chuàng)新思維為核心方法論，以凝聚組織優(yōu)秀的全員企業(yè)文化為核心價值觀，以行善向上為員工培養(yǎng)目標，以客戶思維為產(chǎn)品營造目標，將企業(yè)的文化體系、戰(zhàn)略體系、財務資金（資產(chǎn)）體系、產(chǎn)品體系、管控體系、營造或生產(chǎn)體系、人力資源體系、供應鏈體系、品牌營銷體系、信息化智能化體系等進行有機融合，從而指導企業(yè)一系列組織行為的核心觀念或認識，即精益思想。

　　周濟認為精益思想是指導類加工制造行業(yè)的核心思想。華為、蘋果、特斯拉，特別是豐田，都是運用精益思想的典范。掌握精益思想的組織，可以做到全員如一人，全企一桿槍，一種文化、一種信仰、一種理念、一種規(guī)則、一種尺度、一個頻道，精益思想使許多跨國企業(yè)穿越經(jīng)濟周期，成為行業(yè)的常青樹和持續(xù)龍頭。

　　三、構建落實精益思想的方法論

　　如何來運用這種精益思想呢？周濟指出，房地產(chǎn)應以顧客和用戶思維為核心，運用積極心理學思維、精益地產(chǎn)思維、新時代規(guī)劃思維、特色地產(chǎn)思維、綠色科技融合思維、柔性開發(fā)思維等六大創(chuàng)新思維，形成具備行業(yè)特質的科學方法論--企業(yè)價值樹和構成核心競爭力的體系。

　　以上述六大創(chuàng)新思維，秉承"繼承、融合、聯(lián)結、創(chuàng)新、發(fā)展"的原則構建企業(yè)"價值樹"，構建能夠走向未來的具有自身特點的房地產(chǎn)企業(yè)的文化、戰(zhàn)略、品牌、供應鏈、產(chǎn)品與服務體系，并以品牌、供應鏈、產(chǎn)品三位一體構建房地產(chǎn)業(yè)務的核心競爭力。周濟以中交房地產(chǎn)集團構建的品牌體系、供應鏈體系、產(chǎn)品體系三大體系為例進行了詳述。

　　四、對運營管理和資產(chǎn)管理的體會

　　圍繞本次論壇主題，針對寫字樓產(chǎn)業(yè)園等不動產(chǎn)的運營管理和資產(chǎn)管理，周濟認為，要堅持"一條主線"、"兩個邊界"。"一條主線"是資產(chǎn)管理的全過程，包括融資、投資、定位、設計、建造、銷售、運營、退出等8個環(huán)節(jié)；"兩個邊界"分別是融資邊界和政策邊界，其中融資邊界包括融資周期和融資利率，政策邊界，包括土地、規(guī)劃、銷售、產(chǎn)權、稅收、金融等。同時，站在投資人角度，針對持有型物業(yè)或不動產(chǎn)，應該重點關注運營成本費用率、運營利潤率、EBITDA、ROIC等，在把項目定位好、設計好、建造好、運營好的前提下，時刻為REITs準備著。

　　以上內(nèi)容的最優(yōu)化要靠精益思想為價值觀、方法論來實現(xiàn)。

　　最后，周濟認為中國的房地產(chǎn)空間廣闊，內(nèi)容豐富，發(fā)展無限。當下，要深入學習"三會"精神，觀大勢，找方向，定目標，用創(chuàng)新的價值觀和方法論，促進中國房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定高質量發(fā)展。

　　來源：房訊網(wǎng)