2020年，全國商品房銷售額達(dá)17.36萬億元，再創(chuàng)新高。

　　受 "一城一策，因城施政" 政策主基調(diào)等多種因素影響，不同能級(jí)城市行情相對(duì)獨(dú)立，城市群之間的分化、南北方之間的分化、以城市性價(jià)比衡量為特征的分化越演越烈，尤其是在二線城市整體呈穩(wěn)步回落態(tài)勢下，城市間分化加劇，杭州、無錫等地明顯上漲，天津、濟(jì)南、青島、石家莊、鄭州等北部主要經(jīng)濟(jì)重地則出現(xiàn)回調(diào)。

　　熱點(diǎn)二線城市房價(jià)上漲

　　2020年全國新房和二手房市場都出現(xiàn)了量穩(wěn)價(jià)漲的特點(diǎn)，不同城市能級(jí)之間的市場表現(xiàn)冷熱不均。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，以寧波、杭州等為代表的熱點(diǎn)二線城市房價(jià)明顯上漲，其中寧波、徐州以同比漲幅 8.5% 并列二線城市漲幅榜第一，杭州、無錫、西寧、沈陽等漲幅比例均超過 5%，而天津、濟(jì)南、青島、石家莊、鄭州等北部主要經(jīng)濟(jì)重地則出現(xiàn)回調(diào)。

　　事實(shí)上，2020 年以來，包括南京、杭州、上海、寧波、西安等在內(nèi)的熱點(diǎn)城市，樓市 " 萬人搖 " 的現(xiàn)象開始蔓延。

　　具體來看，盡管年初受新冠肺炎疫情影響，杭州樓市短暫停滯，但 2020 年 3 月開始強(qiáng)勁復(fù)蘇，直接進(jìn)入 " 盛夏 "，市場持續(xù)高熱。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2020 年，杭州市區(qū)商品房共成交約 15.3 萬套，位列近八年同期成交量第三位，僅次于 2016 年（21.3 萬套）和 2017 年（18.3 萬套）；總成交金額高達(dá) 4500 億元，超越 2017 年的 4100 億元，創(chuàng)下歷史新高。特別是在 2020 年６月，杭州西溪公館的 959 套房源，因一二手房明顯倒掛暗示的套利空間，吸引近６萬人報(bào)名搖號(hào)，更是創(chuàng)下了歷史記錄。

　　針對(duì)上半年 " 萬人搖 " 頻出的火爆市場，杭州在去年 7 月和 9 月兩度發(fā)布樓市新政，分別針對(duì)人才房、無房家庭認(rèn)定、限售、搖號(hào)傾斜、登記等方面全方位精細(xì)化 " 打補(bǔ)丁 "，使下半年市場跟風(fēng) " 盲搖 " 人數(shù)大幅減少，" 萬人搖 " 幾乎絕跡。

　　貝殼研究院成都分院院長付躍華表示，從二線城市內(nèi)在置業(yè)動(dòng)因表現(xiàn)看，很大程度上受到這些城市人口增速以及經(jīng)濟(jì)增長、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源配套等指標(biāo)的綜合影響；其次，隨著各城市鼓勵(lì)人口落戶政策的出臺(tái)，各城市之間的地域邊界被打破，人口跨區(qū)域、多元化的流動(dòng)頻率增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場發(fā)展格局也隨之變遷。城市基本面發(fā)展持續(xù)向好的城市會(huì)增強(qiáng)人口虹吸效應(yīng)，形成城市更新、人口流入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的正向循環(huán)。

　　此外，付躍華還指出，作為國內(nèi)大循環(huán)戰(zhàn)略腹地和國內(nèi)國際雙循環(huán)門戶樞紐，一些南方的省會(huì)城市不僅存量人口置業(yè)需求動(dòng)力充沛，并且城市基本面發(fā)展持續(xù)向好，伴隨城市擴(kuò)容，未來潛在人口虹吸效應(yīng)增強(qiáng)，潛在置業(yè)需求保持旺盛。

　　北方部分二線省會(huì)下跌

　　盡管二線城市整體漲幅趨穩(wěn)，但城市之間分化進(jìn)一步加劇，以天津、濟(jì)南、青島、石家莊、鄭州等代表的二線城市則出現(xiàn)回調(diào)。

　　記者觀察到，2020 年房價(jià)下跌的城市主要集中在北方。其中，天津以同比跌幅 4.0% 位居第一，其次為鄭州，跌幅 3.6%；南方城市，貴陽跌幅 3.5%、重慶跌幅 0.6%，南昌跌幅 0.4%。

　　具體來看，今年以來，天津樓市持續(xù)呈現(xiàn)出低迷的狀態(tài)。社科院《中國住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告（2020）——城市房價(jià)預(yù)警與房企品牌價(jià)值測度》顯示，截至今年 10 月，天津相較 2017 年 3 月最高房價(jià)時(shí)點(diǎn)，跌幅已高達(dá) 21.8%。

　　而在此前《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，售樓處冷清、價(jià)格折上再折、銷售人員蹲守截客……成為 2020 年天津新房市場一個(gè)真實(shí)寫照。中指院數(shù)據(jù)顯示，2020 年受疫情影響，天津全市商品住宅成交 1200.35 萬平方米，同比下降 8.10%，但與 2017~2018 年水平基本相當(dāng)，回歸常態(tài)；供應(yīng)量為 1326.34 萬平方米，較去年同期有所下降。

　　值得注意的是，二線城市中，房價(jià)走勢呈現(xiàn)明顯的南北差異，房價(jià)下跌的城市多為北方城市且多為省會(huì)城市。如河南省會(huì)鄭州、山西省會(huì)太原、黑龍江省會(huì)哈爾濱跌幅均在 3% 以上，而山東省會(huì)濟(jì)南、河北省會(huì)石家莊跌幅則達(dá)到了 2% 以上。

　　相比于長三角城市群和粵港澳大灣區(qū)的城市房價(jià)呈現(xiàn)出明顯聯(lián)動(dòng)趨勢不同，西南地區(qū)城市中，重慶則走勢各異。2020 年，重慶下跌 0.6%。

　　對(duì)此，付躍華分析稱，目前來看，重慶的人口潛力基數(shù)大，房價(jià)穩(wěn)定有利于人口保持韌性，未來成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)對(duì)相互人口要素的配置一定會(huì)起到推動(dòng)作用，雙城均衡發(fā)展是大勢所趨。

　　對(duì)于 2021 年的發(fā)展，克爾瑞分析認(rèn)為，2021 年二線城市整體成交保持平穩(wěn)，或迎來此消彼長的輪動(dòng)行情。一方面，杭州、寧波等熱點(diǎn)城市皆已加碼調(diào)控，樓市或?qū)⑦M(jìn)入階段性觀望期，成交或有所回調(diào)。另一方面，非熱點(diǎn)城市或?qū)⒂瓉磔唲?dòng)行情，成交有望放量。

　　來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

編輯：wangdc