物業(yè)板塊再迎投資窗口期。
1月5日，住建部牽頭、中央政法委等10部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（以下簡稱“《通知》”），涉及基層社會(huì)治理、健全業(yè)主委員會(huì)、提升物管服務(wù)水平、推動(dòng)生活服務(wù)業(yè)、規(guī)范維修資金、強(qiáng)化監(jiān)督管理等6個(gè)方面。
受這一消息影響，物業(yè)股迎來了沉寂半年多后的集體大爆發(fā)。截至1月6日收盤，共有21只A+H物業(yè)股漲幅在10%之上。銀城生活服務(wù)漲幅居首，收盤漲幅達(dá)39.53%。中海物業(yè)、世茂服務(wù)、建發(fā)物業(yè)、保利物業(yè)、新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)等物業(yè)股漲幅均超過20%�！锻ㄖ窞楹我l(fā)物業(yè)股全線普漲？政策利好又將為物管行業(yè)帶來哪些改變？
厘清責(zé)任物管費(fèi)收繳率或?qū)⑻嵘?/STRONG>
物業(yè)管理向來都是一個(gè)成本高，收益低的領(lǐng)域。尤其近年來，隨著人口紅利逐漸下降，人工成本反而持續(xù)上漲，物業(yè)公司利潤空間被進(jìn)一步壓縮。
與之相應(yīng)的是，直接關(guān)系到物業(yè)公司能否生存下去的物業(yè)費(fèi)收繳率通常無法保證達(dá)到100%，物業(yè)管理公司仍然普遍面臨收費(fèi)難的問題，甚至在一定程度上成了制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。
要解決物業(yè)費(fèi)收繳難的困局，與業(yè)主間建立有效連接至關(guān)重要。而物管行業(yè)一大痛點(diǎn)即在于業(yè)主委員會(huì)滲透率低，以往的物業(yè)管理主要靠公司的“輸出”達(dá)到“服務(wù)”的效果，在與業(yè)主“互動(dòng)”方面熱度不高。
《通知》指出“健全業(yè)主委員會(huì)治理結(jié)構(gòu)”，并強(qiáng)調(diào)街道管理責(zé)任，鼓勵(lì)街道介入指導(dǎo)轄區(qū)物業(yè)管理工作，通過組織有望顯著提升業(yè)委會(huì)（或臨時(shí)替代性的物業(yè)管理委員會(huì)）成立比例。這樣或可調(diào)動(dòng)業(yè)主方的積極性，建立居民、業(yè)委會(huì)、物管企業(yè)的協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，有助于企業(yè)洞悉業(yè)主訴求，打通業(yè)主與物管公司“雇傭關(guān)系”的阻礙，促進(jìn)物管公司“單方輸出”向與業(yè)主“互動(dòng)”轉(zhuǎn)變，將有助于提升收繳率。
不僅如此，《通知》也致力于厘清業(yè)主委員會(huì)的定位及運(yùn)作方式，其職責(zé)之一便是對拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行催交，同時(shí)探索將惡意拖欠物業(yè)費(fèi)行為納入個(gè)人信用記錄，這也將為物管公司收繳率及基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)坪效的提升帶來積極影響。
而在物企市場化定價(jià)方面，《通知》指出要完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，提倡酬金制計(jì)費(fèi)方式。并且各部門均有分工：住建部門要公布物業(yè)服務(wù)清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要監(jiān)測并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。
國盛證券研報(bào)指出，過去市場擔(dān)心人力成本持續(xù)上漲、物業(yè)費(fèi)價(jià)格停滯會(huì)影響物業(yè)公司的利潤。對物業(yè)公司利潤率的侵蝕，也影響了資本市場對物業(yè)的估值。而此次發(fā)布的《通知》則從政策導(dǎo)向上打開物業(yè)費(fèi)市場化調(diào)整通道。中信證券研報(bào)亦稱，《通知》使物業(yè)行業(yè)融入基層治理，將抬升單盤盈利曲線。
利好增值服務(wù)拓展馬太效應(yīng)將持續(xù)
物業(yè)企業(yè)營收有兩大板塊，一是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，二是增值服務(wù)。不過，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，目前中國的物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)仍然以基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)為主，80%以上的營收來源于傳統(tǒng)的基礎(chǔ)物業(yè)管理收入，只有約20%不到的營收來自于增值服務(wù)。
而事實(shí)上，由于住宅物業(yè)目前競爭壓力較大，依靠常規(guī)的運(yùn)營收入往往盈利困難，還需要在增值服務(wù)上下功夫易居研究院根據(jù)上市物企年報(bào)整理后發(fā)現(xiàn)，大部分上市物企的物業(yè)管理服務(wù)毛利率，在11%到30%左右，而增值服務(wù)的毛利率，則普遍達(dá)到了30%至60%的區(qū)間。
《通知》的提出則明確延伸了物企增值服務(wù)的經(jīng)營范圍。其一方面鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸”，并探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，另一方面也表示“物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展養(yǎng)老、家政等生活性服務(wù)業(yè)務(wù)，可依規(guī)申請相應(yīng)優(yōu)惠扶持政策�！�
引導(dǎo)物企向多領(lǐng)域延伸的用意明顯。上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，養(yǎng)老托幼基于物企對于社區(qū)的熟知優(yōu)勢，有助于便捷低成本地開展服務(wù)，真正服務(wù)社區(qū)每個(gè)人。而社區(qū)消費(fèi)涉及到大消費(fèi)概念，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)承擔(dān)此類業(yè)務(wù)，有助于真正拓寬經(jīng)營內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)社區(qū)服務(wù)增值。至于房屋經(jīng)紀(jì)，及后續(xù)類似租賃等業(yè)務(wù)的開展，或?qū)Υ媪渴袌龅谋P活產(chǎn)生較大的影響。
此外，值得注意的是，住建部此前發(fā)布的相關(guān)文件中已多次提及發(fā)展線上線下生活服務(wù)以及支持物業(yè)公司探索養(yǎng)老服務(wù)。例如，2020年11月24日住建部等六部委發(fā)布的《關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見》中就提及 “推動(dòng)和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極探索‘物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)’模式”。此次《通知》可視為對此前文件精神的系統(tǒng)性梳理和進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)與深化，再次指明了當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/P>
未來，增值業(yè)務(wù)將成為各家物企積極探索的新增長點(diǎn)，社區(qū)增值服務(wù)占比較高的物管公司會(huì)更有優(yōu)勢，行業(yè)馬太效應(yīng)將會(huì)持續(xù)。例如，正榮服務(wù)、綠城服務(wù)、鑫苑服務(wù)、世茂服務(wù)、永升生活、保利物業(yè)、建業(yè)新生活、銀城生活等的社區(qū)增值服務(wù)毛利占比均較高，比重超過 25%。其中，已具備一定規(guī)模、業(yè)主滿意度高、關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司具備養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的物管公司亦將率先獲得利好。
總而言之，《通知》核心內(nèi)容主要涉及提升業(yè)主行動(dòng)力和鼓勵(lì)增值服務(wù)兩部分，前者提升了單盤盈利模型跑通的可能性，后者則有望加快物管公司對增值服務(wù)的探索，提升盈利能力，并進(jìn)一步發(fā)揮其平臺(tái)和流量入口的作用，與當(dāng)前物管行業(yè)“以傳統(tǒng)物管業(yè)務(wù)筑底，以增值服務(wù)錦上添花”的現(xiàn)狀契合，為物業(yè)管理行業(yè)提供了廣闊的想象空間。
來源：財(cái)經(jīng)網(wǎng)
編輯：wangdc
