2020年廣州二手樓市表現可謂暢旺，成交“先抑后揚”。全年僅第一季度因疫情影響，客戶需求被“急凍”，成交急劇下滑，月度成交不及去年平均水平（8959宗），其余大部分月份成交量基本能夠保持在萬宗水平以上。此外，業(yè)主對后市信心較強，“買方話事權”明顯減弱，整體大市環(huán)境從原來的“買方市場”逐漸向“賣方市場”轉變。

　　去年二手房成交“先抑后揚”

　　據廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，2020年，廣州市二手樓市場成交宗數為131009宗（自助網簽+中介促成網簽），比2019年同期（107504宗）增加21.9%。從歷年成交情況對比來看，成交經歷連續(xù)3年的回落后，二手房市場再度復蘇，需求明顯回暖，整體成交量與2018年相當，交投氛圍更趨健康、活躍。

　　廣州中原研究發(fā)展部分析認為，2020年，廣州二手樓市主要特征為：買漲不買跌心態(tài)作祟，客戶入市熱情升溫。樓市明顯回暖，部分板塊樓價出現上調跡象，促使不少客戶擔心價格繼續(xù)補漲，以至于加快入市步伐。據監(jiān)測，2020年新增客戶數量較2019年增長三成以上。

　　區(qū)域樓市明顯分化，部分板塊成交暢旺。2020年二手樓市出現明顯分化，部分如天河珠江新城、越秀東風東等高端板塊需求較2019年同期大增，以至于不少業(yè)主借此機會上調報價，基本不存在議價空間。而大社區(qū)剛需板塊則供需平衡，價格相對穩(wěn)定，如祈福新村、碧桂園鳳凰城等。目前剛需盤源調價幅度較小。

　　此外，業(yè)主放盤積極性較低，供不應求情況加劇。據監(jiān)測發(fā)現，2020年新增放盤量比2019年下滑兩成。業(yè)主惜售心理嚴重，不少業(yè)主選擇看定后市價格才決定是否拋售物業(yè)，導致市面上貨源稀缺，不少優(yōu)質樓盤出現“沒房賣”的尷尬局面。

　　二手房向“賣方市場”轉變

　　據中原大數據顯示，業(yè)主報價指數從2018年、2019年的20%~30%區(qū)間上升至目前40%以上，部分二手房交投活躍板塊基本不存在明顯的議價空間，甚至出現成交反價現象。不難看出，目前業(yè)主對后市信心較強，“買方話事權”明顯較2019年減弱，整體大市環(huán)境從原來的“買方市場”逐漸向“賣方市場”轉變。

　　從各區(qū)盤源報價變動可以看出，目前各個區(qū)報價均出現不同程度的上揚，其中以中心區(qū)報價上調幅度最為明顯，比如黃埔、天河、海珠等區(qū)域報價上調幅度分別為18.0%、10.1%、11.6%；而花都、增城等外圍區(qū)域報價上調幅度則偏小，僅分別為7.4%、4.0%。據悉，目前東圃板塊亦面臨盤源緊缺、業(yè)主報價高企的尷尬局面。市面上優(yōu)質盤源略顯稀缺，客戶可選擇性較少。另外，由于市場需求量較大，不少業(yè)主開始紛紛上調報價。比如中�？党且荒舷�110平方米的單位，2020年一季度成交套均總價在480萬元左右，而進入下半年成交套均總價上調至550萬~600萬元，漲幅超10%。無獨有偶，2020年番禺洛溪板塊成交活躍度遠超2019年，上門客數量明顯增多，成交能力明顯增強，不少高價改善盤如珊瑚天峰、時代外灘等成交表現尤其亮眼。在市場需求活躍的情況下，業(yè)主甚至出現反價現象。比如之前成交的珊瑚天峰，原本談好價格是1100萬元，簽約前業(yè)主反價至1300萬元，但最后還是完成交易。

　　但是，在業(yè)主議價空間收窄、報價上調的背景下，客戶入市熱情不減反升。據中原數據監(jiān)測顯示，無論是帶看量還是新增客戶數量，均呈現穩(wěn)步上揚的態(tài)勢。其中，中原帶看房量從2020年第二至第四季度分別環(huán)比上漲14.2%、24.8%、10.5%，新增客戶數量亦環(huán)比分別上漲26.5%、11.4%、6.8%。據悉，海珠區(qū)二手住宅網簽占比出現穩(wěn)步上揚，2019年網簽占比僅11.4%，2020年1月上升至12.2%，到2020年12月占比高達16.3%，較2020年1月凈增加4.9個百分點。

　　廣州中原研究發(fā)展部認為，即使部分樓盤上調報價，客戶亦加快入市步伐，主要因素在于：部分客戶買漲不買跌的心態(tài)作祟，擔心價格會持續(xù)上漲，因此選擇提前“上車”，以降低未來有可能增加的置業(yè)成本。

　　業(yè)主“惜售”行為加劇

　　受到市場基本面向好、成交相對較熱影響，業(yè)主對后市看漲信心較強。因此，不少業(yè)主擔心“低價”拋售物業(yè)，從而選擇看清后市價格走勢再決定是否出售，導致市面上新增盤源數量出現明顯減少。據監(jiān)測顯示，2020年中原周度新增盤源量已不足800套，比2019年大幅減少兩成左右，處于近5年以來新低。

　　記者了解到，2020年越秀區(qū)樓梯樓成交活躍度大不如往年同期，樓梯樓盤源成交占比僅為30.7%，比2019年凈減少14.6個百分點。主要是由于成交周期明顯縮短，賣一買一的置換客戶居多，促使樓梯樓需求大不如電梯樓熱；另一方面，部分樓梯樓業(yè)主惜售行為加劇，放盤積極性較低，使得市面上盤源不足，可供客戶選擇不多，導致樓梯樓成交占比下滑。

　　此外，2020年底東風東板塊成交活躍，客戶入市熱情明顯升溫，不過由于板塊盤源“僧多粥少”，特別是鐵一中學的學位房房源，購房客戶需求尤其大，對應樓盤已經處于“沒房賣”的情況。在這樣的背景下，業(yè)主惜售心態(tài)強硬，不少盤源紛紛上調報價，普遍漲幅基本在3%以上，基本不存在議價空間。以東堤灣為例，進入2020年底階段，部分優(yōu)質戶型市場報價比年初上調了兩成多；另外，為2021年入學做準備，加上日后的裝修、過戶以及后期處理等所需時間較長，多數客戶選擇在2020年底間段置業(yè)，確保能夠準時入學。

　　大戶型住宅更“搶手”

　　據中原監(jiān)測數據顯示，2020年大面積高總價戶型成交相當活躍，成交占比明顯上揚。其中，700萬元以上房源成交占比上升至14.6%，同比大增4.6個百分點。500萬~700萬元總價段的房源成交占比13.9%，同比凈增3.4個百分點。而144平方米以上的高端住宅戶型成交占比，亦較2019年上升3.3個百分點，達到10.4%。

　　比如荔灣區(qū)2020年的1房、2房戶型成交占比分別為15.4%、38.5%，同比分別凈減5.4個百分點、5.5個百分點；而3房房源成交占比則大幅上揚，成交占比高達39.7%，同比大增11.3個百分點。業(yè)內人士認為，荔灣小戶型成交回落主要原因在于：一是市面上盤源稀缺，樓梯樓業(yè)主放盤積極性不高，容易造成有客無盤的尷尬局面；二是客戶以改善、置換客居多，在2019年觀望的改善客戶因擔心價格漲幅超過預期，加上成交周期縮短，手上資金充裕，從而開始陸續(xù)入市。而市場對剛需客戶影響并不大。

　　業(yè)內人士表示，造成改善戶型如此“搶手”，主要有兩方面原因：一方面，疫情過后，客戶購房行為有所轉變，更加注重優(yōu)質的醫(yī)療、生活配套，導致越秀、天河具備完善的生活配套和教育資源的區(qū)域備受關注；另一方面，“賣一買一”客戶明顯增多。市場交投活躍，成交周期明顯縮短，促使部分客戶能夠快速出售手上舊物業(yè)以置換新房源。另外，在全球面臨通脹風險、不確定性因素增多大環(huán)境下，高端住宅的特殊性，具備較強的保值、升值能力，屬于高凈值群體資產配置的優(yōu)質選擇。因此，高端住宅房源去年成交亦相當活躍。

　　來源：信息時報

編輯：wangdc