在拋出億元補貼應對下行市場的同時，隨著蛋殼人事變動、部分頭部企業(yè)不斷爆出強制降租金的消息后，長租公寓發(fā)展模式的變革再度被提及。疫情下，被加速揭開的長租公寓“二房東”頑疾傷疤，成為當前長租公寓經(jīng)營者們必須要面對的問題，如何改？如何避免暴雷？二房東之外，還有其他路嗎？
不變的“二房東”模式
長租公寓在疫情期間已成了熱門話題，而這個話題多伴隨“負面”聲音，先有房東租客“兩頭吃”的荒誕行為，后蛋殼公寓機構負責人被調查，最近更有業(yè)主接連曝出自如向業(yè)主提出降租金要求，甚至在溝通中表示“不降租就解約”，房東還要倒貼一筆費用。
“長租公寓的種種‘劣跡’與經(jīng)營艱難的現(xiàn)狀有直接關系，受疫情影響，租賃需求整體下降，以租金差和服務費為主要收入來源的長租公寓運營壓力增大。”中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，今年前6個月，企業(yè)的租賃房源總成交量為去年同期的一半左右，租金價格也因此下行。但同時，長租公寓機構手里的房源多為中長期持有，收房的價格高于出租的價格出現(xiàn)的價格，形成了價格倒掛的現(xiàn)象，高成本低收入的現(xiàn)狀，導致長租公寓面臨現(xiàn)金流壓力。
謝逸楓稱，目前長租公寓仍是一成不變的“二房東”盈利模式，并未能探索出新的盈利賽道，主要收入依賴于租金差價。實際操作中，長租公寓先從業(yè)主端收房，會適當進行裝修、家具裝飾，然后轉租給租客群體，通過提供房屋租賃產(chǎn)品和增值服務（保潔、搬家、維修等等），獲取租金溢價。這樣的商業(yè)模式在前期收房、裝修上投入了大量的資金，一旦市場變化或特殊的情行發(fā)生，必然會面臨“生存”的困境。
近期，北京商報記者也做了一個關于長租公寓的市場調查，對于租賃需求，租客們在租房時還是更看重價格�！爸灰饨鸱矫婺苓_到心理預期，房屋狀況相對較差也是可以接受的，此外交通便利程度、通勤時間長短會是加分項�！弊匀缈蜅钽懭绱丝创齼r格、條件以及配套的關系。
另一方面，長租公寓機構的“壟斷”也被詬病，“租賃長租公寓也是無奈的選擇，房東直租根本找不到，好不容易能聯(lián)系到的對方也是中介，一堆費用算下來也差不多�？紤]到直租后續(xù)會與房東產(chǎn)生一些額外糾紛，長租公寓是一個減少麻煩的選擇。”包括楊銘在內的多位長租公寓承租者如此反映。長租公寓帶來的租賃便利性確實值得認可，但受盈利模式影響其高昂的價格一直居高不下�！懊磕曜饨鹕蠞q5%左右基本成為了慣例，所以租房基本一年要一換，位置也越來越向外圍轉移�！�
更大的隱患
在疫情影響下，長租公寓因發(fā)展模式帶來的更大隱患正在逐步顯現(xiàn)。
以剛剛經(jīng)歷了人事變動的蛋殼公寓為例，近期發(fā)布的2020年一季報顯示，公司一季度總營收19.396億元，同比增長62.5%；但凈虧損卻高達12.344億元，同比擴大51%。而在此之前，蛋殼公寓也一直處于虧損狀態(tài)。與蛋殼公寓類似，剛剛上市的青客公寓業(yè)績也不容樂觀。年報數(shù)據(jù)顯示，2019年青客公寓凈虧損達到4.98億元，而近三年累計凈虧損已達12.42億元。
據(jù)不完全統(tǒng)計，今年公開報道陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等的中小公寓數(shù)量高達16家，其中七成由于“高收低出”（長租公寓企業(yè)為了短時間內搶奪房源，企業(yè)支付給房東的租金高于租客支付的租金，屬于虧本經(jīng)營）的模式導致。
貝殼研究院高級分析師黃卉指出，在今年的疫情影響下，長租公寓企業(yè)面臨兩個難題。因為租金下降是整體租賃市場的趨勢，包括租賃成交周期的增加，所以在這種情況下，更加考驗長租公寓企業(yè)的運營能力。此外，主要收入來源受困，也更加考驗長租公寓企業(yè)的資金籌措能力。
然而讓更多的業(yè)內人士擔心的是，在出現(xiàn)高進低出的價格倒掛后，“資金池暴雷”可能是所有長租公寓必須要防范的金融性風險。
“這個問題去年就已經(jīng)出現(xiàn)了，基本華東暴雷的最后都在這個問題上，給房東月付款，但租客至少一個季度起付，這還不包括雙方的服務費、空置期免租等。”北京某頭部長租公寓負責人透露，今年起，自己所在的公司已經(jīng)將房東付款從季付款改為月付款，目的就是為了加大手中現(xiàn)金流，與之相對的便是沉淀資金的產(chǎn)生。
他給記者算了筆賬，在合理空置期內，長租公寓方面收房一般按照14個月兩個月空置期外加20%的服務費，以一套5000元/月租金的房源為例，在收到房子后，中介將給房東打出首月房租，即5000元，隨后兩個月為空置期，不需要打租金，第四個月的租金將扣除20%的服務費，給付4200元，而這四個月里，即便空出一個月空置期，后三個月平進ping出的情況下，經(jīng)紀公司依然可以從租客手中獲得15000元的租金，即產(chǎn)生6800元的差額，而在隨后的租賃期內，由于付款周期的不同，這種差額將一直存在�！斑@部分資金一直屬于灰色地帶，算不算資金池，全行業(yè)都在僥幸，整個盤子運作的好可以，一旦出問題，收了租客的，房東沒給，就暴雷。”
對于這樣的問題，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱也曾指出，從金融的角度來看，經(jīng)歷了初期資本狂熱期，近兩年國內整體融資環(huán)境相對收緊，長租公寓進入融資瓶頸期。目前市場融資結構較為單一，住房租賃專項債券仍為主要融資工具，為刺激租賃市場良性發(fā)展，租賃住房行業(yè)亟需金融創(chuàng)新，探索多元化融資方式。
“融資可以確保企業(yè)能活下去，但根本問題還是要在業(yè)務層面上提升�！秉S卉稱，每一個行業(yè)都會從萌芽期走向成熟期，這都需要一個過程，行業(yè)也會加速淘汰一些經(jīng)營不善的企業(yè)，行業(yè)集中度的提升是未來的發(fā)展趨勢。所以在疫情的影響下，也會倒逼長租公寓企業(yè)不斷的聚焦精耕，聚焦提升自身的運營能力，為市場、租客提供更好更優(yōu)質的租賃產(chǎn)品。
變輕是否可行
“原本國家鼓勵的長租公寓模式，應該是業(yè)主利用閑置資源增加市場有效供給，但現(xiàn)在的長租公寓已經(jīng)變味了，就是一味的把中低端租賃房源升級成為中高端，讓自己有合理的理由吃差價�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉指出，重資本投入的長租公寓，確實有市場，但前提是規(guī)模不大、市場上行，必須要堅持整個租賃市場梯級消費的布局，達到“房東直租”和“二房東”模式需求的平衡。
一些長租公寓租客也向記者反映，高成本之困是長租公寓機構自己所賦加的“難題”。作為品牌機構，長租公寓多為標準化生產(chǎn)，一些房況差的房源可以通過精裝修來吸引購房者，這是一個正常的想法。但為了規(guī)模而高價搶占市場，且一些房況好的房源完全沒必要進行二次裝修，這方面成本最終都將轉嫁給了租客。有觀點認為，開源節(jié)流是保障現(xiàn)金流的關鍵，既然開源近期不好實現(xiàn)，那么節(jié)流也不失為一種辦法。
記者了解到，疫情之下長租公寓開始采取更為謹慎的發(fā)展方式，包括相寓、自如等在內的長租公寓開始采取更為謹慎的發(fā)展策略：不再大收大建、調整給房東房租的周期、縮短空置周期等，這一態(tài)度也是節(jié)流的表現(xiàn)。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年集中式長租公寓門店拓展速度趨于停滯，TOP10品牌新開門店共93家，新開店率為8.2%，部分品牌門店數(shù)量負增長，部分門店關停。黃卉分析指出，門店拓展速度趨于停滯，一方面由于行業(yè)的商業(yè)模式從強調規(guī)模擴張轉向精細化運營探索單店盈利模型，一方面受到上半年疫情的影響，長租公寓空置率上升及業(yè)務推進放緩。同時，對比17-18年房企“跑馬圈地”的熱絡景象，在疫情的影響下，今年上半年長租公寓領域呈現(xiàn)房企“零”進入的狀態(tài)。
謝逸楓則表示，市場發(fā)展還需讓市場自身去適應，目前長租公寓的調整雖然受到疫情的影響，但更多是去年低迷氛圍的延伸，長租公寓整體經(jīng)歷此次洗禮，將徹底告別野蠻生長。
來 源： 北京商報
編 輯：liuy
