回顧過(guò)去的2020年上半年,一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了不小的沖擊,為應(yīng)對(duì)疫情帶來(lái)的影響,我國(guó)宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)力度明顯加大,地方因城施策也更加靈活,上半年全國(guó)100城出臺(tái)相關(guān)政策共計(jì)673條,其中與疫情相關(guān)的政策總條數(shù)384條。在各地政府堅(jiān)持房住不炒的定位下,房?jī)r(jià)并沒(méi)有因?yàn)槌山涣康兔远蟮?也沒(méi)有因?yàn)槭袌?chǎng)復(fù)蘇而再次大漲,積壓的購(gòu)房需求積極釋放,房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)恢復(fù)。
那么2020年上半年到底發(fā)生了哪些事關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大事?本文選取了七件大事和大家分享:
1.全面放寬城市落戶
國(guó)家發(fā)改委在四月印發(fā)的《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》中提出:對(duì)于城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市,督促全面取消落戶限制。城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上城市,推動(dòng)基本取消重點(diǎn)人群落戶限制等內(nèi)容。國(guó)家發(fā)展改革委新聞發(fā)言人孟瑋表示,2020年要繼續(xù)推動(dòng)城鎮(zhèn)落戶,關(guān)鍵是使穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等重點(diǎn)人群在城鎮(zhèn)能夠更加便捷落戶,同時(shí)擴(kuò)大城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)對(duì)常住人口的覆蓋范圍,切實(shí)提升農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化質(zhì)量。
全面放寬城市落戶條件,其主要意義在于加快城市人口流動(dòng),保證合理、公正、暢通、有序的社會(huì)性流動(dòng)。吸引人才落戶對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,既能留住城市現(xiàn)有的人才,又能促進(jìn)農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)移的速度,幫助非戶籍人口在城市快速落戶,這將刺激部分購(gòu)房需求,對(duì)樓市庫(kù)存的消化起積極作用。
2.物業(yè)公司迎來(lái)高光時(shí)刻
疫情期間,以往低調(diào)的物業(yè)公司迎來(lái)高光時(shí)刻,優(yōu)質(zhì)物業(yè)的服務(wù)一定程度上減輕了基層政府的工作壓力:比如協(xié)調(diào)溝通群眾、組織疫情上報(bào)、出入安全管控、小區(qū)內(nèi)消殺、物資發(fā)放以及整合線上醫(yī)療、教育資源等。
疫情帶給物業(yè)公司的,除了呈幾何數(shù)遞增的工作量與支出外,也加速了物業(yè)管理從“對(duì)物的管理”向“對(duì)人的服務(wù)”轉(zhuǎn)變。種種跡象顯示,物業(yè)管理已經(jīng)成為目前基層治理結(jié)構(gòu)中的一個(gè)重要組成部分,業(yè)內(nèi)判斷,未來(lái)政府有望對(duì)物業(yè)管理行業(yè)整體更為友好,或有更多的政策傾斜等。
而與之相應(yīng)的一個(gè)熱點(diǎn)是,今年以來(lái),物業(yè)公司掀起了一股上市熱潮。此前幾個(gè)月,興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、建業(yè)新生活、合景悠活、榮萬(wàn)家服務(wù)已經(jīng)先后登陸港交所。除了已經(jīng)上市或者提交招股書的公司,還有多家房企表達(dá)過(guò)分拆物業(yè)上市的意愿。
3.房企規(guī)模格局洗牌
2020年上半年,受疫情等因素影響,TOP100房企全口徑銷售金額部分門檻值出現(xiàn)同比降低的情況。
觀察榜單頭部企業(yè),TOP3的房企分別是碧桂園、恒大、萬(wàn)科。與去年不同的是,恒大上半年加大營(yíng)銷力度,銷售已接近3500億元,躍居至榜眼的位置。從銷售金額來(lái)看,今年上半年前三甲的差距在逐漸縮小。
在疫情打亂經(jīng)營(yíng)節(jié)奏的情況下,1-6月TOP20房企全口徑銷售增長(zhǎng)幅度各異。其中TOP10房企逆市增長(zhǎng)最為明顯的是恒大,這得益于恒大在疫情最為嚴(yán)重的2月,率先加大網(wǎng)上購(gòu)房營(yíng)銷渠道的使用,還匹配“無(wú)理由退房”以及打折促銷等手段,獲得銷售額447.3億元,單月業(yè)績(jī)遠(yuǎn)超其他房企。而在TOP20中全口徑銷售同比增長(zhǎng)幅度最大的是中國(guó)金茂,增幅高達(dá)31.1%。
4.LPR創(chuàng)下單次最大降幅
今年上半年LPR利率已公布了6期,其中在2月份和4月份分別做了下調(diào),這體現(xiàn)了積極的降息政策導(dǎo)向。尤其是4月20日,1年期利率下降 20個(gè)基點(diǎn),5年期利率下降10個(gè)基點(diǎn),創(chuàng)下自去年8月實(shí)行LPR利率以來(lái)最大單次降幅。4月的大幅降息刺激了購(gòu)房需求釋放,推動(dòng)了新一輪的樓市“小陽(yáng)春”。表現(xiàn)在5月房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)同比出現(xiàn)上漲。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,5月單月全國(guó)銷售面積14730萬(wàn)平米,同比上漲了9.7%。
雖然5月和6月的LPR利率并未發(fā)現(xiàn)變化,但從歷史數(shù)據(jù)看,LPR利率處于歷史較低位水平,并未改變貨幣寬松的政策導(dǎo)向。
不過(guò),在“房住不炒”基調(diào)下,資金向房地產(chǎn)領(lǐng)域的流動(dòng)仍受到嚴(yán)格監(jiān)管。為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力,支持實(shí)體經(jīng)濟(jì),我國(guó)貨幣政策定調(diào)穩(wěn)健的貨幣政策更加靈活適度,堅(jiān)決不搞大水漫灌。
5.新、舊基建兩手抓
未來(lái)5年新基建直接投資規(guī)模有望達(dá)到10萬(wàn)億,兩會(huì)提出,要“加強(qiáng)新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”,雖然2020年新基建規(guī)模相對(duì)老基建較小,但是增速較快。
而在舊基建領(lǐng)域,除了傳統(tǒng)的“鐵公機(jī)”,舊改空間或達(dá)5萬(wàn)億。除了傳統(tǒng)的鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)建設(shè),此次《政府工作報(bào)告》還比較關(guān)注城市老舊小區(qū)改造。根據(jù)住建部的初步統(tǒng)計(jì),全國(guó)共有老舊小區(qū)將近16萬(wàn)個(gè),涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶;據(jù)國(guó)務(wù)院參事、原住建部副部長(zhǎng)仇保興測(cè)算,全國(guó)老舊小區(qū)改造的市場(chǎng)空間或達(dá)5萬(wàn)億元。按照計(jì)劃,今年要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè),涉及居民近700萬(wàn)戶,按照比例折算,今年老舊小區(qū)改造的市場(chǎng)規(guī)模有望達(dá)到8000億。
6.強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)區(qū)域的發(fā)展
京津冀、大灣區(qū)、長(zhǎng)三角以及雄安新區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域建設(shè)將是承接基建投資的重要方向。此次《政府工作報(bào)告》提出,要“加快落實(shí)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略”,特別是“深入推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展”。
比如,以雄安新區(qū)為例,2020年1月,河北省十三屆人大三次會(huì)議召開,會(huì)議宣稱2020年雄安新區(qū)將加快基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)等項(xiàng)目建設(shè),統(tǒng)籌58個(gè)續(xù)建項(xiàng)目和2020年新開工項(xiàng)目,完成投資8000億元以上。
7.房產(chǎn)交易領(lǐng)域加速數(shù)字化轉(zhuǎn)型
疫情突至,打亂了春節(jié)期間的房產(chǎn)營(yíng)銷節(jié)奏,擺在眾房企眼前的是如何完成年度指標(biāo)的難題,而“線上營(yíng)銷”則成為了一致公認(rèn)的突破口。針對(duì)這個(gè)難題,開發(fā)商們交出了截然不同的答卷:部分利用自建銷售渠道先聲奪人,有些開發(fā)商另辟蹊徑,選擇與好屋合作,紛紛入駐好屋“線上售樓處”。據(jù)好屋活動(dòng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì):線上售樓處活動(dòng)上線房源達(dá)近千套,涵蓋127個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,35余家合作開發(fā)商。
疫情期間,好屋作為行業(yè)里較早嘗試“線上賣房”的企業(yè)之一,第一時(shí)間打造了“線上售樓處”,將開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者緊密聯(lián)系在一起,線下渠道雖然短暫停擺,但線上營(yíng)銷仍有序推進(jìn),好屋在用自己的方式推動(dòng)行業(yè)數(shù)字化發(fā)展。
所有的成功都并非必然,而好屋對(duì)困局迅速的反應(yīng)則來(lái)源于其在大數(shù)據(jù)領(lǐng)域的多年積累,基于人工智能和大數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的支持,好屋在開發(fā)商、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者之間,搭建起了一個(gè)全交易流程線上化、商業(yè)價(jià)值可視化的生態(tài)閉環(huán)。
隨著新基建的崛起,大數(shù)據(jù)技術(shù)的普遍應(yīng)用,房產(chǎn)交易領(lǐng)域數(shù)字化已板上釘釘, 差別只是或早或晚的問(wèn)題。而類似好屋這樣的房產(chǎn)交易共享經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)能否成為令人驚喜的黑馬,也值得我們期待。
看完這些,不得不說(shuō)目前的房地產(chǎn)行業(yè)正處于變革時(shí)期,對(duì)于每一個(gè)房企和相關(guān)房產(chǎn)交易類公司來(lái)說(shuō),都面臨著一個(gè)個(gè)未知的選擇,前進(jìn)可能不一定有收獲,但原地踏步必會(huì)被后來(lái)者超越,優(yōu)勝劣汰將會(huì)更加突顯。但不管如何,對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),這樣的轉(zhuǎn)變都是大利好,同時(shí)也能推動(dòng)行業(yè)的健康數(shù)字化發(fā)展。
