來自貝殼研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,受疫情影響長租公寓行業(yè)進入“寒冬”:出租率下降、租客違約率提升成為普遍現(xiàn)象,多家企業(yè)面臨普遍性的經(jīng)營及融資困境。值得一提的是,上半年沒有房企新進入該領域。
市場分析人士認為,經(jīng)此一“疫”,長租公寓行業(yè)會迎來新一輪洗牌。旭輝領寓相關負責人向記者指出,優(yōu)勝劣汰是發(fā)展的自然規(guī)律,疫情考驗或許是租賃行業(yè)新一輪發(fā)展的開始:“疫情‘黑天鵝’會進一步促進行業(yè)的健康發(fā)展,加快、縮短長租行業(yè)的洗牌期、廝殺期,讓競爭從低端的價格競爭、市場競爭提升到模式競爭、認知競爭、格局競爭!
上半年新房企“零入門”
作為房企多元化布局的主要方向之一,曾經(jīng)被房企視作“藍!薄幭唷芭荞R圈地”的長租公寓行業(yè)已經(jīng)“退燒”。
7月2日,貝殼研究院發(fā)布的《2020年租賃市場半年報》顯示,截至2019年底,已有44家規(guī)模大型的開發(fā)商開展長租公寓業(yè)務。但今年上半年,沒有新開發(fā)商進入長租公寓領域,已進入其中的房企則從“拓荒”向“精耕”轉變。
該份報告同時強調,實際上,相比2017-2018年的熱鬧場景,2019年房企的進入熱情就已明顯下降,態(tài)度偏謹慎保守。年內僅有上海實業(yè)、正榮、寶龍和俊發(fā)四家企業(yè)進入,且基本在企業(yè)所在當?shù)亻_展業(yè)務。而克而瑞地產(chǎn)研究也指出,從房企的戰(zhàn)略定位和多元化方向來看,近年企業(yè)對長租公寓布局的熱度下降比較明顯。
房企對長租公寓興趣減少,甚至是“零入門”的背后,是長租公寓今年以來因疫情而陷入的“至暗時刻”。根據(jù)上述貝殼研究院的報告,今年上半年,長租公寓企業(yè)整體出租率下降、租客違約率提升。該報告稱,上半年集中式長租公寓門店拓展速度趨于停滯。以TOP10品牌為例,上半年新開店率僅為8.2%。
來自克而瑞的報告同樣顯示,今年長租公寓整體拓展基本處于停滯狀態(tài)。尤其是在2月份疫情最為嚴重的時候,重點城市租賃市場交易觸底。今年第一季度,TOP20房企長租公寓管理規(guī)模環(huán)比2019年四季度增速僅為1%。
貝殼研究院稱,上半年,行業(yè)“高收低出”、“長收短付”等模式的風險加速暴露,尤其是尾部長租公寓陷入經(jīng)營困境,僅媒體公開報道陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等中小公寓就多達16家。其中,11家是因“高收低出”的模式,導致經(jīng)營不善或資金鏈斷裂而倒閉。
虧損嚴重、運營壓力巨大,同樣也是不少頭部長租公寓運營商所面臨的問題。
例如,青客公寓作為成功赴美上市的“長租公寓第一股”,曾給予因資金鏈斷裂而頻繁“爆雷”的長租公寓市場極強的信心。但年初因受疫情沖擊,青客拖欠房東、租客的租金、押金,加上部分租客退租后的“租金貸”問題無法解決,更屢屢被推上輿論的風口浪尖,創(chuàng)始人金光杰也因多個訴訟官司被限制高消費,成為龍頭長租公寓品牌在疫情期間深陷危機的樣本案例。
今年4月底,近年穩(wěn)步發(fā)展的灣流國際也爆出倒閉消息,大量位于上海、深圳的門店因欠租被關閉。多名租客向媒體求助,稱被灣流國際要求強制搬離,但卻遲遲不退還押金及剩余租金,公寓管家、客服等也大多處于失聯(lián)狀態(tài)。
新一輪洗牌
事實上,屢經(jīng)波折和行業(yè)洗牌的長租公寓行業(yè),并非在今年才因為疫情陷入困境。由于投資回報周期長、商業(yè)模式不清晰等缺陷,近年不僅多家運營商們主動收縮戰(zhàn)線,“爆雷”事件更是屢見不鮮。據(jù)《華夏時報》記者不完全統(tǒng)計,僅在2019年就有40余家長租公寓運營商因資金鏈斷裂而黯然離場,曾經(jīng)“站在風口上”的寓見、樂伽、德寓等先后“爆雷”。
適者生存。業(yè)內人士公認,經(jīng)此一“疫”,長租公寓行業(yè)會迎來新一輪洗牌。在政策監(jiān)管加強的大背景下,疫情會令長租公寓市場變得更加理性,而資金和資源也會越來越集中于那些內功扎實、經(jīng)營穩(wěn)健的頭部企業(yè),中小公寓仍將面臨較大的洗牌和淘汰概率,行業(yè)內或將出現(xiàn)抄底機會。
房東東公寓學院創(chuàng)辦人全靂認為,“2020年是長租公寓行業(yè)真正的分水嶺,劇烈洗牌的開始”。
僅從融資角度來看,貝殼研究院指出,長租公寓領域股權融資的風口也基本已經(jīng)過去,目前中小企業(yè)獲得投資較為困難。今年上半年,長租公寓領域的融資以開發(fā)商發(fā)行住房租賃專項債及ABS為主,且多為頭部企業(yè)和大型開發(fā)商,中小企業(yè)融資渠道收窄。
根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2019房地產(chǎn)多元投資領域全景報告》指出,我國住房租賃市場總規(guī)模預計達15510億元,其中北上廣深一線城市合計達5565億元,占比35.9%,意味著長租公寓仍是一個好賽道。
眼下,對于身處疫后行業(yè)修復關鍵突破期的長租公寓運營商們來說,如何加快轉型和探索存活路徑自然是必須直面的難題。
“‘租購并舉’是房地產(chǎn)的長效機制,品質租住是當下市場的需求!毙褫x領寓相關負責人告訴記者,雖然疫情的發(fā)展階段性影響了長租企業(yè)的發(fā)展,但行業(yè)長期向好穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢不會變。
CBRE世邦魏理仕華東區(qū)研究部主管陸燕亦向記者表示,預計3-5年間,長租公寓市場仍將有較好的表現(xiàn)。世邦魏理仕研報指出,單從上海市場來看,長租公寓板塊在經(jīng)過2年的市場整合后已顯得更為成熟,“疊加滬上人才虹吸效應持續(xù)增強下,投資者亦可多加關注”。
來 源: 華夏時報
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