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經(jīng)濟(jì)下行壓力大,房地產(chǎn)是壓艙石!
http://xcysalbb.cn房訊網(wǎng)2020-5-14 10:38:32
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[提要]如果房?jī)r(jià)下跌,有些沒(méi)買的朋友可能很開心,但買了房的朋友一定不高興。

  如果房?jī)r(jià)下跌,有些沒(méi)買的朋友可能很開心,但買了房的朋友一定不高興。根據(jù)央行2019年城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查顯示,城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)中住房資產(chǎn)占了近7成,而房貸占家庭總負(fù)債的75.9%,房?jī)r(jià)跌了,家庭財(cái)富會(huì)嚴(yán)重縮水了。如何看待房?jī)r(jià)趨勢(shì)?我們主要從房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史表現(xiàn)和購(gòu)房者的價(jià)格承受能力,這兩個(gè)方面來(lái)說(shuō)說(shuō)這件事。

  第1個(gè)方面,從歷史來(lái)看,保房?jī)r(jià)穩(wěn)定就是保金融穩(wěn)定,就有可能保住經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定受心、外疫情和多種國(guó)內(nèi)外因素沖擊。

  今年一季度全國(guó)GDP增長(zhǎng)為負(fù)的6.8%,出現(xiàn)了近30年以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)。廣東省經(jīng)濟(jì)增速為負(fù)的6.7%,但房地產(chǎn)的開工量、住宅均價(jià)、精神土地掛牌價(jià)都漲了。

  2000年以來(lái),我國(guó)經(jīng)濟(jì)遭受了兩次重大的考驗(yàn),第1次是2008年的次貸危機(jī),國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)受到影響4萬(wàn)億,就是催生了當(dāng)年的房地產(chǎn)熱潮。第2次是2014年我國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱后的調(diào)整期,l型筑底實(shí)施了低利率等組合刺激手段,直接導(dǎo)致了2015年到16年部分城市房?jī)r(jià)的快速上漲。從近10年的發(fā)展來(lái)看,每次經(jīng)濟(jì)下行房地產(chǎn)都充當(dāng)了壓艙石的作用,所以房地產(chǎn)市場(chǎng)需要穩(wěn)定。

  第2個(gè)方面,我們從房?jī)r(jià)承受能力來(lái)看,根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)閾值效應(yīng)理論,我們研究發(fā)現(xiàn),地區(qū)住宅均價(jià)的增長(zhǎng)速度往往大于地區(qū)人均收入增長(zhǎng)的速度,目前剛需客在一二線城市買房,房?jī)r(jià)承受能力基本上達(dá)到了。

  先以深圳為例,2015年時(shí)80平方米的住宅平均價(jià)格在240萬(wàn)左右,首付三成,住房公積金和商業(yè)貸款組合貸170萬(wàn)元。按照30年的貸款期限,一個(gè)家庭每月還款8100元左右。根據(jù)深圳社保局統(tǒng)計(jì),2015年人均工資是6700元,家庭平均月收入13,500元,所以2015年深圳的房?jī)r(jià)從平均2萬(wàn)多漲到4萬(wàn)多,剛需是可以承受的。但是到了2019年,深圳住宅的平均價(jià)格是55,000多,80平方米的房子就要440萬(wàn)了。

  如果按照以上的算法組合貸要貸款310萬(wàn)元,月均還款要15,000多。2019年深圳的平均工資水平8600多,而家庭月平均收入才17,000,對(duì)于剛需剛改的人來(lái)說(shuō),這個(gè)壓力就很大了。所以問(wèn)房?jī)r(jià)是必須的。

  由此我們得出三個(gè)結(jié)論。

  第一,經(jīng)濟(jì)下行期多種刺激政策會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮,但房?jī)r(jià)確實(shí)需要穩(wěn)定。

  第二,各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控追求的是價(jià)穩(wěn)量增的趨勢(shì)。

  第三,對(duì)于想買房的人,尤其是剛需和剛改的朋友,還是要趕快上車的。

  好了,今天的老王說(shuō)房就聊到這里,歡迎分享,歡迎討論。

  來(lái)源:中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行

編 輯:liuy           

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