2019年，樓市深度調(diào)控期，昔日出場(chǎng)自帶光環(huán)的地王，迎來(lái)了周轉(zhuǎn)和盈利的雙重壓力，部分曾經(jīng)的高價(jià)地暫緩入市，房企亦“見風(fēng)使舵”轉(zhuǎn)換策略。
地王盛名，終成負(fù)累�！百�博式”進(jìn)場(chǎng)之后又當(dāng)如何退場(chǎng)？
“低溢價(jià)、高流拍，土地市場(chǎng)的地王潮已一去不復(fù)返�！�1月4日，一位研究機(jī)構(gòu)分析人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，過(guò)去一年，樓市的平穩(wěn)態(tài)度，土地市場(chǎng)感知明顯。
近日，克而瑞最新出爐的2019年房企新增貨值排行榜顯示，1-12月銷售百?gòu)?qiáng)房企新增貨值超9.7萬(wàn)億元，較2018年下降10%左右。
百?gòu)?qiáng)房企中，49%的企業(yè)拿地金額較2018年同比下降，其中五成降幅在30%以上，謹(jǐn)慎的態(tài)度一覽無(wú)遺。
樓市深度調(diào)控期，昔日出場(chǎng)自帶光環(huán)的地王，也迎來(lái)了周轉(zhuǎn)和盈利的雙重壓力。
時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，散布在北京、上海、廣州、蘇州等地的多個(gè)地王項(xiàng)目，患上了入市“拖延癥”，部分2016年出讓的地王，至今未有開盤時(shí)間表。
克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，北京、杭州已入市的地王，約有七成面臨虧損，廈門則是盈虧參半。廣州地王的日子稍微好過(guò)，地王虧損的比重不足一成，但仍有項(xiàng)目盈利承壓。
“跑貨型的地王，選擇保本或者虧錢賣掉，盡快回籠資金，另有部分企業(yè)還在苦熬，但樓市降溫期比較長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本也在滾雪球，未來(lái)獲利空間已大大縮小�！�1月4日，易居中國(guó)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱。
部分地王暫緩入市
拿地時(shí)眾星捧月，入市前關(guān)山阻隔。這是目前一些地王的真實(shí)寫照。
2016年9月，蘇州限購(gòu)后的首場(chǎng)土拍中，仁恒以20.67億元拿下蘇地2016-WG-46號(hào)地塊，成交樓面價(jià)3.87萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率81.03%，刷新區(qū)域地王紀(jì)錄。
2020年伊始，蘇州古城耦園旁、相門城墻腳下的仁恒前地王，正在熱火朝天地施工建設(shè)中。地塊規(guī)劃顯示，住宅部分將打造成聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅。
不過(guò)，對(duì)于項(xiàng)目入市銷售情況，1月3日，仁恒置地蘇州公司相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者：“暫時(shí)還沒有明確的時(shí)間表�！�
在廣州珠江后航道邊，一幅創(chuàng)下廣州土地市場(chǎng)最高單價(jià)紀(jì)錄并保持至今的地王項(xiàng)目，同樣開發(fā)遲滯，尚未入市。
2017年3月，時(shí)代中國(guó)力壓萬(wàn)科、華潤(rùn)等24家房企，以總價(jià)20.37億元、樓面地價(jià)約5.54萬(wàn)元/平方米摘得石崗路AH051028地塊，刷新廣州最高單價(jià)紀(jì)錄。
近日，時(shí)代周報(bào)記者探訪該地塊時(shí)，看到工地內(nèi)已建出一幢高出圍墻的建筑，工作人員向記者透露，這是地塊內(nèi)規(guī)劃的學(xué)校，整個(gè)項(xiàng)目估計(jì)還要兩年才能建好，至于什么時(shí)候開始賣房，他表示并不清楚。
對(duì)于該地王的利潤(rùn)空間，外界為開發(fā)企業(yè)捏一把汗，但時(shí)代中國(guó)方面持樂觀態(tài)度，該公司董事會(huì)主席及行政總裁岑釗雄曾回應(yīng)媒體，“不覺得這塊地買貴了”并預(yù)估“能帶來(lái)不錯(cuò)的回報(bào)”。
與時(shí)代中國(guó)拿下廣州最貴單價(jià)地王類似，融信將上海靜安地王收入囊中后，也頻被追問(wèn)開盤時(shí)間和盈利前景。
2016年8月，融信中國(guó)以110.1億元總價(jià)、10萬(wàn)元/平方米名義樓板價(jià)、14.3萬(wàn)元/平方米可售面積樓板價(jià)、139%溢價(jià)率，斬獲上海靜安區(qū)中興社區(qū)地王項(xiàng)目，刷新土地成交史上最貴地王紀(jì)錄。
時(shí)至今日，該地王仍未開盤入市，業(yè)內(nèi)甚至估計(jì)項(xiàng)目開發(fā)周期會(huì)達(dá)到50個(gè)月以上。
近日，一位房企業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，拿地時(shí)，“面粉”價(jià)格明顯高于“面包”，在當(dāng)前較為嚴(yán)苛的限價(jià)背景下，推盤即意味著“賠本”。
1月3日，就項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏等問(wèn)題，融信中國(guó)相關(guān)人士回應(yīng)時(shí)代周報(bào)記者稱，項(xiàng)目具體由萬(wàn)科操盤。
1月6日，萬(wàn)科上海公司相關(guān)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，暫時(shí)沒有開盤時(shí)間表，有最新消息會(huì)及時(shí)告知。
部分項(xiàng)目銷售不佳
綜觀行業(yè)，不少入市的地王確實(shí)陷入了滯銷或虧本的窘境。
“本來(lái)想以時(shí)間換空間，但現(xiàn)在看來(lái)，限價(jià)沒有放松的跡象，價(jià)格的天花板在那里，要么是繼續(xù)沉淀資金，要么是微利或者虧本入市�！�1月4日，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
在克而瑞統(tǒng)計(jì)北京已入市的16個(gè)典型地王項(xiàng)目中，入市最快的平谷區(qū)單價(jià)地王項(xiàng)目北京嶺秀，拿地時(shí)樓面價(jià)高達(dá)1.43萬(wàn)元/平方米，平均銷售均價(jià)才2.12萬(wàn)元/平方米，低于出讓協(xié)議中規(guī)定的“商品住房銷售均價(jià)2.60萬(wàn)元/平方米”。
除了北京遠(yuǎn)郊地王受到“冷落”，上海郊區(qū)地王同樣遭遇滯銷，盈利空間受限嚴(yán)重。
最為典型的顧村板塊地王央璽項(xiàng)目，在限價(jià)“緊箍咒”下，項(xiàng)目售價(jià)被壓至6.20萬(wàn)元/平方米左右，而該項(xiàng)目的拿地樓板價(jià)已高達(dá)5.37萬(wàn)元/平方米。
該項(xiàng)目首次開盤推出的344套房源，開盤當(dāng)日只賣出了80套，去化率低至23%。此后，項(xiàng)目打出“買房送寶馬”的營(yíng)銷噱頭，去化表現(xiàn)依舊平平。
一路南下到廣州樓市，中冶置業(yè)欲用地王來(lái)撬動(dòng)城市布局的打法，當(dāng)前正面臨著重重考驗(yàn)。
2016年8月以及11月，中冶置業(yè)耗資67.49億元，購(gòu)入位于黃埔區(qū)和海珠區(qū)的兩幅地王，拿到進(jìn)入廣州市場(chǎng)的“入場(chǎng)券”。其中，海珠區(qū)江燕路萬(wàn)寶冰箱廠地塊，折合樓面地價(jià)4.26萬(wàn)元/平方米。
1月1日，時(shí)代周報(bào)記者以購(gòu)房者身份走訪了海珠區(qū)的中冶逸璟公館，由于并未預(yù)約，項(xiàng)目保安攔下了記者，該項(xiàng)目屬于驗(yàn)資看房。
隨后，售樓處工作人員向時(shí)代周報(bào)記者介紹，項(xiàng)目在售的是實(shí)用面積在700?1000平方米的低密度住宅，總價(jià)在5000萬(wàn)元左右，預(yù)約看房要先進(jìn)行“千萬(wàn)資產(chǎn)驗(yàn)資”，這無(wú)疑大幅提高了看房門檻。
廣州市國(guó)土房管局官方網(wǎng)站陽(yáng)光家緣看到，2019年12月20日，中冶逸璟公館領(lǐng)取了共計(jì)45套住宅的預(yù)售證。截至1月6日，該項(xiàng)目的已售總套數(shù)仍顯示為0。
房企策略轉(zhuǎn)變
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在被稱“地王年”的2016年，全年誕生了超過(guò)350宗單價(jià)和總價(jià)地王。這一井噴之勢(shì)在此后數(shù)年慢慢被弱化，不過(guò)地王并未完全銷聲匿跡。
“目前來(lái)看，大致有三個(gè)時(shí)間段內(nèi)的地王會(huì)比較難受。2016年2季度到4季度，出現(xiàn)在一線、強(qiáng)二線、東部個(gè)別三線以及都市圈的地王；2017年，二線城市誕生的部分高價(jià)地；以及2017年下半年到2018年上半年，樓市熱度傳導(dǎo)到三四線，拍出的一些高價(jià)地。這其中許多地王都被套住了。”楊紅旭表示。
1月5日，中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄向時(shí)代周報(bào)記者表示，地王項(xiàng)目盈利依賴于土地市場(chǎng)價(jià)格不斷攀升。
劉澄認(rèn)為，目前，房地產(chǎn)處于整體平穩(wěn)階段，地王很難通過(guò)市場(chǎng)化手段獲得預(yù)期收益，房企更多依賴于政策配套調(diào)整或與政府協(xié)商其他條件來(lái)推動(dòng)地王項(xiàng)目運(yùn)作。
對(duì)于摘獲地王的房企來(lái)說(shuō)，在積極搶收與靜待時(shí)機(jī)之間，面臨抉擇。
1月4日，一家中型房企的區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，總體來(lái)看，公司早幾年拿的地王項(xiàng)目入市情況都在預(yù)料之中，但近兩年，拿地更趨理性了，通過(guò)合作、收購(gòu)等方式獲得土地的比重也在加大。
事實(shí)上，隨著熱點(diǎn)城市“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)方案”等拿地規(guī)則的變化，很多房企已轉(zhuǎn)變自身的發(fā)展策略。
“大型城市，尤其是一線城市的開發(fā)邊界已經(jīng)確立，新增土地供應(yīng)減少是既定事實(shí)。如果單一通過(guò)招拍掛拿地開發(fā)，成本會(huì)比較高。”盧文曦分析稱，公開市場(chǎng)土地難覓的情況下，不少企業(yè)將戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)向了舊城改造和收并購(gòu)等方向。
回顧過(guò)去一年，龍頭房企競(jìng)相“搶灘”舊改。
以廣州市場(chǎng)為例，2019年參與舊改的除了保利、富力、時(shí)代、奧園、越秀等本土房企，也包括升龍集團(tuán)等外來(lái)房企。其中，升龍?jiān)趶V州連續(xù)拿下4個(gè)舊改村，投資額最高達(dá)200億元。
同時(shí)，收并購(gòu)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。
融創(chuàng)收購(gòu)董家渡項(xiàng)目、世茂擬收購(gòu)福晟項(xiàng)目資產(chǎn)包等，從多起并購(gòu)案來(lái)看，房企的收并購(gòu)對(duì)象已經(jīng)逐漸從小魚變成了有一定規(guī)模的大魚，收并購(gòu)也進(jìn)入了“大魚吃大魚”的階段。
審慎且多渠道拿地的情況下，克而瑞地產(chǎn)研究分析指出，2019年，百?gòu)?qiáng)房企的土地成交量不及上年同期，預(yù)計(jì)2020年的土地市場(chǎng)成交量也難以大幅增長(zhǎng)。
其認(rèn)為，從資金層面看，房企融資環(huán)境高度緊張，“錢緊”依舊，拿地態(tài)度愈加謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)2020年的土地市場(chǎng)大概率也會(huì)保持低位運(yùn)行。
來(lái)源：時(shí)代周報(bào)
編輯：wangdc