2019年的北京樓市難上加難，如今到了2020年會(huì)好轉(zhuǎn)嗎？
這剛一開年，北京的土地市場(chǎng)就開始熱鬧起來(lái)了。開年第一錘，就敲出來(lái)70.5億元的總成交價(jià)。
1月3日，北京迎來(lái)了開年的首場(chǎng)土拍，這場(chǎng)土拍意義跟以往大不相同，一口氣吸引了龍湖、中交、世茂、招商、融創(chuàng)、中海、首開、華潤(rùn)、建工、綠城、金茂+保利、旭輝、首創(chuàng)、電建等十幾家房企參與。
1612-757地塊總面積23302.84平方米，起始樓面價(jià)41381元/平方米，建筑控制規(guī)模65248平方米，容積率2.8，起拍價(jià)27億元。該宗地競(jìng)拍幾乎是融創(chuàng)和中海兩家的爭(zhēng)奪，經(jīng)過13輪加價(jià)，最終由融創(chuàng)以34億元、25.93%溢價(jià)率競(jìng)得，成交樓面價(jià)52108元／㎡。
1612-759地塊總面積26794.69平方米，起始樓面價(jià)41320元/平方米，建筑控制規(guī)模75025平方米，容積率2.8，起拍價(jià)31億元。該地塊經(jīng)過中交、世茂、中海、首創(chuàng)、華潤(rùn)等企業(yè)爭(zhēng)奪，最終被中海以36.5億元、溢價(jià)率17.74%奪得，成交樓面價(jià)48650元／㎡。
這兩個(gè)地塊之所以引起大家的普遍關(guān)注，有兩個(gè)原因：
1）這兩個(gè)地塊不限價(jià)
2）這兩個(gè)地塊的溢價(jià)率很高
土地不再限價(jià)
這兩塊地之所以吸引了這么多房企來(lái)爭(zhēng)奪，很大的一個(gè)原因就是——不限價(jià)！
過去這幾年，限競(jìng)房幾乎是北京的絕對(duì)主力，小白菜之前沒怎么跟大家講過限競(jìng)房，這里先給大家稍微科普下。
限競(jìng)房是指通過“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式產(chǎn)生的商品房，是北京為了控制房?jī)r(jià)上漲采取的一項(xiàng)重要措施。從本質(zhì)上說(shuō)限競(jìng)房還算是商品房，是可以上市交易的，但是因?yàn)閮r(jià)格低廉，國(guó)家對(duì)于限競(jìng)房買賣也進(jìn)行了相應(yīng)限制。限競(jìng)房在個(gè)人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年或繳納契稅滿5年后，才允許上市交易。
限競(jìng)房在北京的房地產(chǎn)調(diào)控中的地位有多重要，我們看看土地供應(yīng)就能知道了。過去三年，所有包含居住的土地一共212宗地塊供應(yīng)（包括部分流標(biāo)），單限競(jìng)房就供應(yīng)了113宗，共有產(chǎn)權(quán)52宗地塊，不限價(jià)的商品房地塊只有21宗。
但是限競(jìng)房在市場(chǎng)上的熱度并不高。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，北京從2018年6月10日開始，按照成交套數(shù)計(jì)算網(wǎng)簽完成率只有42%。
房子限價(jià)，還不好賣，開發(fā)商們自然沒什么激情。所以，北京的土地市場(chǎng)一直也是不溫不火的。
土地市場(chǎng)不溫不火還表現(xiàn)在北京的土地成交價(jià)格上。
去年，北京土地平均成交溢價(jià)率只有9.4%，低于2018年的14%，這是近年來(lái)的最低點(diǎn)。而合計(jì)50宗各類住宅地塊中，平均溢價(jià)率也只有10.5%，其中18宗地塊是底價(jià)成交。35宗限競(jìng)房地塊中，溢價(jià)率為零的地塊多達(dá)12宗。尤其到了年底，北京更是連續(xù)有多宗地塊底價(jià)成交。
而這次的兩個(gè)地塊，一個(gè)溢價(jià)25.93%，一個(gè)溢價(jià)17.74%�？梢哉f(shuō)是一改了往日的慘淡，也讓被壓抑久了的房企們好好釋放的一下。
樓市要放松？
今年北京土地市場(chǎng)以兩塊不限價(jià)地打頭陣，這很可能意味著土地結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化，不限價(jià)的商品房正在重回市場(chǎng)。
截至目前，北京公布的等待出讓的住宅用地合計(jì)有13宗，其中有2宗為共有產(chǎn)權(quán)地塊，2宗限競(jìng)房地塊，9宗不限價(jià)商品房住宅地塊。不限價(jià)地塊再次奪回了主力地位，背后是否意味著北京的樓市要從土地市場(chǎng)的放松開始？
北京房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)跌滿兩年多了。從2017年3月開始，北京開啟了下跌的趨勢(shì)。先是環(huán)京地區(qū)開始逐步下跌，到2018年北京市中心，四環(huán)以內(nèi)，基本上還能穩(wěn)住，個(gè)別樓盤炒炒學(xué)區(qū)概念，也還能逆市漲漲價(jià)。但是2019年之后基本開始全面開始下跌，普遍的跌幅超過10%，品質(zhì)稍微差點(diǎn)的房子，跌幅就直奔3成而去。
加上二手房交易嚴(yán)重萎縮，北京地區(qū)還連續(xù)四年人口凈流出。這意味著北京未來(lái)的樓市是很危險(xiǎn)的，因?yàn)榻颖P的人沒有了，市場(chǎng)流動(dòng)不起來(lái)了。這樣的低迷情況下，北京適當(dāng)放松政策，提振市場(chǎng)是有必要的。因?yàn)椴灰耍{(diào)控的目標(biāo)是“不能大漲，也不能大跌”。如果再不出面提振市場(chǎng)，北京的房?jī)r(jià)很可能要一直跌下去了。
為什么是石景山？
最后我們?cè)倩仡^來(lái)看這兩塊地。估計(jì)大家很奇怪，為啥會(huì)是在石景山？
從預(yù)期看，按照融創(chuàng)地價(jià)的成本，預(yù)期售價(jià)將在8萬(wàn)元/平方米左右，高于當(dāng)下市場(chǎng)平均6.5萬(wàn)元/平方米左右的商品房?jī)r(jià)格。
石景山房?jī)r(jià)要賣到8萬(wàn)！這是不是太夸張了？
小白菜只能說(shuō)，這就是大家一直以來(lái)對(duì)石景山的“偏見”，估計(jì)很多人都以為是郊區(qū)，但是，石景山真的是實(shí)實(shí)在在的城六區(qū)。
其實(shí)早在2018年，在北京樓市中毫無(wú)存在感的石景山就開始意外反轉(zhuǎn)，成為全市銷冠的誕生地。2019年，石景山更躍升為樓市大熱的主力板塊，僅前11個(gè)月便以3246套商品住宅成交，占到北京樓市10%的市場(chǎng)比重，更一舉創(chuàng)下近十年區(qū)域銷量新高。
小白菜只能說(shuō)，融創(chuàng)等大房企對(duì)于石景山的未來(lái)是非�？春玫摹Ｖ笥袡C(jī)會(huì)，我們?cè)賮?lái)分析一下石景山的規(guī)劃。
來(lái) 源：和訊
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