1月3日，北京新年首場(chǎng)土拍，總成交價(jià)70.5億元，兩宗不限價(jià)地塊分別被融創(chuàng)和中海收入囊中。在剛剛過(guò)去的2019年，融創(chuàng)和中海亦分別進(jìn)入千億拿地陣營(yíng)。
高位成交
此次出讓地塊位于石景山古城南街東側(cè)（首鋼園區(qū)東南區(qū)），乘1號(hào)線地鐵至天安門僅需要半小時(shí)左右，加之兩宗地皆不限價(jià)，吸引了龍湖、中交、世茂、招商、融創(chuàng)、中海、首開(kāi)、華潤(rùn)、建工、綠城、金茂+保利、旭輝、首創(chuàng)、電建等十幾家房企參與。
1612-757地塊總面積23302.84平方米，起始樓面價(jià)41381元/平方米，建筑控制規(guī)模65248平方米，容積率2.8，起拍價(jià)27億元。
該宗地競(jìng)拍幾乎是融創(chuàng)和中海兩家的秀場(chǎng)，經(jīng)過(guò)13輪加價(jià)，最終由融創(chuàng)以34億元、25.93%溢價(jià)率競(jìng)得。
1612-759地塊總面積26794.69平方米，起始樓面價(jià)41320元/平方米，建筑控制規(guī)模75025平方米，容積率2.8，起拍價(jià)31億元。
該地塊經(jīng)過(guò)中交、世茂、中海、首創(chuàng)、華潤(rùn)等企業(yè)爭(zhēng)奪，最終被中海以36.5億元、溢價(jià)率17.74%奪得。
這和中海、融創(chuàng)高漲的拿地勢(shì)頭相符。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2019年，中海以1034億元居TOP100房企拿地榜第四，2018年拿地金額只有390億元的融創(chuàng)以1000億元位列第五。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“之前石景山區(qū)古城南街已成功出讓2宗不限價(jià)地塊，分別為中海+首鋼聯(lián)合體以51億元競(jìng)得的1612-805、812、823等地塊和華潤(rùn)+電建以73.4億元競(jìng)得的1612-761、764等地塊，溢價(jià)率分別為0%和11.63%，競(jìng)爭(zhēng)熱度一般。相較而言，本次土拍的兩宗地塊位置更加優(yōu)越，且為純住宅用地�！�
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：“整體看，均高于之前石景山的華潤(rùn)4.4萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)。從預(yù)期看，按照融創(chuàng)地價(jià)的成本，預(yù)期售價(jià)將在8萬(wàn)元/平方米左右，高于當(dāng)下市場(chǎng)平均6.5萬(wàn)元/平方米左右的商品房?jī)r(jià)格。石景山有望進(jìn)入“8萬(wàn)元時(shí)代”，且石景山2019年全年銷售3471套住宅是歷史高點(diǎn)，大部分開(kāi)發(fā)商看好石景山未來(lái)發(fā)展�！�
不限價(jià)
能夠激發(fā)房企的如此熱情，與兩宗地的不限價(jià)屬性不無(wú)關(guān)系。
從公開(kāi)資料看，過(guò)去三年，限競(jìng)房可以說(shuō)是北京市場(chǎng)的絕對(duì)主力，所有包含居住用地性質(zhì)的土地一共212宗地塊供應(yīng)（包括部分流標(biāo)），限競(jìng)房供應(yīng)了113宗，合計(jì)住宅部分面積1008萬(wàn)平米；共有產(chǎn)權(quán)52宗地塊，不限價(jià)商品房地塊只有21宗。
但限競(jìng)房網(wǎng)簽率并不算高。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京從2018年6月10日開(kāi)始，合計(jì)入市限競(jìng)房項(xiàng)目達(dá)到了76個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)126期，供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到了60470套，而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)合計(jì)25521套。平均網(wǎng)簽均價(jià)為48534每平米，網(wǎng)簽完成275萬(wàn)平米，按照成交套數(shù)計(jì)算網(wǎng)簽完成率只有42%。
在此背景下，北京土地市場(chǎng)持續(xù)低溫。中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年1～12月，北京成交的50宗住宅用地中共28宗為溢價(jià)出讓，平均溢價(jià)率10%，較2018年下降5個(gè)百分點(diǎn)。北京宅地溢價(jià)率從2016年開(kāi)始連續(xù)下跌，限競(jìng)房去化仍不理想，加之土地出讓限制條件較多，房企拿地仍較謹(jǐn)慎。
2019年，北京宅地推出樓面均價(jià)為21445元/平方米，同比上漲9%；成交樓面均價(jià)為23292元/平方米，同比下滑0.9%，整體市場(chǎng)熱度較低。
這一趨勢(shì)在悄然發(fā)生變化。2019年下半年入市（含已經(jīng)成交與即將成交）的27宗住宅地塊中，共有產(chǎn)權(quán)8宗地塊、限競(jìng)房9宗，不限價(jià)10宗。
此次開(kāi)年供應(yīng)不限價(jià)地塊也具有象征意義。
陳霄表示：“近來(lái)北京供應(yīng)的不限價(jià)地塊明顯增多，成為北京土地市場(chǎng)的重要信號(hào)，預(yù)計(jì)未來(lái)土地出讓規(guī)則更加靈活。”
“本次15家企業(yè)參與，體現(xiàn)了盡管北京房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷，但大部分企業(yè)對(duì)于熱點(diǎn)優(yōu)質(zhì)地塊依然熱衷�！睆埓髠ケ硎�，“從土地方面看，北京從過(guò)去幾年的限競(jìng)房市場(chǎng)再次逐漸回歸不限價(jià)商品房市場(chǎng)，有望逐漸進(jìn)入‘高端有商品房，中端有支撐限競(jìng)房，低端有共有產(chǎn)權(quán)房’的三分時(shí)段�！�
來(lái) 源：每日經(jīng)濟(jì)新聞
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