2019年12月28日,央行正式出臺存量貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方案,存量房貸定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR的相關(guān)原則也由此確定。專家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這一普遍早于市場預(yù)期落地的重磅政策,體現(xiàn)出政策層堅守“房住不炒”定位的決心。
房貸利率在近期運行平穩(wěn)。融360大數(shù)據(jù)研究院對全國35個重點城市房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2019年12月(測算周期為11月20日—12月19日),全國首套房貸款平均利率為5.52%,環(huán)比下降1個基點,為5年期LPR加點72個基點;二套房貸款平均利率為5.84%,環(huán)比下降1個基點,為5年期LPR加點104個基點。
融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示,在多地放松人才政策、市場資金面合理充裕的情況下,2020年銀行房貸利率大概率會隨LPR下調(diào)。不過,下調(diào)的幅度和速度都會比較平緩。
短期有利于貸款購房者
“看到新聞了,但也不清楚對我們普通購房者來說有什么影響!贝媪糠抠J定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方案出臺后,《金融時報》記者采訪了多位有房貸的消費者,得到了類似答復(fù)。
專家和業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,此舉將利好消費者!敖衲3月至8月,盡管銀行會提供浮動和固定兩種貸款利率報價,但在預(yù)期LPR下降背景下,客戶通常會選擇浮動利率報價!泵裆y行(600016,股吧)首席研究員溫彬認(rèn)為。
“短期來看,這有利于存量貸款購房者,因為LPR短期下降是趨勢。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
新網(wǎng)銀行首席研究員董希淼表示,借款人與銀行平等協(xié)商,采用LPR作為定價基準(zhǔn)或?qū)⑹瞧毡榉绞,這對借款人來說是相對有利的。這種相對市場化的方式有助于降低實體經(jīng)濟融資成本,更好地為穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)服務(wù)。即便借款人與銀行協(xié)商轉(zhuǎn)換為固定利率,LPR仍然可能是重要參考。
需要注意的是,存量房貸定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換背后的基調(diào)仍未改變。方案要求,存量貸款“換錨”后,2020年執(zhí)行的利率與2019年要保持相同。
溫彬表示,從目前來看,存量房貸“換錨”后,房貸利率水平保持不變,是貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議提出的穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的要求,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“此次轉(zhuǎn)換主要是為了貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求,在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下,堅守‘房住不炒’的定位,不向房地產(chǎn)市場發(fā)出錯誤信號,同時也有助于控制上升較快的居民部門杠桿率!倍m嫡J(rèn)為。
房貸利率漸歸平穩(wěn)
“從2019年全年的情況來看,全國房貸利率平均水平先跌后漲。但下半年的變化幅度明顯比上半年平緩,反映出近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場運行都比較平穩(wěn)。”李萬賦說。
2019年前5個月,房貸利率出現(xiàn)了“5連跌”。融360數(shù)據(jù)顯示,1月全國首套房貸款平均利率為5.66%;二套房貸款平均利率為6.02%。而到了5月,全國首套房貸款平均利率為5.42%;二套房貸款平均利率為5.74%,均達到2018年以來最低水平。
在2019年3月到4月初,樓市也出現(xiàn)了“小陽春”。不過,政策調(diào)控很快跟進,防止樓市“入夏”。4月19日,中共中央政治局召開會議,重申堅守“房住不炒”的定位,強調(diào)要落實好因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制。此后,房貸利率基本保持回升趨勢。
2019年8月25日,房貸“換錨”消息發(fā)布。當(dāng)日,央行宣布自10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點形成。
此舉并未改變房貸利率的回升趨勢。從融360檢測的數(shù)據(jù)來看,除了2019年12月的首套房貸利率微降1個基點外,全國首套房貸、二套房貸利率水平均在5月后出現(xiàn)連續(xù)上調(diào)趨勢。
分城市來看,2019年12月,18個城市首套房貸款利率有所下調(diào),占監(jiān)測城市數(shù)量的一半,其中6個城市的下降幅度在4個至5個基點之間,與5年期LPR水平變動相對一致;二套房貸款利率下降的城市有11個,而利率上漲的城市則高達17個。“在‘房住不炒’政策背景下,銀行可能將資金優(yōu)先支持首套房,二套房貸利率難降!崩钊f賦認(rèn)為。
調(diào)控長效機制持續(xù)落地
2019年12月,“房住不炒”被多次強調(diào)。中央經(jīng)濟工作會議“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的表述,明確了2020年中國樓市的定位、發(fā)展機制和目標(biāo)。隨后,住建部召開會議部署2020年相關(guān)工作,在“房住不炒”定位前面加上了“長期堅持”,表明這將會作為一種調(diào)控常態(tài)存在。
2019年年底,各地區(qū)逐步落實因城施策的調(diào)控措施,多地區(qū)樓市政策開始調(diào)整。例如,深圳地區(qū)因為前期“先行示范區(qū)”“普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整”等多個利好因素影響,導(dǎo)致出現(xiàn)部分二手房房價過快上漲現(xiàn)象。對此,深圳市住建局特發(fā)通告,嚴(yán)厲打擊哄抬房價等違規(guī)行為。
“首套房是剛需,針對首套房貸款利率有所降低符合‘房住不炒’的調(diào)控方向!睆埓髠ケ硎荆w來看,預(yù)計房貸利率會隨著LPR下降出現(xiàn)輕微下行,但平穩(wěn)發(fā)展仍將是2020年房地產(chǎn)市場的主旋律。
來 源:金融時報
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