近年來，我國南北經(jīng)濟(jì)分化明顯，而在北方地區(qū)內(nèi)部，區(qū)域也呈現(xiàn)分化態(tài)勢。區(qū)域經(jīng)濟(jì)的分化也體現(xiàn)在樓市的分化上，在“金九銀十”過后，北方城市房價(jià)將如何？
以秦嶺-淮河以北為北方地區(qū)，第一財(cái)經(jīng)記者梳理了中國房價(jià)行情平臺上北方城市的平均單價(jià)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前共有22個(gè)北方地級以上（含地級）城市房價(jià)超過萬元大關(guān)，其中房價(jià)位列前十的城市分別是北京、天津、青島、濟(jì)南、大連、西安、石家莊、廊坊、鄭州和唐山。這10個(gè)城市中，有一半以上位于京津冀城市群。
前十中京津冀占一半
從數(shù)據(jù)來看，北方地區(qū)中，北京的平均單價(jià)達(dá)到了每平方米63554元，在北方地區(qū)中遙遙領(lǐng)先，在全國所有城市中位居第二。
北京之后，另一個(gè)直轄市天津平均單價(jià)為每平方米26397元，位居第二，在全國各城市中位居第九。青島平均單價(jià)也超過了每平方米2萬元大關(guān)，達(dá)到21490元，在北方地區(qū)位居第三，在全國位居第14。
濟(jì)南、大連和西安這三個(gè)副省級城市均價(jià)都超過了每平方米1.5萬元，分列四到六位。第七和第八名的城市均來自河北，分別是河北省省會石家莊，以及鄰近北京的廊坊。此外，同樣來自河北的唐山，位居北方第十。也就是說，北方房價(jià)前十中，有3個(gè)來自經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)的河北。此外，來自河北的秦皇島房價(jià)位居北方第12，滄州位居北方第18。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財(cái)經(jīng)分析，河北幾個(gè)地市主要是處于環(huán)京區(qū)域，受北京購買力外溢影響更多一些。張大偉說，與蘇浙、福建、廣東的很多三四線城市房價(jià)普遍較高不同，北方地區(qū)房價(jià)高的城市主要集中在京津冀區(qū)域和黃河流域的中心城市。
京津冀城市群是我國三大城市群之一，整體購買力較強(qiáng)。在黃河流域的幾個(gè)中心城市青島、鄭州、西安和濟(jì)南都是萬億城市或者準(zhǔn)萬億城市。其中，青島、濟(jì)南和西安都是副省級城市，西安和鄭州是國家中心城市。這些城市整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力在北方地區(qū)位居前列。
以鄭州為例，河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院名譽(yù)院長耿明齋教授認(rèn)為，鄭州是整個(gè)北方內(nèi)陸地區(qū)最大的交通樞紐，擁有最廣闊的腹地。隨著暢通內(nèi)循環(huán)、消費(fèi)拉動增長的階段到來，鄭州這兩大優(yōu)勢必然會帶動要素的持續(xù)、大規(guī)模聚集以及城市規(guī)模的擴(kuò)張。
從區(qū)域分布上看，擁有4個(gè)副省級城市的東北地區(qū)，只有大連一個(gè)城市的房價(jià)位居北方前十。吉林大學(xué)東北亞研究院教授衣保中認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢緊密相關(guān)的，東北的產(chǎn)業(yè)發(fā)展較弱，人口外流，因此房地產(chǎn)也沒有人口和城市化做支撐。
與南方地區(qū)相比，北方城市的房價(jià)水平總體要低不少。比如在房價(jià)位居北方第十的唐山，位居全國第41位，也就是說放到南方大概位居31名左右。
南北方房價(jià)的差異有多個(gè)因素，其中最主要的因素之一就是，南北經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財(cái)經(jīng)分析，從強(qiáng)經(jīng)濟(jì)省份和區(qū)域來看，多分布在東部和南部，尤其是長三角、大灣區(qū)、長江中游區(qū)域。其次，從表示人口密度的“胡煥庸線”來看，東南地區(qū)的人口也明顯占據(jù)主力，在近兩年的搶人大戰(zhàn)中，南部的人口吸聚力也強(qiáng)于北方。
張波說，由于良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展力加之人口優(yōu)勢，南方房價(jià)的支撐力也普遍表現(xiàn)得更強(qiáng)一些。房價(jià)本質(zhì)依然還是受供求關(guān)系影響，南部的房價(jià)是需求總體表現(xiàn)更為強(qiáng)勁的實(shí)際體現(xiàn)。
當(dāng)然除了經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素外，氣候、自然地理?xiàng)l件等也是影響房價(jià)的要素。比如在氣候方面，南方氣候溫暖，包括海南、珠三角、廈門等熱帶、亞熱帶濱海地區(qū)，吸引了不少北方人過冬或養(yǎng)老。而北方地區(qū)的海景房，就不具備這種功能。比如山東省威海市乳山銀灘海景房在過去十多年吸引了來自全國各地的大批購房者，10年前，銀灘的房價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米4000多元，過了這么多年，房價(jià)不升反跌。
此外，北方很多地方以國企為主，工業(yè)化較早，非商品化的住房占比較大。比如新世紀(jì)后東北的資源型城市在相關(guān)政策支持、補(bǔ)貼下，對塌陷區(qū)進(jìn)行了連片改造，建的房子特別多。相比之下，南方地區(qū)此類房子較少，市場化的房子占比要高很多。
房價(jià)下跌，北方多城取消限購傳聞四起
今年以來，樓市分化十分明顯，在珠三角、長三角等地上漲的同時(shí)，黃河流域、華北、東北的不少城市則面臨著下行的壓力。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2020年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況數(shù)據(jù)顯示，10月，濟(jì)南二手房環(huán)比下跌了0.3%，同比下跌了2.7%；青島二手房環(huán)比下跌了0.4%，同比下跌了2.8%；鄭州環(huán)比下跌0.2%，同比下跌了4.5%；天津環(huán)比下跌0.1%，同比下跌了4.2%；太原環(huán)比下跌了0.5%，同比下跌3.5%；石家莊環(huán)比下跌了0.4%，同比下跌2.5%；呼和浩特環(huán)比下跌了0.2%，同比下跌0.3%。
在東北地區(qū)，長春環(huán)比下跌了0.5%，哈爾濱環(huán)比下跌了0.4%。
隨著房價(jià)的下跌，北方一些城市不時(shí)傳出放開或放松限購的傳聞。此前10月，天津傳聞“外地客群，由企業(yè)統(tǒng)一申報(bào)，不用落戶即可享受天津市民購房同等資格”。不過天津官方隨后否認(rèn)了該傳聞。
在鄭州，近日也有“鄭州市戶口可放寬購買第三套、外地戶口可放寬買第二套”的傳聞，不過，根據(jù)媒體報(bào)道，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局有關(guān)人士表示：沒有接到相關(guān)通知，以官方消息為準(zhǔn)。
相比鄭州和天津，已有北方城市率先松綁。11月18日，根據(jù)哈爾濱當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，為認(rèn)真貫徹落實(shí)國家和省、市有關(guān)決策部署，支持房地產(chǎn)和建筑企業(yè)在做好疫情防控前提下，積極應(yīng)對疫情給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營造成的困難，哈爾濱市將印發(fā)《關(guān)于疫情期間促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》，共計(jì)十四條扶持措施，其中明確鼓勵房企采取打折促銷、團(tuán)購等方式讓利銷售新建商品房；同時(shí)公積金貸款項(xiàng)目隨時(shí)提交隨時(shí)審批。
張波分析，近期的確有不少北方城市有取消限購的信息，但從實(shí)際情況來看，并沒有官方正式出臺取消限購的文件。一方面是由于北方部分城市今年房價(jià)回調(diào)的力度較強(qiáng)，市場降溫的幅度過大，在一定程度上需要對政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整以保障房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展；另一方面取消限購本身對于城市的作用力較大，貿(mào)然出臺可能給市場的沖突過大，因此政策的出臺需循序漸進(jìn)，取消限購這類政策的出臺也需更為謹(jǐn)慎。
廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長發(fā)分析，城市之間、區(qū)域之間的樓市分化與本身的產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密相關(guān)。近年來，南方地區(qū)的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展更好。高新產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)對區(qū)域的帶動作用不斷增強(qiáng)，這些產(chǎn)業(yè)集聚更多中高端人才，人口流入更快，購買力和購房動力更強(qiáng)。
不過，張波認(rèn)為，北方的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市以及省會城市未來長期發(fā)展也不容忽視，包括北京、天津、沈陽、大連、鄭州、濟(jì)南等城市依然會對北方區(qū)域的人口具有長期吸引力，加之各地提高核心城市競爭力的訴求下，房地產(chǎn)市場長期依然會保持有序健康發(fā)展。
來 源： 第一財(cái)經(jīng)
編 輯：liuy
