“受疫情影響，以前能租6.5元/平方米/天，現(xiàn)在寫字樓在改造升級后，也只能租4元/平方米/天�！蔽挥谄謻|陸家嘴板塊的永華大廈，近90%的空置率，整棟樓改造升級后，正面臨招租難的工作人員感嘆。

　　11月26日，記者在走訪浦東陸家嘴和南京西路多個寫字樓后，發(fā)現(xiàn)大量寫字樓空置，租金普遍下降，面臨招租難的問題。而來自中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2020年第三季度上海寫字樓新增供應項目面積將近37.1萬平方米，分別是前灘中心、陸家嘴濱江中心、長寧國際T3和T4。寫字樓銷售面積，前三季度銷售為70.82萬平方米，同比下降9.93%。

上海主要商圈甲乙級寫字樓租金走勢數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版

　　在浦東新區(qū)辦公的一家中小企業(yè)主劉偉（化名）正準備退租，他告訴中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海，說：“對中小企業(yè)來說，租寫字樓是一筆昂貴的固定開支，經(jīng)歷今年疫情，既然線上辦公能解決問題，就可以省下租寫字樓的開支，用來做渠道運營，業(yè)務拓展�！�

　　曾聚集大量創(chuàng)業(yè)公司，市場火熱的聯(lián)合辦公，現(xiàn)在也鮮少有人問津，位于陸家嘴的一家聯(lián)合辦公工作人員說：“以前一個工位1800元/月，現(xiàn)在一個工位1000元/月，還是沒人來�！�

　　長期從事寫字樓租賃的小何說：“公司在浦東、南京西路、普陀、楊浦都有寫字樓出租，以前陸家嘴、南京西路租金能去到7.5元/平方米/天，現(xiàn)在普遍都下降了。”

　　而中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海在距離南京西路地鐵站200米處一棟寫字樓看到，過往6-7元/平方米/天甚至更高租金的黃金地段，也降為4-5元/平方米/天，現(xiàn)場居高不下的空置率跟之前的人聲鼎沸形成鮮明對比。

　　隨著甲級寫字樓租金逐漸降低，市場上也出現(xiàn)一些期望改善辦公環(huán)境的租戶從乙級寫字樓搬到甲級寫字樓現(xiàn)象，從事金融行業(yè)的張先生，便將公司辦公地點從原來浦東新橋搬到了陸家嘴核心區(qū)域，張先生說：“今年雖然受疫情影響，但公司業(yè)務還可以，看甲級寫字樓租金下降，于是換個好的辦公環(huán)境�！�

　　由于疫情對營商環(huán)境的改變帶來一定的影響，大多企業(yè)仍以節(jié)約成本為首要考量，預計短期內(nèi)空置率下降可能性較低。另一方面，疫情對中小企業(yè)的持續(xù)性影響在第三季度數(shù)據(jù)上也有明顯體現(xiàn)，中小企業(yè)開始搬遷，縮減面積或退出市場。

　　在市場供應方面，因疫情影響延遲入市的項目在今年三季度逐步交付，新增供應體量上漲，而企業(yè)租戶的決策更加謹慎，租金持續(xù)走低。

圖片來源：同策研究院

　　來自中指研究院數(shù)據(jù)顯示，第三季度，上海甲乙級寫字樓租金環(huán)比二季度下跌2.22%，至4.58元/平方米/天。截至三季度末，上海全市寫字樓的空置率較二季度上升1.57個百分點。其中核心商圈虹橋的空置率上升2.99個百分點，漕河涇商圈空置率較三季度上升0.3個百分點。

　　在大宗交易市場，與11月備受關注的上海明天廣場兩次流拍截然不同的是，三季度，上海大宗交易熱度不減，共錄得14筆大宗交易，這之中寫字樓物業(yè)類型有5筆，工業(yè)物業(yè)類型有5筆，商業(yè)4筆。其中，國海證券以13.8億元收購綠地外灘中心C1棟，成交面積達15209平方米；瀾起科技以5.46億元收購漕寶路181號的寫字樓項目，成交面積達15166.94平方米；嘉會醫(yī)療以5.8億元收購漕河涇泰科電子廠房。

　　對于明天廣場的流拍，同策研究院分析師丁垚接受采訪時表示，明天廣場流拍原因是多方面的，自身存在部分司法問題未徹底解決是其內(nèi)部原因，同時，上海商辦大環(huán)境也是重要外部原因。上海下半年以來商辦供應同比增加，繼6月份后，10月份商辦供應面積同比漲幅再次突破300%，市場供大于求，空置率上升。明天廣場的流拍更多與其自身內(nèi)部因素有關，當下上海商辦市場整體的確不太樂觀，尤其是外圍區(qū)域，壓力較大。

　　但從大宗交易的投資者類型來看，有7筆外資買家，上海依然是中國乃至全球最富吸引力的投資熱土之一。據(jù)了解，目前落戶上海的跨國公司地區(qū)總部和研發(fā)中心累計已達到763家和477家。今年1—10月，上海實際利用外資達171.79億美元，同比增長6.2%，總部型經(jīng)濟正在不斷壯大。

　　上海市委、市政府歷來高度重視外資企業(yè)發(fā)展，今年以更大力度的開放，重啟新冠疫情帶來的停擺。為落實外商投資法，上海已率先出臺全國首部地方外商投資條例，外商投資的手續(xù)更便利，權益保障也更周全�！渡虾Ｊ泄膭钤O立和發(fā)展外資研發(fā)中心的規(guī)定》也將于12月實施，為外資研發(fā)中心聚集發(fā)展營造更好的政策環(huán)境。

　　來源：中國房地產(chǎn)報長三角觀察

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