9月14日，2024年中國國際服務(wù)貿(mào)易交易會第二屆中國商業(yè)地產(chǎn)運營管理論壇在首鋼園成功舉辦。論壇由北京市商務(wù)局、北京市投資促進服務(wù)中心指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會支持，房訊網(wǎng)聯(lián)合中海商務(wù)、電子城、首創(chuàng)環(huán)保集團、北京經(jīng)開、中國瑞達共同主辦，以“新質(zhì)生態(tài)，新質(zhì)合作”為主題。來自全國300家主流商業(yè)地產(chǎn)運營管理企業(yè)高管、30家科技領(lǐng)軍企業(yè)高管以及60家主流媒體參會。

戴德梁行估價與顧問服務(wù)部董事 倪潔

    戴德梁行估價與顧問服務(wù)部董事倪潔應(yīng)邀出席，并做主題為“可持續(xù)經(jīng)營類資產(chǎn)風(fēng)險管理的核心重點”演講，以下為演講實錄：

    尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓下午好，其實說到資產(chǎn)管理，是大家已經(jīng)都耳熟能詳?shù)氖虑榱�，而且資產(chǎn)管理我認(rèn)為在每個人心里的角色確實不太一樣，但是所有的人聽到資產(chǎn)管理這四個字的時候，第一知道的源頭它一定是來自于金融，因為我們都知道金融企業(yè)對于資產(chǎn)管理是這些表外業(yè)務(wù)，然后國央企對于資產(chǎn)管理的概念是包括政企資產(chǎn)、行政資產(chǎn)、然后包括一些企業(yè)資產(chǎn)，那么還有到現(xiàn)在我們隨著經(jīng)濟的發(fā)展，到現(xiàn)在為止還有一些數(shù)據(jù)化的資產(chǎn)，還有一些新興的不動產(chǎn)，越來越多的云上資產(chǎn)。

    所以對于資產(chǎn)管理，我覺得大家心里面可能有各種各樣的解答，但是我想說不管什么類型的資產(chǎn)管理，都是希望通過運營管理的平臺，把它在資本市場上的表現(xiàn)有所突破，這才是核心。那么今天站在全聯(lián)的舞臺上，我們就說商業(yè)地產(chǎn)的這件事情，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的不動產(chǎn)的資產(chǎn)管理其實是服務(wù)于資本。資本方一方面是金融企業(yè)，債權(quán)方，股權(quán)方，另外一方面是業(yè)權(quán)方，比如說有很多國央企的企業(yè)，有很大量的資產(chǎn)，然后我們?yōu)樗麄冞M行服務(wù)。所以商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理是通過服務(wù)資本，管理資產(chǎn)，然后控制所有的資產(chǎn)管理的這些風(fēng)險，進而達到一個健康的可持續(xù)發(fā)展。所以，我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理其實是運營管理+財務(wù)管理+物業(yè)管理這三大主項。

    剛才從經(jīng)濟的角度，從政策的角度，從發(fā)展的角度，我們梳理和分析過了所有的房地產(chǎn)的一個發(fā)展歷程，我在這里其實是想導(dǎo)出我們現(xiàn)在做風(fēng)險管理的要素的原因。2000年初的時候，由于國家政策的推動和經(jīng)濟向好的一個發(fā)展前提之下，住宅地產(chǎn)有一個非常高速的發(fā)展，那個時候我們國家的GDP平均水平大概是在百分之十點幾左右的發(fā)展，然后一線房產(chǎn)的回報是達到16.1%或者16.4%左右一個水準(zhǔn)，那么這個水準(zhǔn)其實是遠遠超過當(dāng)時所有的經(jīng)濟類資產(chǎn)的，所以在當(dāng)時住宅地產(chǎn)是一個快速上升期。

    2008年之后，我們土地政策出現(xiàn)一些結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，同時到2013年左右的時候，中國經(jīng)濟的主要驅(qū)動點，從原來的制造業(yè)轉(zhuǎn)換到現(xiàn)在的服務(wù)貿(mào)易，刺激到了商業(yè)物業(yè)的一個發(fā)展。商業(yè)物業(yè)提供了辦公空間，商業(yè)物業(yè)也提供了消費的空間，再往下發(fā)展就到了貨幣增發(fā)，使資本流向了很多的投資型房地產(chǎn)，那么投資型房地產(chǎn)需要一些高利潤、高回報的產(chǎn)品。那么，機構(gòu)的資本市場和地產(chǎn)市場走向了一個結(jié)合，大環(huán)境之下促進了以萬達為首的這種大型的商業(yè)地產(chǎn)商的一個蓬勃的發(fā)展。

    再到2021年之后，我們開始進行了一些金融機構(gòu)、金融政策的一些調(diào)整和改革，成為REITs和資產(chǎn)證券化市場的一個主導(dǎo)，持有者與機構(gòu)資本在一個高度結(jié)合環(huán)境之下，在強金融背景之下REITs發(fā)展對商業(yè)地產(chǎn)的一個刺激。截止到2024年9月份，國內(nèi)已經(jīng)發(fā)了42單公募REITs，然后其中24單是不動產(chǎn)權(quán)類的REITs，還有18單左右其實還在途中。我們有幸參與了10單，在總體的42單公布之中，我們參與的程度也超過了將近80%。所以，在這個過程中我們發(fā)現(xiàn)一件事，就是公募REITs對底層資產(chǎn)的運營類的要求是在逐步提升的。

    那么，在公募REITs政策要求之下，除了權(quán)屬和資產(chǎn)的后面的擴募規(guī)模之外，其他所有的項包括運營時間、運營周期、現(xiàn)金流分配的程度，我們能看得出來都是跟底層資產(chǎn)的運營息息相關(guān)的。所以在大金融、大資管的發(fā)展時代中，我們認(rèn)為資產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)方對于資產(chǎn)管理部門關(guān)注的維度也不盡相同。

    一方面我們說是金融方，其實就是資本方。資本方其實一般會關(guān)注到金融資產(chǎn)的一個安全性，項目的投資回報的水平。我剛才反復(fù)在強調(diào)有目前為止有大業(yè)權(quán)有大資產(chǎn)的國央企，其實在運營管理方面，每一個單項物業(yè)的運營管理有很強的水平。但是，在這個時候他們會關(guān)注資產(chǎn)管理制度的建設(shè)，運營指標(biāo)的設(shè)定等等這些方面一些管理維度。所以我今天想帶來跟大家想討論，跟大家分享的點，并沒有涉及到單個物業(yè)會是怎么樣的一個運營管理的維度，也不是單純的從資本方來看這個物業(yè)我們想要什么？而是從一個管理者的角度上，大家更關(guān)注整個資產(chǎn)發(fā)生過程的時候，有三項風(fēng)險是我們可以通過大的模塊去進行關(guān)注的。

    我們在做資產(chǎn)管理的時候，不同的類型關(guān)注的重點也不一樣，那么之前可能是在建類的項目比較多，在建類項目比較多，就帶來的是資金的量會比較龐大，工程的量也大，每天交付的量也大，然后過程中有沒有一些舞弊的行為？這些是我們過往會在這種類型上，在建類型的項目上我們會關(guān)注的重點。在銷售類型上面，我們關(guān)注的風(fēng)險重點來自于渠道管理，渠道管理放了什么樣的優(yōu)惠政策，是不是真的每次都有真正的渠道回到我們的項目帶客量是不是真的？所有的回款是不是回到了真正該回到的賬戶上？因為有一些銷售項目可能簽了有比較多的關(guān)聯(lián)賬戶或者是一些關(guān)聯(lián)企業(yè)，所以在回款最后的時候可能回到資方手里的回款或者是業(yè)主方手里的錢，可能跟預(yù)測的差異會比較大。

    再說經(jīng)營類物業(yè)。經(jīng)營類物業(yè)一個是債權(quán)類的物業(yè)，一個是股權(quán)類的物業(yè)。那么，股權(quán)類的物業(yè)大家可能會更關(guān)注資產(chǎn)的安全性，首先是安全性，其實是我們做股權(quán)類管理的第一關(guān)注，因為項目首先不能出任何的風(fēng)險。

    第二個就是經(jīng)營類，經(jīng)營類一方面是合規(guī)性，另一方面是運營管理的精細化程度及財務(wù)管理。那么，其實說到這三點，接下來我特別想分享給大家，我認(rèn)為的這三項風(fēng)險管理，那么不管是什么經(jīng)營類的物業(yè)，我們認(rèn)為最核心的指標(biāo)可能最終都會關(guān)注到NOI。剛才，我們也反復(fù)的在提到關(guān)注NOI，那么NOI是一個數(shù)，但是NOI還需要分階段分重點的去關(guān)注構(gòu)成的一些指標(biāo)。我們首先會去分析歷史出租率水平，關(guān)聯(lián)租戶的分析，這兩項我們認(rèn)為對未來可持續(xù)收益會產(chǎn)生一些潛在性影響的。

    舉個例子，關(guān)聯(lián)租戶對于大家來說是個雙刃劍，那么有一些項目的關(guān)聯(lián)租戶是能帶來長期穩(wěn)定的出租率的，這個沒問題。但是，這些關(guān)聯(lián)租戶付租的能力是不是你能控制得了？我們知道太多的項目，其實就是我們的母公司或者是我們的關(guān)聯(lián)租戶不付租，他不付租的話，對于我們來說，其實我們只能是在全責(zé)賬面上看到有錢，而現(xiàn)金流實際收益里面沒有錢，那么這是一種累贅型的；還有一種是有支持性的，那么我們也在一些科技類的這些項目里面，我們看到關(guān)聯(lián)租戶，他的關(guān)聯(lián)租戶付租水平其實是比周邊寫字樓的出租水平略低一點點，但是我們分析完看它的發(fā)展水平是相當(dāng)好的，就是在整個行業(yè)發(fā)展勢頭是相當(dāng)好的，所以你用低一點的租金的能力，既覆蓋了出租率，又覆蓋了未來發(fā)展的一個潛力，我們認(rèn)為也是一個非常好的，所以對于關(guān)聯(lián)租戶的分析永遠是個雙刃劍，需要我們遇到具體情況的時候再做具體分析。

    資產(chǎn)可持續(xù)收益能力，我們會關(guān)注到凈租金收入，租金增長率，還有收繳率，空置率和實際收入率以及潛在收入率，我們會把它這個指標(biāo)會分得比較細。做分析的時候，我們就會給項目一個比較精準(zhǔn)的判斷，就是說在未來3年5年8年，可能會在一個什么樣的收入水平之上，那么當(dāng)然還有一些軟性的指標(biāo)，軟性的指標(biāo)就包括管理架構(gòu)的合理性，運營人員的穩(wěn)定性，然后客戶主要性。我們剛才說了，我們關(guān)注的細節(jié)是NOI里面正常的這種各項的指標(biāo)的構(gòu)成，在這種強金融背景之下，我們估值會關(guān)注到什么東西，其實估值現(xiàn)在我們都用DFC這種現(xiàn)金流分析法。

    我們關(guān)注到的點可以看得出來，其實跟我們剛才在運營分析里NOI的那些背景指標(biāo)是息息相關(guān)的，包括面積、經(jīng)營、租金、收入的構(gòu)成、增長率，租賃是不是有調(diào)整，成本的構(gòu)成和估值以及和估值相關(guān)的這些內(nèi)容，然后折現(xiàn)率這些內(nèi)容。我們認(rèn)為每一個項目有很多面，很難用一個案例去說明我們所有的估值的這些特征，所以如果大家對這方面有訴求的話，我們可以會接下來跟大家討論每一個項目或者每一個項目的一些特征。

    其實，我今天想分享的點是給所有的管理者去借鑒的，因為如果你是金融持有方，如果你是大業(yè)權(quán)的管理方，你可能很難深入到每一個項目去了解所有的信息，那么你要關(guān)注的有三大風(fēng)險，我認(rèn)為就是可以關(guān)注到了。那么，其實一共有四大風(fēng)險，管理風(fēng)險、運營風(fēng)險，財務(wù)風(fēng)險，還有市場風(fēng)險，那么我們說市場風(fēng)險是外部不是特別可控的，所以我們先不去探討它。

    所以，管理風(fēng)險在我的定義里面，其實多數(shù)是合規(guī)風(fēng)險加安全控制。合規(guī)風(fēng)險，我們在管理的過程中可能會涉及到的基本上是以章證照的管理流程為主，但其實章證照要管理的不是章證照的實體，而是它在流程過程中的所有的潛在內(nèi)容不僅僅是流程的設(shè)置，而是所有使用者的反饋。因為去執(zhí)行蓋章的那個人，前后的是不是那么了整了解這項事項的前后所有的內(nèi)容，所以我們在要求人員去蓋下每一個章的時候，我們是要知道這件事情所有從前到后的一個是什么原因造成的，未來會有什么風(fēng)險？另外一個設(shè)施設(shè)備加消防+巡檢+安全性，在物業(yè)管理的范疇之內(nèi)，我認(rèn)為合規(guī)的風(fēng)險管理是第一項，這是整個項目成立的一個最根基的事兒。

    第二件事情就是我們讓運營流動起來，血脈的管理就是運營風(fēng)險的管理。運營風(fēng)險的管理，我們剛才說到了有很多關(guān)于運營的數(shù)據(jù)應(yīng)該怎么搜集怎么匯總，包括臺賬是怎么更新的，租金是什么情況，每個月的應(yīng)該的全額收入是多少，支出是多少，最后又收了多少，支了多少，就是我們關(guān)于運營數(shù)據(jù)的一個搜集，它是一個動態(tài)的過程，包括租戶的一些變化的情況，包括關(guān)聯(lián)租戶，接下來可能涉及到商業(yè)的時候，也會有業(yè)態(tài)類型的一些變化。

    業(yè)態(tài)類型如果是一個比較良性運營的話，它會積極主動去調(diào)整它的租戶。每個月做統(tǒng)計的時候，你會發(fā)現(xiàn)業(yè)態(tài)在租戶類型上些些許許的會有些不同，那么這些些許許大概只有1%、2%的這么一個差異的時候，一定是代表了市場的趨勢，至少是在區(qū)域范圍內(nèi)需求的趨勢的變化，我覺得從這里是能分析出來對未來的一個探索的。

    第三項就是我們整個運營管理團隊的一個架構(gòu)，人員、部門、管理模式，然后人均的坪效其實都是可以做量化考證的，這些是我們的根基。其實我上面列了一些風(fēng)險的類型和案例以及規(guī)避的方式方法，這些是我們在管理過程中實際遇到的問題，所以對于運營風(fēng)險的管理，我們認(rèn)為數(shù)據(jù)管理每天每個月每周的整個的數(shù)據(jù)整理和匯報是非常重要的，及時發(fā)現(xiàn)、多維解決、長效跟進，這是我們對于運營管理的一些看法和建議。

    最后，我們就說到了大家最關(guān)注最重要的一個命脈型的就是財務(wù)管理。財務(wù)管理，我們認(rèn)為最重要的首先是賬戶管理，我們可能每一個項目都涉及了特別多的賬戶，多的時候可能有三四個公公司，但是這些賬戶是不是真的都全部有用？這些賬戶是不是都跟你的收入有直接的關(guān)系，另外一個是它開通了什么功能；第二項就是關(guān)于預(yù)算的管理，我們都在做經(jīng)營管理，都在做運營管理，都要做預(yù)算管理，那么預(yù)算管理一方面分經(jīng)營性的，還有一方面是分非經(jīng)營性的，我們有一些金融機構(gòu)做貸款的時候，可能只看到了這種經(jīng)營性的預(yù)算，沒有看到非經(jīng)營性的預(yù)算，那么在最后拿到實際現(xiàn)金流的時候，一定是有極大的偏差的。

    另外一個就是關(guān)于月預(yù)算的月度拆分或者執(zhí)行，我們還要進行差異性分析，還要復(fù)核跟之前的預(yù)算有沒有差異？差異在哪里，是不是合理的。最后其實就是收入管理，租金的收入，追繳欠繳保證金動態(tài)測算，收益復(fù)合這個是持續(xù)滾動進行的，這樣才能時時刻刻的知道你的收支占比是個什么情況。

    那么，我自認(rèn)為非常精煉的一些管理原則，都是基于我們這100多個項目，不同的管理方總結(jié)出來的一些內(nèi)容。最后部分我認(rèn)為是最干貨的一個就是如何去執(zhí)行動態(tài)管理，動態(tài)的數(shù)據(jù)管理首先不僅僅是從臨期的租戶開始搜集，然后重點目標(biāo)客戶的跟蹤、潛在租戶潛在租賃情況，空置欠繳的一個追索，這些是我們動態(tài)管理的一個重點。

    另外，我們的項目不是一個單純冰冷的數(shù)字，它也是由人來運營的。我們認(rèn)為軟性化的管理，包括人員的積極性，對客戶的粘性，以及是不是合規(guī)？我們總結(jié)就是人性化，客群化和法制化，我們確實是全方位的資產(chǎn)管理，為我們的租戶為我們的業(yè)主至少減少了上千萬的一些隱形的風(fēng)險。以上我用比較快的語速，跟大家分享了我們過往工作的一些結(jié)論，如果大家接下來有什么需求的話，我們接下來再具體討論，謝謝大家。