全球知名的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯，于近日發(fā)布2024年第二季度的北京房地產(chǎn)市場研究成果，全面回顧總結(jié)二季度北京寫字樓、商業(yè)零售及大宗投資等不同細分市場的季度表現(xiàn)，對2024年上半年的房地產(chǎn)市場形勢進行回顧總結(jié)，并對下一階段房地產(chǎn)市場走勢做出預判與展望。
第一太平戴維斯華北區(qū)董事長胡裕華先生表示："今年上半年，隨著多項利好政策的集中釋放，房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的積極變化在增多，市場情緒亦出現(xiàn)小幅度的好轉(zhuǎn)。而'消化存量'、'以價換量'則成為貫穿上半年的市場關(guān)鍵詞。解決當前的行業(yè)與市場困境需要更為有力的一攬子政策體系，在現(xiàn)有政策的持續(xù)發(fā)力與未來政策加碼的利好預期影響下，預計今年下半年的市場態(tài)勢有望繼續(xù)邊際性復蘇，無論是住宅市場還是商辦市場的綜合表現(xiàn)也有望進一步改善。
2024年上半年，北京甲級寫字樓市場保持了穩(wěn)步回升的趨勢，在一季度超預期復蘇的基礎(chǔ)上，二季度寫字樓市場整體表現(xiàn)進一步回升。供給端方面，本季度仍沒有新增項目入市，這為各寫字樓業(yè)主方提供了去化窗口期。與此同時，在宏觀經(jīng)濟緩步修復的背景下，企業(yè)辦公租賃需求在本季度繼續(xù)有序回歸，二季度凈吸納量約為5.6萬平方米，環(huán)比一季度上升84%；上半年累計凈吸納量達8.7萬平方米，較去年同期實現(xiàn)大幅度增長，同時自去年下半年以來連續(xù)四個季度錄得正吸納量。
由于新供應(yīng)缺席的同時凈吸納量環(huán)比大幅上升，全市甲級寫字樓空置率再次回調(diào)，環(huán)比微降0.4個百分點至19.8%。盡管上半年寫字樓市場需求端有明顯改善，但潛在租戶的租賃預算普遍有限，寫字樓業(yè)主方仍舊執(zhí)行"以價換量"策略，使得二季度北京甲級寫字樓平均租金環(huán)比下滑5.2%至人民幣每平方米每月280.3元。
展望2024年下半年的北京市寫字樓市場，緩慢但穩(wěn)定的復蘇仍是市場主旋律。隨著企業(yè)租賃需求逐漸回歸，北京市寫字樓市場的活躍度有望進一步提升。而下半年的新項目將集中在年末入市，預計短期內(nèi)會拉動市場空置率進一步提升，但也將為市場帶來新選擇�，F(xiàn)階段的北京寫字樓市場正進入修復反彈的上行通道，業(yè)主方與租戶方都需要把握窗口機遇，錨定未來、穿越周期。
北京商業(yè)零售市場在2024年上半年持續(xù)表現(xiàn)活躍，各大商圈的消費水平穩(wěn)步提升。第二季度，全市零售市場迎來三個新購物中心項目，分別是位于昌平區(qū)的超極合生匯、位于海淀區(qū)的西北旺萬象匯、位于豐臺區(qū)的麗澤16號，三座各具特色的零售項目相繼開業(yè)，總體量約42萬平方米，進一步豐富了不同區(qū)域的商業(yè)零售布局。為迎接五一、端午假期和暑期的消費熱潮，各大購物中心積極推進品牌招商與調(diào)整，致力打造獨特的消費場景，季度內(nèi)全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率環(huán)比維持不變、為4.6%；同期，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金水平為每平方米每月801.3元。
2024年下半年，北京零售市場預計將迎來8個新項目開業(yè)，預計新增零售面積將超過100萬平方米，新項目開業(yè)時間集中在暑期、國慶假期及年底。新建項目與城市更新項目將提升所在商圈的消費結(jié)構(gòu)及消費品質(zhì)，豐富區(qū)域消費選擇。與此同時，存量項目也在積極尋求創(chuàng)新與發(fā)展，通過引入新的商業(yè)場景、落實商圈改造提升計劃，以滿足消費者日益多樣化的需求。新老項目齊頭并進將促進消費潛力加速釋放，培育形成更加活躍、更加強勁的消費市場。
北京大宗投資市場在2024年上半年繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢，累計成交額已超越去年同期水平。二季度，北京大宗投資市場累計成交金額約為人民幣77.2億元，環(huán)比下降4.4%、同比上升30.1%。2024年上半年，北京大宗投資市場累計成交額約為158億元，較去年同期上升26.7%。上半年的重大成交案例仍聚焦于寫字樓及含有寫字樓資產(chǎn)的綜合體，買家主要是以險資及國央企等機構(gòu)為主，部分成交由外資/合資投資機構(gòu)完成。
大宗投資交易是商業(yè)地產(chǎn)情緒的晴雨表，直接反應(yīng)出市場投資走向及市場預期。當前市場環(huán)境下，以合適的價格收購符合自身投資策略的資產(chǎn)，尤其是位于核心區(qū)域、綜合品質(zhì)優(yōu)異、較為稀缺的物業(yè)，將成為未來投資市場的主基調(diào)。展望下半年，隨著商業(yè)地產(chǎn)整體持續(xù)復蘇，預計北京大宗投資市場整體情緒將有所回升，進而帶動大宗投資市場的整體活躍度。
2024年上半年的房地產(chǎn)市場在超強度的政策支持下實現(xiàn)了階段性的企穩(wěn)筑底，但整體市場仍然面臨極大的壓力與挑戰(zhàn)。展望下半年，預計救市政策與支持力度將進一步加大，房地產(chǎn)市場主基調(diào)則繼續(xù)堅持寬松的同時強化刺激的后續(xù)作用與效果。在市場供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化的背景下，實現(xiàn)有效復蘇仍需多方共同努力，而耐心與信心則是提振市場、穿越周期的關(guān)鍵所在。
來 源： 第一太平戴維斯
