2024年7月10日，北京 — CBRE世邦魏理仕今日發(fā)布《2024年上半年北京房地產市場回顧與展望》指出，2024年上半年：

　　北京寫字樓市場，CBD和望京去化改善較明顯，高租金定位和老舊樓宇租金跌幅靠前；

　　零售物業(yè)市場，大眾消費主導需求，高端業(yè)態(tài)招商難度加大；

　　倉儲物流市場，空置率創(chuàng)歷史新高，租金止?jié)q走低，環(huán)京市場需求穩(wěn)中有升；

　　商務園區(qū)市場，TMT搬遷活躍，醫(yī)藥健康擴增放緩，辦公用途項目租金加速下行，生命科學專項園區(qū)承壓；

　　物業(yè)投資市場，險資投資者積極布局，各板塊資本化率再度走擴。

　　一、 寫字樓市場

　　—— CBD和望京去化改善較明顯，高租金定位和老舊樓宇租金跌幅靠前

　　2024年第二季度，北京寫字樓市場未錄得新項目入市，上半年市場新增供應有限，同比下降57%。

　　新租需求復蘇進程緩慢，盡管本季度新租交易總面積環(huán)比提升30%，但上半年整體的新租交易數(shù)量和總面積同比分別下降15%和8%。新租交易中，依然有超七成的活動來自于搬遷，租戶以遷往同區(qū)或鄰近子市場為主，而CBD、望京、中關村、奧體及麗澤等區(qū)域成為換租需求的主要承接地。擴租需求未見改善，租戶保守謹慎態(tài)度持續(xù)。

　　從行業(yè)看，TMT企業(yè)新租需求有所增加，主要由軟件開發(fā)、大數(shù)據及電信通訊類需求驅動；金融行業(yè)相對穩(wěn)健，其中基金、金融科技等需求微增，但保險、證券需求放緩；專業(yè)服務業(yè)的律所、咨詢類企業(yè)升級換遷活動持續(xù)，需求主要落位在區(qū)位和配套較為完善的核心商務區(qū)；新能源、水電等公共事業(yè)類，以及消費品制造業(yè)租戶升級需求穩(wěn)健，躋身前五大行業(yè)。

　　由于大型企業(yè)大規(guī)模退租現(xiàn)象較去年同期有所減緩，上半年全市凈吸納量同比回升，錄得12.1萬平方米，在升級換遷需求的帶動下，甲級貢獻率高達84%。整體空置呈小幅回落態(tài)勢，受益于個別大面積需求的落位，部分子市場去化情況有所改善，其中CBD空置率在連續(xù)六個季度上升后首次下降，而望京空置率環(huán)比降幅為各子市場中最大。通州、王府井、東二環(huán)、燕莎及金融街區(qū)域受企業(yè)整合至自用樓宇、縮面積或遷出所帶來的退租影響，空置率出現(xiàn)不同程度增幅。

　　市場各區(qū)域和各級別樓宇租金普遍下行。在租戶降本增效的租賃策略訴求下，部分高租金定位樓宇和區(qū)域，或者老舊樓宇及其集中區(qū)域去化困難，租金跌幅靠前。全市平均租金面價同樣本比上半年累計下跌4.6%至每月每平方米275.8元。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務 | 辦公樓 |租戶部負責人袁慧 指出："展望2024年下半年，預計三個項目近26萬平方米的新增供應將會在麗澤和通州等新興區(qū)域交付， 此外全市還會有個別改造項目陸續(xù)完工入市，預計整體空置率或將小幅上升，租金將持續(xù)下行。面對更有利的選址環(huán)境，當前租戶并非以租賃成本為單一考量因素，而是對區(qū)位交通、樓宇硬件、可持續(xù)性、物業(yè)管理、特殊功能配套、交付時間與便捷性、租約和使用靈活性等諸項條件都提出了更高要求。在此情況下，本身具有品質優(yōu)勢的樓宇加之租金折讓的努力，更容易在去化表現(xiàn)上體現(xiàn)積極效果；而其他樓宇除了發(fā)揮成本優(yōu)勢，也不能忽視在軟硬件的品質表現(xiàn)上補齊短板。

　　二、 零售物業(yè)市場

　　—— 大眾消費主導需求，高端業(yè)態(tài)招商難度加大

　　2024年第二季度，北京零售物業(yè)市場迎來西北旺萬象匯、昌平超級合生匯東區(qū)、北辰薈三個新項目共同啟幕，都位于非核心區(qū)域。至此上半年辭舊迎新下，合計新增商業(yè)面積達47.0萬平方米，同比增長44%，而合計退市商業(yè)面積也達到25.8萬平方米。

　　業(yè)主端持續(xù)進行品牌調改的同時，品牌端亦加速換位調整或戰(zhàn)略布局，在新增商業(yè)體較高開業(yè)率影響下，上半年全市累計凈吸納量23.7萬平方米，空置率下降0.4個百分點至7.6%。

　　在消費降級的影響下，定位大眾市場的零售和餐飲成為短期內需求主力。上半年以平價餐廳為首、烘焙甜品為輔的餐飲業(yè)態(tài)持續(xù)領航，合計占據總新開店鋪數(shù)量的44%，如本季度費大廚辣椒炒肉甄選店在王府井APM圍擋；網紅甜品"酸奶罐罐"在西單大悅城、龍湖長楹天街、新中關購物中心等成熟商業(yè)體同步開店；上海飲品品牌Yee3（三號椰）分別在朝陽合生匯及朝陽大悅城開出首店及二店；來自日本的The Matcha Tokyo亦在國貿商城開出北京首店等。而茶飲果汁布局有所減弱。服飾鞋包以29%的新開店鋪占比緊隨其后，其中潮流服飾及運動戶外保持良好的開鋪節(jié)奏，如本季度美國年輕休閑品牌Hollister入駐王府井APM及藍色港灣；戶外運動鞋履Keen、蕉內最高級別形象店分別在朝陽合生匯開出新店；快時尚品牌UR及H&M旗下中高端產品線COS同時在朝陽大悅城開出新店；Lululemon在三里屯南區(qū)開出全新華北最大門店等。同時兒童教培及娛樂體驗類、雜貨禮品等生活方式業(yè)態(tài)有抬頭趨勢。新能源汽車賽道熱度持續(xù)減弱。

　　上半年"假期效應"明顯，多個標桿項目披露端午期間客流有5-15%的同比增長。但消費降級下高承租能力品牌擴張謹慎，而存量項目品牌迭代大多以餐飲等高流量、高消費頻次業(yè)態(tài)為主，且業(yè)主方對于高端定位、高租金品牌的招商過程受阻，全市購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比止?jié)q企穩(wěn)在每天每平方米31.8元，出租率穩(wěn)定、客群品質較高、對零售品牌吸引力較大項目推動王府井、三里屯等商圈租金穩(wěn)中有升。而在CBD、東城其他、中關村等品牌調整或升級改造項目較多的商圈，部分原本租金水平較高的項目在引入同品質或高品質業(yè)態(tài)補位上遇到困難，故此租金靈活度加大。大部分項目租金持平，以維穩(wěn)現(xiàn)有品牌租戶為主。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務 | 商業(yè)部負責人宋津樓 表示："下半年北京仍將有多家頭部商業(yè)地產開發(fā)商在外圍商圈開業(yè)，包括海淀大悅城、通州萬象匯、麗澤16號、望京華彩萬象匯等，有望助推全年新增供應逼近100萬平方米，進一步完善區(qū)域商業(yè)品質。北京市商務局近期發(fā)布《促進多元消費業(yè)態(tài)融合高質量發(fā)展行動方案》，為商業(yè)體改造升級、挖掘新興消費場景、培育出圈產品服務、優(yōu)化特色商業(yè)環(huán)境等行動提供路徑指引。

　　三、倉儲物流市場

　　—— 北京空置率創(chuàng)歷史新高，租金止?jié)q走低；環(huán)京市場需求穩(wěn)中有升

　　2024年第二季度，北京平谷及大興空港共交付三個高標倉儲物流項目，帶來共計29.3萬平方米的新增供應，同時馬駒橋交付一個自用高標倉。至此上半年總計新增33.2萬平方米租賃高標倉，創(chuàng)歷史同期的最高紀錄，新增項目普遍去化艱難。

　　以供應鏈及合同物流企業(yè)為代表的第三方物流成為上半年新增需求主導，占據總新租面積的54%，同比增長13%。由于租戶自身業(yè)務量和利潤率收縮而導致的退租及降級搬遷屢屢發(fā)生，上半年連續(xù)兩個季度凈吸納量錄得負值合計-5.4萬平方米，全市空置率攀升至歷史最高點23.4%。傳統(tǒng)子市場順義空港及通州活躍度較高。

　　北京長期處于高位的租金水平自年初以來連續(xù)下行，上半年平均租金同樣本比累計下降3.3%至每月每平方米54.1元，除平谷由于競爭壓力較大、區(qū)位等原因下調較大外，由于缺乏承租能力較強的租戶，其他所有子市場本季度也開始止?jié)q走低，大興空港、通州、順義其他等子市場降幅相對明顯。

　　廊坊本季度僅北三縣有新增項目交付，共計10.2萬平方米。以供應鏈及合同物流企業(yè)為代表的第三方物流企業(yè)加快在有成本和區(qū)位綜合優(yōu)勢的區(qū)域布局，上半年占總新租交易面積的50%，制造業(yè)需求亦呈上升態(tài)勢，上半年占比達27%。年內凈吸納量達35.1萬平方米，由近京子市場固安領跑。全市空置率持續(xù)走低，上半年累計下滑2.9個百分點至47.2%。租金仍然處于下行賽道，廣陽經開區(qū)、北三縣、固安、廊坊經開區(qū)等近京子市場問詢和交易量較大，業(yè)主更有動力采取以價換量策略，租金降幅在各子市場中領先。

　　天津本季度僅津南有新增項目交付，共計6.0萬平方米。需求在經歷一季度低谷之后明顯回暖，上半年凈吸納量合計12.7萬平方米，武清、北辰、寶坻表現(xiàn)較好。空置率季末波動至35.0%，各子市場租金仍有不同程度下滑。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務部 | 產業(yè)地產負責人王晨霞 表示："下半年北京都市圈整體供應暫時放緩，北京預計僅有8.0萬平方米的新增項目在馬駒橋交付，同期廊坊、天津亦將分別有35.7萬及10.4萬平方米的新增供應落在近京區(qū)域，共同為租戶倉儲布局策略提供更多豐富的選擇。近期北京市商務局推出多項倉儲物流基礎設施設備與技術升級及改造支持政策，為促進商貿物流、冷鏈物流、農產品批發(fā)等需求創(chuàng)造利好，進一步助力首都倉儲物流市場高質量發(fā)展。

　　四、 商務園區(qū)市場

　　—— TMT搬遷活躍，醫(yī)藥健康擴增放緩；辦公用途項目租金加速下行，生命科學專項園區(qū)承壓

　　2024年第二季度，北京商務園區(qū)市場迎來大興生物醫(yī)藥基地一個4萬平方米的新項目交付，新項目由多個小獨棟構成且定位一般研發(fā)辦公用途。上半年累計新增面積同比下降57%錄得17.0萬平方米，均為以辦公為主要用途的空間，去化表現(xiàn)受當前同質產品選擇充裕的影響較大。

　　上半年全市凈吸納量合計9.4萬平方米，同比增長23%，行業(yè)需求排名前三的TMT、醫(yī)藥及生命健康和能源及公共事業(yè)分別占新租面積的31%、28%和16%。但本季度去化表現(xiàn)較上季度有明顯回落，盡管TMT表現(xiàn)活躍，但新租活動超7成來自項目或子市場之間的搬遷置換需求，對整體市場的去化貢獻有限。同時醫(yī)藥研發(fā)企業(yè)季內面積縮減、騰退或搬遷現(xiàn)象也有所增加。能源化工類國央企的升級搬遷擴租對本季凈吸納量貢獻較大。

　　全市空置率上半年累計上漲0.8個百分點至23.1%。其中，中關村軟件園子市場以價換量策略取得成效，空置率上半年下降8.9個百分點至20.8%；而北清路子市場同時受到TMT和醫(yī)藥研發(fā)相關企業(yè)騰退或遷出的影響，上半年空置率攀升6.0個百分點至15.6%；得益于產業(yè)的規(guī)�；�發(fā)展，亦莊經開區(qū)和大興生物醫(yī)藥基地滿足成果轉化的研發(fā)制造空間持續(xù)去化，使得兩個子市場上半年凈吸納量均超2萬平方米。

　　全市商務園區(qū)租金報價上半年同樣本比下降2.3%至每月每平方米153.3元。泛中關村集群業(yè)主繼續(xù)加大租金降幅，同期同樣本比下降3.3%，其中中關村軟件園以5.4%的降幅領跑。而類辦公需求相對疲軟的電子城和順義子市場上半年亦分別錄得1.9%和2.7%的降幅。生命科學專項園區(qū)在二季度面積騰退、新租放緩的雙重壓力下，上半年租金同樣本比回落0.8%，其中北清路子市場的生命科學園區(qū)二季度有明顯下調。

　　世邦魏理仕華北區(qū)董事總經理劉煥麗 表示："下半年，中關村軟件園、亦莊和大興子市場預計會交付三個新項目合計18.8萬平方米面積，其中兩個為生命科學專項園區(qū)，新項目均可同時滿足企業(yè)辦公、研發(fā)和輕生產的需求，對產業(yè)類租戶吸引力較大。同時，北京市最新印發(fā)《北京市加快醫(yī)藥健康協(xié)同創(chuàng)新行動計劃（2024-2026年）》，也將進一步通過優(yōu)化企業(yè)創(chuàng)新環(huán)境、助力提升企業(yè)創(chuàng)新能力，強化醫(yī)藥健康產業(yè)的發(fā)展，刺激企業(yè)釋放更多元化的空間載體需求，推動生命科學專項園區(qū)的空間去化。

　　五、 物業(yè)投資市場

　　險資投資者積極布局，各板塊資本化率再度走擴

　　2024年上半年，北京物業(yè)投資市場共錄得17筆交易，交易額同比上升51%達185.5億元，其中二季度完成8筆交易共計121.0億元，主要受兩筆30億元以上的非市場化交易帶動，刨除這兩筆成交，二季度及上半年市場活躍度恢復仍顯滯緩。

　　險資機構投資者繼續(xù)積極促成交易落地，季內金額最大的三筆交易均為險資投資者從開發(fā)商手中購得優(yōu)質資產，即兩筆綜合體和一筆養(yǎng)老公寓，交易金額占比高達84%，推升上半年機構投資者交易額占比至73%。本季度最大的單筆交易來自新華保險接盤位于CBD商圈，集合寫字樓、商業(yè)和酒店的核心資產。由遠洋和太古地產聯(lián)合開發(fā)的在建項目頤堤港二期被中國人壽和太古聯(lián)合接手，其中中國人壽出資31億元購得項目49.895%股權，繼2022年頤堤港一期以后再次接盤遠洋，而另一開發(fā)方太古地產則以9億元的代價增持14.895%的股權。此外，中國人壽加速布局養(yǎng)老賽道，購入昌平北七家華潤開發(fā)的悅年華養(yǎng)老社區(qū)，該項目定位高端創(chuàng)新型"持續(xù)照料退休社區(qū)"。

　　上半年除了險資頻頻出手，企業(yè)和個人買家交易金額占比位居第二達19%，其中36%的交易額來自企業(yè)出于自用需求購入的辦公類產品，而剩余的投資屬性交易則以酒店和零售物業(yè)標的為主。但和去年相比，企業(yè)和個人買家對投資機會越發(fā)謹慎和挑剔，二季度交易額環(huán)比下降54%，但對優(yōu)質法拍項目保持重點關注，在望京和海淀分別完成一宗辦公和酒店的法拍交易。

　　世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負責人李浩表示："在可售優(yōu)質資產數(shù)量增加和資產價格持續(xù)下行等因素推動下，備受投資者關注的北京核心區(qū)域優(yōu)質資產上半年交易放量，交易金額占比達62%。二季度，寫字樓、零售以及工業(yè)物流租賃基本面恢復均不及預期，疊加資本市場情緒仍保持相對低迷，前述板塊資本化率再度走擴；而優(yōu)質產業(yè)園區(qū)和長租公寓板塊，由于租賃基本面相對穩(wěn)定且受到REITs利好覆蓋，受到投資者高度關注。未來買賣雙方價格預期差將逐步收窄，加之更多高性價比資產投放到市場上，預計將加速交易落地。

 來 源： CBRE世邦魏理仕