北京, 2024年12月30日 - 全球領(lǐng)先的多元化專業(yè)服務(wù)與投資管理公司--高力國際（納斯達(dá)克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）在北京發(fā)布2024年第四季度北京寫字樓市場報告。
2024年，中國經(jīng)濟發(fā)展面臨前所未有的挑戰(zhàn)，在國際環(huán)境復(fù)雜多變、國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時期，中國經(jīng)濟依舊展現(xiàn)出了強大的韌性和潛力，但宏觀需求不足的問題仍未得到有效解決。2024年三季度末開始的這一輪宏觀政策在多方面呈現(xiàn)積極態(tài)勢，同時在四季度已經(jīng)基本確立了中國在2025年將實施適度寬松的貨幣政策以及更加積極有為的宏觀政策，這也意味著更大力度地降息降準(zhǔn)已經(jīng)可以預(yù)期。在外需進(jìn)一步承壓的情況下，內(nèi)需恢復(fù)的情況將成為明年經(jīng)濟工作的重點，核心關(guān)注點仍然是消費、民生和房地產(chǎn)領(lǐng)域能否出臺更大規(guī)模的刺激政策，以及中國經(jīng)濟能否擺脫通縮局面。
2024年北京寫字樓市場處于深度調(diào)整期，"以價換量"是全年的主旋律。在第四季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量為12.3萬平方米，凈吸納量連續(xù)兩個季度超過10萬平方米，至此已連續(xù)六個季度實現(xiàn)正向去化。需要注意的是，在四季度12.3萬平方米的凈吸納量中，有5萬平方米是來自于新入市項目業(yè)主的自用面積，實際市場化凈吸納量約7.3萬平方米。從全年需求側(cè)表現(xiàn)來看，凈吸納量呈現(xiàn)了前低后高持續(xù)回暖的態(tài)勢，僅看下半年兩個季度的凈吸納量表現(xiàn)，需求強度已經(jīng)基本恢復(fù)到疫情前季度平均水平。雖然年度凈吸納量超過33萬平方米，較去年大幅增長275%，但仍然只是疫情前歷史平均去化水平的75%左右。由于今年新項目入市壓力有所減弱，年末市場空置率僅同比上升0.2個百分點至20%。凈有效租金出現(xiàn)大幅下調(diào)，同比下降16.1%至251.8元每月每平米。針對目前的市場表現(xiàn)，高力國際中國區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明認(rèn)為有以下五點趨勢值得關(guān)注：
市場需求確在持續(xù)恢復(fù)，但尚不足以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場行情。近兩年市場新增供應(yīng)量達(dá)到87萬平方米，而同時期的凈吸納量不過41萬平方米，疊加存量項目仍存在的較大空置面積，市場依然處于高空置率的環(huán)境下。因此，仍然需要更強勁且持續(xù)的需求表現(xiàn)才能實現(xiàn)租金企穩(wěn)， 企業(yè)需求側(cè)恢復(fù)情況仍是2025年市場關(guān)注的重點。
市場需求類型高度集中在搬遷類，國央企需求成為市場重要穩(wěn)定因素。高力國際數(shù)據(jù)顯示，在2024年超過5,000平米以上的大宗租賃成交中，搬遷類企業(yè)的需求在面積和數(shù)量上占比均超過了六成。在這些搬遷類大宗成交中，國央企占比高達(dá)59%，民企占比37%，而外資占比僅4%。當(dāng)下的租金水平正在撬動企業(yè)產(chǎn)生降本增效的辦公空間搬遷需求，這也是整體市場活躍度較去年出現(xiàn)大幅改善的主要原因。
在降本增效的大環(huán)境下，大型企業(yè)正在趨勢性回歸自有物業(yè)。北京市場很多大型企業(yè)都持有自有辦公物業(yè)，同時這些企業(yè)又是很多市場化項目的重要承租方�，F(xiàn)在的市場正在經(jīng)歷大型企業(yè)從市場化承租物業(yè)整合搬遷回自有物業(yè)的調(diào)整，這些需求收縮型市場行為在一定程度上加大了市場化辦公項目的去化壓力。
凈吸納量呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，西北創(chuàng)新組團涅盤重生。從凈吸納量表現(xiàn)來看，寫字樓市場中麗澤商務(wù)區(qū)和中關(guān)村表現(xiàn)亮眼，除此之外的核心寫字樓市場全部出現(xiàn)負(fù)凈吸納量。雖然麗澤商務(wù)區(qū)年度凈吸納量達(dá)到14.6萬平方米，但這個去化速度也只是麗澤過去五年的平均水平。反觀以中關(guān)村、泛上地和北清路所形成的西北創(chuàng)新組團，該組團在2024年一掃過去三年的陰霾，實現(xiàn)凈吸納量超過28萬平方米，其中泛上地子市場超過18萬平方米，中關(guān)村超過9萬平方米。得益于在過去十年逐步積累的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢、長期服務(wù)于科創(chuàng)企業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)辦公產(chǎn)品的高性價比優(yōu)勢，西北創(chuàng)新組團已經(jīng)最先開始受益于新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)成長壯大所帶來的產(chǎn)業(yè)紅利。
凈有效租金持續(xù)下滑，跨資產(chǎn)類別和跨板塊競爭壓力增大。今年租金的年度降幅是有歷史記錄以來最大的一次，甲級市場的租金已經(jīng)降到了2011年的水平。租金作為市場最核心的價格指標(biāo)，其降幅越大，也就意味著市場項目之間的競爭壓力之大以及對于存量優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶競爭之激烈。值得注意的是，隨著金融街的空置率歷史性地上升到13.7%的水平，金融街租金降幅也隨之加大，全年租金降幅達(dá)到18.9%。同時伴隨核心市場的超甲級寫字樓和高出租率的樓宇開始跟進(jìn)市場調(diào)整，整體市場租金下降幅度也更加明顯。當(dāng)甲級樓宇的租金降到乙級樓宇的水平的時候，就有了撬動企業(yè)搬遷需求的可能性，企業(yè)既降低租金成本，又實現(xiàn)了辦公空間的品質(zhì)提升，這也是乙級市場連續(xù)三年凈吸納量為負(fù)值的主要原因。
展望2025年，市場期待更多"快準(zhǔn)狠"的大規(guī)模刺激政策的實施落地。在政策頒布后的6到12個月將加快企業(yè)利潤表和資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)進(jìn)程，而從實質(zhì)上扭轉(zhuǎn)辦公樓市場預(yù)期和實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)辦公需求擴張仍需要更長時間，這個滯后期也是辦公樓市場最艱難的時期。由于當(dāng)前市場依然缺乏新增辦公需求，且需求多集中在搬遷和續(xù)租，同時疊加回歸自用樓宇企業(yè)增多的影響，市場化項目仍將面臨較大的去化壓力。雖然明年供給側(cè)壓力較弱，由于需求側(cè)不確定性的增加，空置率仍將維持高位，但小幅回落可期。雖然市場并沒有整體性機會，但由于各子市場所屬的產(chǎn)業(yè)特性不同，因此市場可以從明年開始關(guān)注結(jié)構(gòu)性或區(qū)域性的底部機會。
今年12月中央經(jīng)濟工作會議明確指出需要綜合整治"內(nèi)卷式"競爭，會議向市場傳遞出了反對"內(nèi)卷式"競爭的鮮明態(tài)度。高力國際北京公司董事總經(jīng)理李娟表示，雖然辦公樓市場處于前所未有的下行期，價格競爭不可避免，但當(dāng)前的北京辦公樓市場已經(jīng)出現(xiàn)片面追求低價的過度同質(zhì)化競爭趨勢。簡單粗暴的"內(nèi)卷式"競爭將導(dǎo)致市場短期主義盛行、抑制創(chuàng)新投入、服務(wù)品質(zhì)下降，最終陷入停滯性的惡性循環(huán)。面對"內(nèi)卷式"競爭，市場需要尋找新的突破點和發(fā)展方向。一方面，政府應(yīng)該加強市場監(jiān)控，出臺相關(guān)政策措施來引導(dǎo)市場健康發(fā)展，如限制新建寫字樓的規(guī)模和數(shù)量，鼓勵老舊寫字樓的改造升級甚至是用途轉(zhuǎn)換。另一方面，市場參與者需要實事求是、解放思想，敢于突破現(xiàn)有行業(yè)思維框架，發(fā)揮企業(yè)家精神，探索新的管理理念和模式創(chuàng)新等，將資源和精力放到打造差異化和品牌化競爭優(yōu)勢方面，更加注重以客戶需求為價值導(dǎo)向，以終為始地真正扮演起科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，這才是市場長期行穩(wěn)致遠(yuǎn)的關(guān)鍵。
來 源： 高力國際
