作為全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要力量之一，中國前三季度的國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增速達(dá)4.8%。盡管內(nèi)循環(huán)不暢帶來的下行風(fēng)險(xiǎn)仍占主導(dǎo)，但經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)、潛力大等有利條件未發(fā)生改變。宏觀調(diào)控政策的短期發(fā)力正在發(fā)揮立竿見影的政策效能，有效提振經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的信心和預(yù)期。在全國辦公樓市場的微觀層面，宏觀改善仍需時(shí)間傳導(dǎo)，需求端持續(xù)低迷迫使供應(yīng)端積極采取以降租為底層工具的組合策略，市場仍處于漫長艱難的探底過程。

    1 自用型需求鞏固修復(fù)基礎(chǔ)，弱化市場流動性失衡風(fēng)險(xiǎn)。三季度，全國40個(gè)主要城市甲級辦公樓市場凈吸納總量為67.6萬平方米，環(huán)比增加4.0%，主要來自于一線及強(qiáng)二線城市的總部自用型需求支撐。然而全國市場化租賃成交量仍處于底部摩擦，有效需求不足是當(dāng)前辦公樓市場的主要困境，低價(jià)刺激下的市場流動性在上半年已得到一定釋放，因此，以價(jià)換量的有效性在三季度有所減弱。辦公樓市場需求的結(jié)構(gòu)性調(diào)整持續(xù)受到擾動，金融、專業(yè)服務(wù)等大面積租戶遵循審慎擴(kuò)張與降本縮租的原則，拖累新租成交量的表現(xiàn)；跨境電商、新媒體等科技互聯(lián)網(wǎng)細(xì)分行業(yè)雖然帶來一定動能需求，但主要集中在中小面積段及新興子市場，持續(xù)性和穩(wěn)定性偏弱的特質(zhì)使其無法驅(qū)動市場全面復(fù)蘇。三季度，此類行業(yè)在深圳、廣州、杭州、成都、大連、南昌、合肥等城市均錄得相關(guān)租賃成交。

　　2 政策率先探底，釋放積極信號。近期宏觀調(diào)控措施顯著發(fā)力，逆周期調(diào)節(jié)力度加大。從企業(yè)端來看，降息降準(zhǔn)等貨幣與財(cái)政政策的組合措施為企業(yè)應(yīng)對下行周期提供了強(qiáng)有力的支持，有利于疏通企業(yè)融資渠道，緩解辦公樓市場來自企業(yè)端的需求凈流出。盡管短期內(nèi)政策調(diào)整影響有限，但其對扭轉(zhuǎn)預(yù)期的信號意義顯著；從業(yè)主端來看，政策制定者積極通過改善投資環(huán)境和招商引資政策推進(jìn)經(jīng)濟(jì)再平衡，有利于穩(wěn)定和抑制需求環(huán)境的進(jìn)一步惡化。深圳和海口等城市的辦公樓市場因有效的稅收及招商政策支持，供需關(guān)系始終相對健康發(fā)展。此外，新質(zhì)生產(chǎn)力的培育和研發(fā)成果轉(zhuǎn)化加速，部分地區(qū)的企業(yè)在政策扶持下降低了租金和稅務(wù)壓力，預(yù)計(jì)將為辦公樓市場帶來增量機(jī)會。

    3 市場尚未見底，打破底線價(jià)格。三季度，全國40個(gè)主要城市的甲級辦公樓市場平均租金為80.3元/平方米/月，環(huán)比降幅在0.4%-5.6%之間。在經(jīng)歷了需求增長受阻的持續(xù)困擾后，業(yè)主方壓力情緒在第三季度達(dá)到高點(diǎn)。為抓住流動的存量需求機(jī)會，業(yè)主方采取更加靈活激進(jìn)的租金策略，以獲得競爭優(yōu)勢。北京市場釋放個(gè)別極限價(jià)格以縮短租賃方?jīng)Q策周期。成都多數(shù)業(yè)主或困于市場或自身經(jīng)營難題，不得不提出遠(yuǎn)低于市場的價(jià)格，或制定非常規(guī)商務(wù)條款。南寧市場頭部項(xiàng)目租金下調(diào)接近極限成本，激發(fā)續(xù)租與搬遷需求。市場情緒低迷與租金策略激進(jìn)正逐步縮小核心與非核心區(qū)域的價(jià)差，加速筑底。

　　指數(shù)解讀方式：以2022年第一季度數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)數(shù)，可進(jìn)行橫向時(shí)間軸和縱向的城市間比較。

　　橫向而言，隨著各城市辦公樓體量增長、租金上漲或租賃去化，其指數(shù)較基數(shù)錄得增長，體現(xiàn)市場表現(xiàn)提升；同樣，各城市辦公樓租金下跌和空置擴(kuò)大，將導(dǎo)致其指數(shù)較基數(shù)下滑。

　　縱向而言，盡管我們已從全國200余座城市中選取了政治經(jīng)濟(jì)綜合影響力前40城市，但其辦公樓市場仍然差距巨大，京滬較其他城市斷崖式領(lǐng)先，銀川、拉薩等西北省會城市則相對靠后。