2024年第三季度，北京辦公樓市場未錄得新項目交付。季度新租交易面積總量環(huán)比增長49%，但較去年同期仍低7%。擴租需求繼續(xù)放緩，搬遷活動進一步主導(dǎo)新租市場，占新租總面積比重環(huán)比提升11個百分點至82%。近七成的搬遷需求面積以望京、CBD、通州和麗澤四個子市場為目的地。搬遷動線以同區(qū)內(nèi)換遷為主，跨區(qū)搬遷則多遷入麗澤、奧體和望京等子市場。企業(yè)租賃決策仍側(cè)重于空間優(yōu)化和成本控制。從行業(yè)來看，金融科技、基金和保險類租戶推動金融行業(yè)重回需求首位；TMT保持平穩(wěn)，位列第二，平臺互聯(lián)網(wǎng)和軟件開發(fā)類租戶依然活躍；專業(yè)服務(wù)業(yè)繼續(xù)位列需求第三位。其他板塊中，快消品、能源化工和新能源、芯片半導(dǎo)體及醫(yī)療器械等細分領(lǐng)域的需求活躍度環(huán)比提升。
各區(qū)政府及國有企業(yè)業(yè)主引導(dǎo)對接資源，推動數(shù)筆一萬平方米以上新租交易達成。全市凈吸納量環(huán)比提升160%達12.5萬平方米，其中86%由新興區(qū)域貢獻。麗澤、石景山、通州等新興子市場樓宇憑借性價比優(yōu)勢吸引來自區(qū)內(nèi)和區(qū)外的租戶升級換遷。非集中區(qū)位近兩年入市的新項目亦有去化。受企業(yè)縮減辦公面積或以成本為目的的外遷活動影響，金融街、CBD等核心子市場高租金樓宇的租戶穩(wěn)定性和去化均面臨挑戰(zhàn)。此外，望京、燕莎和東二環(huán)子市場受退租和臨近區(qū)域競爭壓力的影響，凈吸納量均錄得負值。
整體空置率環(huán)比下降0.7個百分點至21.0%，但市場需求增量不足，以價換量的局面持續(xù)，全市平均租金降幅走闊，成交面價同樣本比環(huán)比下跌3.1%至每月每平方米265.8元。租戶議價能力增強，擠壓高租金樓宇的溢價空間，季內(nèi)超甲級辦公樓和核心區(qū)域調(diào)整幅度較大。
2024年第三季度，恰逢國慶黃金周前夕，北京零售物業(yè)市場迎來通州首開萬象匯盛大啟幕，以超高開業(yè)率為首都副中心再注商業(yè)新活力。全市季末空置率環(huán)比小幅下滑至7.2%。
今年前八個月，北京餐飲和商品零售收入分別下跌4.6%和0.5%，大部分消費者對于可選消費日趨謹慎。以高端消費（包括零售、餐飲）為首的新增需求表現(xiàn)低迷，營業(yè)表現(xiàn)欠佳的高端連鎖品牌大多通過調(diào)改或閉店來降本增效。如某國際餐飲品牌關(guān)閉全國14家分店，其中4家在北京。而輕奢品牌在核心及次級商圈都放慢開店步伐，使得服飾鞋包業(yè)態(tài)整體新增店鋪占比環(huán)比同比雙降至22%。此外，傳統(tǒng)超市類業(yè)態(tài)仍在艱難求存，以外圍商圈為首升級轉(zhuǎn)型或閉店較多。但另一方面，定位平民消費的零售和餐飲業(yè)態(tài)持續(xù)發(fā)力，并成為業(yè)主品牌調(diào)改及項目導(dǎo)流首選，其中平價餐飲及小吃快餐（如韓式拌飯、日式壽司、辣味小炒）新店數(shù)量占比錄得同比、環(huán)比雙增長。而烘焙甜品及咖啡茶飲業(yè)態(tài)相比之前的連鎖擴張則更加注重于首店布局，例如九十葉、古早萬丹、Paper Stone Bakery、爺爺泡的茶等。如嗨特購、好特賣等品牌折扣店及KKV等雜貨禮品集合店等業(yè)態(tài)愈發(fā)受大眾歡迎。
根據(jù)季內(nèi)發(fā)布的各大開發(fā)商財報，多個標桿項目銷售額或租金收入同比有不同程度下降。全市購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比下跌0.7%至每天每平方米31.4元，其中中關(guān)村、望京、西單、CBD商圈降幅相對明顯，而王府井、三里屯、奧體商圈表現(xiàn)穩(wěn)健。品牌或裝修調(diào)改中的項目租金靈活度加大，以吸引品質(zhì)和知名度更大的品牌。
2024年第三季度，北京無新增高標倉儲物流項目。新增需求疲軟，成交量環(huán)比下降25%，市場存量可租面積去化艱難。從市場成交看，租戶從性價比較低的區(qū)域或項目換遷至此前率先下調(diào)租金的核心區(qū)域項目，及以降本為主導(dǎo)的縮減、外溢活動較為普遍。凈吸納量連續(xù)第三個季度為負值達-3.8萬平方米，空置率再攀歷史最高點至24.4%。以供應(yīng)鏈及合同物流企業(yè)為代表的第三方物流占新租總面積的51%，設(shè)備等制造業(yè)及日化等消費品亦有表現(xiàn)。由于區(qū)位及價格等綜合優(yōu)勢，成熟子市場通州、馬駒橋活躍度相對較高；而大興京南的租戶流失最明顯。
全市平均租金加速下行，同樣本比環(huán)比下降4.1%至每月每平方米51.9元，各子市場皆有不同程度下滑。平谷馬坊、順義其他、大興京南等空置率較高的子市場領(lǐng)跌；順義空港、馬駒橋等傳統(tǒng)核心子市場跌幅較小。
廊坊本季度在廣陽及永清有新增項目交付，共計27.3萬平方米。以價換量策略持續(xù)激發(fā)市場活力，制造業(yè)、第三方物流分別錄得新租占比33%及27%。季內(nèi)凈吸納量錄得28.4萬平方米，環(huán)比提升56%，由近京子市場固安領(lǐng)跑，半數(shù)以上子市場凈吸納量達4萬平方米以上，全市空置率持續(xù)走低。
天津本季度無新增項目交付，新增需求表現(xiàn)持續(xù)回暖，第三方物流占新租總面積的67%，同比及環(huán)比雙增長。季內(nèi)凈吸納量錄得26.4萬平方米，環(huán)比上漲8.3%，武清表現(xiàn)最佳。全市空置率持續(xù)下行。
北京商務(wù)園區(qū)市場2024年第三季度錄得一個新項目竣工交付，該項目為位于亦莊經(jīng)開區(qū)的帶有生產(chǎn)功能的復(fù)合型生物醫(yī)藥專項園區(qū)，為市場新增約3.9萬平米的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。
本季度由于以TMT為主的企業(yè)因組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)等方面的調(diào)整繼續(xù)出現(xiàn)面積整合騰退的現(xiàn)象，使得整體市場季內(nèi)凈吸納量錄得歷史新低-6.3萬平方米。新租需求有限，從行業(yè)來看，需求引擎TMT板塊繼續(xù)在租金下行、可選面積增多的環(huán)境下釋放升級搬遷需求，新租需求占比錄得近50%，尤其推動泛中關(guān)村集群優(yōu)質(zhì)空間的去化；醫(yī)藥健康板塊新租活躍度較去年同期呈現(xiàn)放緩，但得益于亦莊經(jīng)開區(qū)部分項目錄得面積去化，該板塊新租占比錄得20%仍穩(wěn)居第二；文體娛樂類企業(yè)在電子城子市場亦有表現(xiàn)，釋放搬遷、擴租需求，新租占比躍居第三錄得12%。分子市場來看，全市僅中關(guān)村軟件園和順義錄得正吸納，電子城受到互聯(lián)網(wǎng)游戲企業(yè)大面積整合騰退的影響，豐臺科技園及亦莊經(jīng)開區(qū)受到新租放緩、已有租戶到期不續(xù)或整合收縮的影響，三個子市場凈吸納量均低于-2萬平方米。
全市商務(wù)園區(qū)租金報價同樣本比下降1.1%至每月每平方米150.8元。經(jīng)過前一輪不少優(yōu)質(zhì)項目和區(qū)域的大幅調(diào)整，大部分項目的租金差距縮減，本季度租金跌幅環(huán)比小幅收窄。但位于東升、電子城等區(qū)域的少數(shù)項目租金仍居高位，在去化壓力和其他項目競爭下租金仍有下行壓力。
2024年第三季度，北京物業(yè)投資市場交易一共錄得九筆交易，共計交易總額43.4億元，環(huán)比和同比分別下滑64%和73%。
本季度交易物業(yè)類型更顯多元化且分布較為平均，零售物業(yè)和純辦公板塊分別占總交易額的28%和20%。得益于消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的擴容，零售物業(yè)板塊的交易活躍度逐步有所提升，具有代表性的交易為舊宮鎮(zhèn)核心區(qū)的萬科廣場被收入中信金石、泰康人壽和萬科共同設(shè)立的Pre-REITs“中信萬科消費基礎(chǔ)設(shè)施基金”中，該項目具有緊鄰地鐵站、定位服務(wù)于周邊居住人群的社區(qū)型購物中心、品牌業(yè)態(tài)成熟、出租率高等特點，反映當(dāng)前消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的資產(chǎn)類型偏好。另外兩筆零售板塊交易分別為一萬平方米左右的中高端社區(qū)裙樓和散售商鋪，均被資產(chǎn)管理類企業(yè)低價購入。純辦公板塊交易略放緩，錄得的三筆交易均為企業(yè)出售自用辦公資產(chǎn)，其中兩筆被拍賣出售，另外一筆則被資產(chǎn)所在區(qū)域的城投平臺回購。
季內(nèi)約一半交易額均來自核心區(qū)域，其中包括季內(nèi)交易金額最大的位于東城區(qū)的新建商辦綜合體崇文門新景商務(wù)樓，被中外合辦教育機構(gòu)購入自用。從買家類型來看，除了自用型買家，以投資為目的的企業(yè)買家在資產(chǎn)價格松動的環(huán)境下保持活躍；險資錄得兩筆交易，分別為公寓和倉儲物流類資產(chǎn)，其中北京出現(xiàn)高標倉成交為近年所罕見。
在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)放量以及資產(chǎn)價格繼續(xù)下行的環(huán)境下，核心資產(chǎn)關(guān)注度愈發(fā)提升。盡管個別板塊凈吸納量環(huán)比略有改善，但整體市場租賃需求仍然偏弱，各板塊資本化率再度走擴。
來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
