北京, 2023年6月29日 - 全球領(lǐng)先的多元化專業(yè)服務(wù)與投資管理公司高力國際（納斯達(dá)克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）對2023年第二季度北京辦公樓市場表現(xiàn)進(jìn)行回顧和展望。本次發(fā)布會在東方君悅大酒店舉行，地處亞洲最大商業(yè)建筑群之一的東方廣場內(nèi)，這里不僅匯集眾多世界500強企業(yè)，更是東城區(qū)"高端商務(wù)服務(wù)+金融服務(wù)"產(chǎn)業(yè)組團(tuán)標(biāo)桿項目。
回顧過去的半年，中國經(jīng)濟雖然擺脫了疫情的影響，但整體經(jīng)濟恢復(fù)的基礎(chǔ)尚不牢固，經(jīng)濟活力還有待進(jìn)一步提升，市場需要更多的積極信號扭轉(zhuǎn)目前的悲觀預(yù)期。5月PMI持續(xù)下降至48.8，其中中小企業(yè)PMI只有47左右，可見微觀層面中小企業(yè)面臨的壓力更大。貨幣供應(yīng)量M2在過去的一年都處于12%左右的較高水平，但大規(guī)模的流動性供給并未對市場需求產(chǎn)生足夠的刺激。CPI從年初開始逐步下滑，5月數(shù)據(jù)僅為0.2%，代表著消費者層面的需求并沒有實際改善，消費者信心依然不足。同時，PPI延續(xù)了去年的下跌走勢，已經(jīng)連續(xù)8個季度下跌，意味著工業(yè)品出廠價格由于下游需求持續(xù)疲軟和產(chǎn)能過剩，產(chǎn)品價格不斷下跌。核心價格指標(biāo)出現(xiàn)大幅走弱說明了宏觀經(jīng)濟需求目前嚴(yán)重不足，整體經(jīng)濟復(fù)蘇的步伐依然任重而道遠(yuǎn)。政策的傳導(dǎo)需要時間，企業(yè)預(yù)期調(diào)整需要時間，市場信心恢復(fù)和實際需求落地也需要時間。從目前的經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，此次的恢復(fù)周期應(yīng)該會更長，難度也會更大。
2023年上半年，北京辦公樓市場表現(xiàn)不振，新增需求不足仍是核心問題。高力國際中國區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明表示，從二季度的北京甲級寫字樓市場數(shù)據(jù)來看，凈吸納量延續(xù)了一季度的疲軟走勢，本季度凈吸納量再度為負(fù)，達(dá)到-5.3萬平方米。存量樓宇空出更多的辦公面積，加上一個新項目入市（8萬平米左右），導(dǎo)致空置率上漲1%至17.7%。隨著年初市場樂觀預(yù)期落空，本季度更多的樓宇業(yè)主開始積極進(jìn)行租金策略調(diào)整，整體市場凈有效租金較一季度下降3.5%至317元每月每平米。除麗澤市場租金保持穩(wěn)定以外，其他所有子市場的租金均呈現(xiàn)不同程度的下降，其中降幅最大的是中關(guān)村市場，達(dá)到7.6%。在高力國際監(jiān)控的CBD市場40棟甲級樓宇中，本季度有22棟樓宇的凈有效租金呈現(xiàn)不同程度的下降，平均下降幅度達(dá)到5.5%，降幅最大的樓宇達(dá)到15%。
乙級和產(chǎn)業(yè)園市場并未出現(xiàn)明顯的復(fù)蘇態(tài)勢。本季度乙級市場凈吸納量為-3.6萬平方米，已經(jīng)連續(xù)5個季度凈吸納量為負(fù)。市場下行主要是受中關(guān)村市場的拖累，中關(guān)村市場本季度凈吸納量為-4.9萬平方米，兩個季度合計凈吸納量為-9.4萬平方米。整體市場空置率上漲到18.1%，租金下降2.8%至212元每月每平米。產(chǎn)業(yè)園市場凈吸納量本季度由正轉(zhuǎn)負(fù)，達(dá)到-3.7萬平方米，其中上地子市場凈吸納量為-1.3萬平方米。產(chǎn)業(yè)園市場空置率上升到17.9%，租金為122元每月每平米。高力國際中國區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明介紹，綜合甲乙級寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的市場表現(xiàn)來看辦公樓市場上半年的表現(xiàn)基本符合目前宏觀經(jīng)濟整體需求不足的現(xiàn)狀，全市場上半年合計凈吸納量達(dá)到-25萬平方米，其中中關(guān)村一個子市場就達(dá)到-14.2萬平方米。
展望2023年下半年的市場走勢，市場的核心關(guān)注點仍然是需求側(cè)的表現(xiàn)。高力國際北京分公司董事總經(jīng)理李娟說，就甲級市場而言，由于下半年有一些預(yù)租較好的新項目入市，進(jìn)而會拉動季度凈吸納量回升甚至轉(zhuǎn)正，但無法扭轉(zhuǎn)空置率上漲的趨勢。除了新增供應(yīng)項目的影響外，北部市場的存量項目依然會受到互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)持續(xù)進(jìn)行辦公空間整合的影響，如果存量項目無法快速填補空置面積，年末甲級市場的空置率將很大概率突破20%。受北部市場高空置率的拖累，全市場凈有效租金仍將處于下降通道。
十四五期間將是中國深化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時期，各主要經(jīng)濟增長引擎都在面臨更深層次的轉(zhuǎn)型和升級。當(dāng)頭部行業(yè)或企業(yè)開始調(diào)整，而后續(xù)的行業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展的時候，就會形成行業(yè)發(fā)展的空檔期，這個時期也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性逐漸上升的時期。過去三年來，北京辦公樓市場所呈現(xiàn)出的創(chuàng)歷史記錄的大變化，這些非常態(tài)化市場數(shù)據(jù)本身就已經(jīng)說明了過去很長時間形成的市場供需格局正在出現(xiàn)根本性變化，也代表了此次由產(chǎn)業(yè)更替所帶來的市場調(diào)整，其影響將會是長期且深遠(yuǎn)的，當(dāng)然這些變化本身也是中國處在百年未有之大變局的具體體現(xiàn)。高力國際北京分公司董事總經(jīng)理李娟表示，市場參與者需要清楚，當(dāng)前所處的市場艱難時期可能不是短期的，其艱難程度可能要比3年疫情和金融危機時期更甚。市場下行期對于資產(chǎn)管理提出了更高的要求，活著才是硬道理，現(xiàn)金流和利潤率才是核心。市場參與者只有針對市場變化做出快速響應(yīng)，以可持續(xù)的低價策略來搶占市場優(yōu)質(zhì)存量資源，不斷依靠創(chuàng)新打造差異化競爭優(yōu)勢，才能逆風(fēng)前行，破局未來。
來 源：高力國際
編 輯：liuy
