在內(nèi)地與香港兩地全面通關(guān)并取消所有防疫限制后，寫字樓租賃情緒在2023年第一季度有所改善。總租賃量較上一季的低基數(shù)按季增加42%，至110萬(wàn)平方尺。然而，租賃活動(dòng)主要由一些大型企業(yè)的搬遷所主導(dǎo)。凈吸納量也連續(xù)第三個(gè)季度保持正增長(zhǎng)，達(dá)到159,200平方尺，其中大部分來(lái)自九龍。港島區(qū)的凈吸納量為負(fù)數(shù)，企業(yè)為了追求高質(zhì)量的寫字樓，搬至非核心區(qū)。

　　鑒于2023年第一季度未有新寫字樓供應(yīng)，加上凈吸納量為正數(shù)，空置率自2018年第四季度以來(lái)首次下跌0.2個(gè)百分點(diǎn)至15.1%，總空置面積為1,290萬(wàn)平方尺。

　　整體租金按季度下跌1.5%，連跌第16個(gè)季度。大尖沙咀區(qū)為唯一錄得租金增長(zhǎng)的區(qū)域，凈吸納量為正數(shù)，租金按季上升0.3%。港島東為其中一個(gè)疲弱地區(qū)，隨著空置壓力持續(xù)上升，租金按季下跌3.8%，創(chuàng)下2021年第一季度以來(lái)最大跌幅。

　　隨著入境旅客逐漸重返香港特區(qū)，零售市場(chǎng)情緒在2023年第一季度顯著改善。截至2023年3月底，入境旅客七日移動(dòng)平均數(shù)約為2017-2019年疫情前水平的50%。情緒改善令1月份零售銷售總額同比增長(zhǎng)7.0%至362億港元，為2020年1月以來(lái)零售銷售總額最高的月份。

　　在藥店及化妝品零售商的需求推動(dòng)下，本季度租賃勢(shì)頭加快，抵消了口罩店退租一線街鋪的影響�？罩寐氏陆�0.5個(gè)百分點(diǎn)至14.9%，其中銅鑼灣空置率跌幅最大。盡管游客逐漸回歸，但奢侈品牌并不特別活躍。

　　核心區(qū)街鋪?zhàn)饨鸢醇旧仙?.2%，再上一季度按季上升0.2%。較低的空置率令旺角區(qū)租金表現(xiàn)較其他地區(qū)好，按季增長(zhǎng)1.5%。

　　盡管香港PMI今年首兩個(gè)月處于擴(kuò)張區(qū)間，但1-2月貿(mào)易總值按年下跌22.1%，主要是由于出口到中國(guó)內(nèi)地的商品按年下跌30.9%。貨柜吞吐量及航空貨運(yùn)量分別按年下降9.3%和12.9%。由于全球經(jīng)濟(jì)不確定性及可用空間有限，租賃勢(shì)頭在2023年第一季度進(jìn)一步減弱。

　　本季度部分中小型單位重新進(jìn)入市場(chǎng)，將倉(cāng)庫(kù)空置率輕微推高0.2個(gè)百分點(diǎn)至2.7%。盡管需求疲弱，但低空置率繼續(xù)推動(dòng)倉(cāng)庫(kù)租金，按季上升0.4%，與2022年第四季度的增長(zhǎng)相近。

　　只計(jì)算交易額超過(guò)一千萬(wàn)美元的物業(yè)，不包括凈地或關(guān)聯(lián)交易

　　2023年第一季度商業(yè)地產(chǎn)投資額（交易金額超過(guò)7,700萬(wàn)港元，不包括純土地或相關(guān)交易）按年下跌43%至76億港元，為2020年第四季度以來(lái)交易額最低的季度。本季只有兩宗交易成交額達(dá)10億港元或以上。零售物業(yè)交易占本季投資額一半以上，自2020年第四季度以來(lái)首次出現(xiàn)。

　　盡管美聯(lián)儲(chǔ)在2023年第一季度再次加息50個(gè)基點(diǎn)，但香港主要銀行維持最佳貸款利率不變。一個(gè)月期香港銀行同業(yè)拆息 (HIBOR) 由2022年12月的4.4%下降至2023年3月的3.2%。由于近期金融市場(chǎng)不穩(wěn)及融資成本高企，房地產(chǎn)基金普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　整體而言，銀行在2023年第一季度對(duì)貸款持謹(jǐn)慎態(tài)度。信貸收緊及負(fù)資產(chǎn)阻礙了投資者作出投資決定。

 來(lái) 源：CBRE世邦魏理仕    

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