2022年二季度以來，疫情出現(xiàn)多輪反復(fù)，拖累服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)和消費市場恢復(fù)，受此影響，商業(yè)地產(chǎn)租賃市場面臨下行壓力，供需兩端均走弱。為促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)和消費市場恢復(fù)，中央及地方政府陸續(xù)出臺穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、擴內(nèi)需、促消費、助企紓困、優(yōu)化營商環(huán)境等相關(guān)政策，同時不斷優(yōu)化疫情防控政策，最大限度減少疫情對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的影響。目前，政策效果已逐步顯現(xiàn)，加上疫情影響逐漸減弱，消費市場已有回暖跡象，2023年春節(jié)期間，消費市場活躍度有所提升。據(jù)國家稅務(wù)總局1月27日發(fā)布的增值稅發(fā)票數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期，全國消費相關(guān)行業(yè)銷售收入與上年春節(jié)假期相比增長12.2%，與2019年春節(jié)假期相比年均增長12.4%�？傮w來看，我國經(jīng)濟(jì)長期向好的基本面沒有改變，在堅定實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略的背景下，內(nèi)需潛力將不斷釋放，而商業(yè)地產(chǎn)作為國內(nèi)消費和服務(wù)升級的重要載體，仍蘊藏發(fā)展空間。（點擊查看：
經(jīng)過過去幾年的高速增長，部分區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)市場存在需求乏力、供大于求的現(xiàn)象。同時，伴隨居民收入、消費水平的提高和近三年疫情的影響，人們的消費理念、消費行為、辦公方式都逐漸產(chǎn)生變化，對消費場所和辦公空間的要求不斷提高，多重因素影響下，區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場競爭愈發(fā)激烈，項目經(jīng)營情況分化加劇，對商業(yè)地產(chǎn)運營商的創(chuàng)新能力、運營能力和服務(wù)水平也提出了更高的要求。
在此背景下，中指研究院在分析總結(jié)歷年研究經(jīng)驗及商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，開展中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)的研究和編制，主要涵蓋商鋪租金指數(shù)和寫字樓租金指數(shù)，用以客觀反映重點城市商業(yè)地產(chǎn)價格水平及其變化趨勢，以期為行業(yè)參與主體提供參考。
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪租金指數(shù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年下半年，我國主要商業(yè)街商鋪租金水平整體繼續(xù)下跌，且跌幅較2022年上半年有所擴大；重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體止?jié)q轉(zhuǎn)跌。其中，由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為24.53元/平方米/天，環(huán)比下跌0.71%，跌幅較2022年上半年擴大0.25個百分點；由100個典型購物中心商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為26.94元/平方米/天，環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.09%，商鋪租金整體承壓。
從漲跌數(shù)量來看，在樣本商業(yè)街中，租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占22.4%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占70.1%，7.5%的商業(yè)街租金與上期持平；在樣本商圈（購物中心）中，租金環(huán)比上漲的商圈占33.7%，租金環(huán)比下跌的商圈占56.8%，9.5%的樣本商圈（購物中心）租金與上期持平。
從行業(yè)宏觀環(huán)境來看，2022年，疫情頻發(fā)對消費市場影響較大，全年社會消費品零售總額為44.0萬億元，同比下降0.2%。從下半年情況來看，三季度，隨著一系列促消費政策落地顯效，消費市場有所恢復(fù)，社零總額同比增長3.5%；但進(jìn)入四季度后，多地疫情反復(fù)再次沖擊消費市場，社零總額同比下降2.7%。展望未來，我國超大規(guī)模市場優(yōu)勢仍然沒有改變，2023年，隨著疫情影響逐漸減弱和擴大內(nèi)需戰(zhàn)略深入實施，我國消費市場活力有望逐步回升。
百街商鋪租金指數(shù)
（1）百街商鋪租金變動情況
根據(jù)全國15個重點城市主要商業(yè)街商鋪樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成百大商業(yè)街（百街）商鋪租金指數(shù)。2022年下半年，百街商鋪平均租金為24.53元/平方米/天，環(huán)比下跌0.71%，跌幅較2022年上半年擴大0.25個百分點。
分城市等級來看，2022年下半年，一線城市樣本商業(yè)街中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占25.9%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占55.6%，18.5%的商業(yè)街租金與上期持平；二線城市樣本商業(yè)街中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占20.0%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占80.0%。
年下半年，多地疫情反彈，對消費市場造成沖擊，尤其是聚集型、接觸型消費受影響更大，部分以餐飲、休閑娛樂等體驗式業(yè)態(tài)為主的商業(yè)街，以及部分具備文旅屬性、以游客為主力客群的商業(yè)街客流下滑，空置率提升。因此，部分商業(yè)街商鋪業(yè)主選擇降低租金以留住續(xù)租客戶，吸引新客戶，整體來看，商業(yè)街市場租金承壓，呈現(xiàn)持續(xù)調(diào)整態(tài)勢。
（2）租金漲跌幅較大的商業(yè)街
2022年下半年，22.4%的樣本商業(yè)街租金環(huán)比上漲，具體來看，上海南京西路商業(yè)街租金環(huán)比漲幅最大，為0.62%，上海天鑰橋路休閑餐飲街、深圳華強北步行街、蘇州龍湖獅山金街環(huán)比漲幅在0.4%（含）-0.6%之間，北京新街口商業(yè)街、�？诮夥盼髀返�7條商業(yè)街環(huán)比漲幅在0.3%（含）-0.4%之間，武漢江漢路步行街、廣州天河又一城等4條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅在0.3%以內(nèi)。
與此同時，70.1%的樣本商業(yè)街租金環(huán)比下跌，具體來看，天津南市食品街租金環(huán)比跌幅最大，為3.30%；天津鼓樓、廣州上下九步行街、上海田子坊等6條商業(yè)街環(huán)比跌幅在2.0%-2.5%之間，南昌勝利路步行街、上海七寶老街、南京老門東等18條商業(yè)街環(huán)比跌幅在1.0%（含）-2.0%之間，重慶解放碑商業(yè)街、北京簋街、北京好運街、成都建設(shè)路等22條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅在1.0%以內(nèi)。
百MALL商鋪租金指數(shù)
�。�1）百MALL商鋪租金變動情況
根據(jù)全國15個重點城市典型購物中心商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點城市100個典型購物中心商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成百大購物中心（百MALL）商鋪租金指數(shù)。2022年下半年，百MALL商鋪平均租金為26.94元/平方米/天，環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.09%。
分城市等級來看，2022年下半年，一線城市中38.6%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，50.0%的商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌，11.4%的商圈（購物中心）租金環(huán)比持平；二線城市中29.4%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，62.7%的商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌，7.8%的商圈（購物中心）租金環(huán)比持平。
進(jìn)入四季度后，多個城市疫情出現(xiàn)反復(fù)，部分購物中心商戶客流銳減，營業(yè)額下滑，一些中小型商戶甚至面臨生存危機不得不選擇退租。多重壓力下，部分購物中心主動下調(diào)租金以維持項目運營的穩(wěn)定性。
（2）租金漲跌幅較大的商圈
2022年下半年，33.7%的樣本商圈租金環(huán)比上漲，具體來看，深圳華強商圈租金環(huán)比漲幅最大，為0.99%，北京三里屯、深圳福田中心區(qū)、上海徐家匯三個商圈環(huán)比漲幅在0.9%左右，上海五角場、上海中山公園等6個商圈環(huán)比漲幅在0.5%-0.7%（含）之間，武漢后湖、杭州吳山、上海八佰伴、�？谖骱０兜�22個商圈租金環(huán)比漲幅在0.5%以內(nèi)。
與此同時，56.8%的樣本商圈租金環(huán)比下跌，具體來看，成都新南天地商圈、重慶觀音橋商圈租金環(huán)比跌幅相對較大，分別為1.08%、1.00%，上海曹家渡、北京魯谷、天津南市、廣州北京路等18個商圈環(huán)比跌幅在0.6%（含）-1.0%之間，重慶楊家坪、天津勸業(yè)場、上海四川北路、海口解放西等34個商圈租金環(huán)比跌幅在0.5%以內(nèi)。
租金運行趨勢研判
從市場表現(xiàn)看，2022年下半年，疫情沖擊之下，居民收入增速放緩，消費意愿減弱，疊加部分城市疫情防控較嚴(yán)，聚集型、接觸型消費受限，阻礙實體商業(yè)經(jīng)營情況的恢復(fù)。從商鋪租賃市場表現(xiàn)看，2022年下半年，商業(yè)街商鋪和商圈（購物中心）商鋪租金均下行，其中商業(yè)街商鋪租金環(huán)比繼續(xù)下跌，且跌幅較2022年上半年有所擴大，商圈（購物中心）商鋪租金由2022年上半年的環(huán)比漲幅收窄轉(zhuǎn)為環(huán)比下跌。
供應(yīng)方面，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年商鋪租金指數(shù)重點監(jiān)測的15個城市新開業(yè)3萬方及以上購物中心129個（約1160萬平方米），數(shù)量較2021年下降近四成，受疫情影響，新開業(yè)節(jié)奏明顯放緩，商鋪租賃市場短期供應(yīng)有所下降。從長期供應(yīng)來看，2022年，商鋪租金指數(shù)重點監(jiān)測的15個城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積（市本級）為2710萬平方米，同比下降30.1%，商辦用地成交規(guī)模縮量意味著未來2-3年內(nèi)商鋪新增供應(yīng)也將進(jìn)一步下降。
需求方面，2022年，國內(nèi)疫情多發(fā)頻發(fā)，居民收入增速放緩，消費意愿減弱，消費市場恢復(fù)放緩，全年社會消費品零售總額同比下降0.2%，上海、北京、天津、成都等城市消費市場受疫情影響較為明顯，社零總額同比下降。2022年下半年，消費市場疲軟導(dǎo)致商鋪租賃市場需求放緩，部分經(jīng)營不善的商戶退租現(xiàn)象頻現(xiàn)。但12月下旬以來，疫情影響逐漸減弱，部分城市消費市場逐漸復(fù)蘇，商戶對消費市場的預(yù)期增強，商鋪租賃需求開始逐漸釋放。
整體來看，下半年新增商鋪租賃需求向高端化、個性化、體驗式消費升級。但不同能級的購物中心商鋪租賃需求有所差異，核心商圈的中高端購物中心租賃需求更偏向國內(nèi)、國際知名零售品牌，以及各類品牌首店、旗艦店；而區(qū)域型購物中心則以滿足周邊居民日常購物、親子、休閑、社交需求的品牌為主。
展望未來，2022年下半年，為緩解疫情對消費市場造成的沖擊，中央及地方政府圍繞消費市場供需兩端持續(xù)發(fā)力，陸續(xù)出臺相關(guān)政策。供給端政策主要以優(yōu)化營商環(huán)境、助企紓困、推動實體商業(yè)提質(zhì)升級等方面為主，需求端則出臺各類擴內(nèi)需促消費政策，提升消費市場活力。
月下旬以來，促消費政策及疫情防控政策優(yōu)化的效果已逐漸顯現(xiàn)，部分城市的消費市場已出現(xiàn)回暖信號，實體商業(yè)客流量有所回升，尤其是觀影等休閑消費、旅游消費恢復(fù)加快。國家電影局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，初步統(tǒng)計，2023年春節(jié)檔（除夕至正月初六，1月21日至1月27日）電影票房為67.58億元，同比增長11.89%；觀影人次為1.29億，同比增長13.16%。經(jīng)文化和旅游部數(shù)據(jù)中心測算，今年春節(jié)假期全國國內(nèi)旅游出游3.08億人次，同比增長23.1%，恢復(fù)至2019年同期的88.6%；實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入3758.43億元，同比增長30%，恢復(fù)至2019年同期的73.1%。2023年，在疫情影響進(jìn)一步減弱后，居民消費意愿或?qū)⒂兴嵘�，消費市場或?qū)⒎�(wěn)步復(fù)蘇，帶動商鋪租賃需求釋放，商鋪租金有望企穩(wěn)。
中國寫字樓租金指數(shù)運行分析
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年四季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金 為4.74元/平方米/天，環(huán)比下跌0.18%。從不同商圈表現(xiàn)來看，四季度寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈占27.5%，租金環(huán)比下跌的商圈占71.3%，1.3%的商圈租金環(huán)比持平。
從行業(yè)宏觀環(huán)境來看，2022年，多重超預(yù)期因素沖擊下，經(jīng)濟(jì)低速增長，全年GDP同比僅增長3.0%。三大需求增速放緩，聚集型、接觸型消費受疫情沖擊較大，拖累消費市場，全年社會消費品零售總額同比下降0.2%；外需收縮，出口貿(mào)易增速下滑，全年貨物出口總額同比增長10.5%，自8月起累計增速連續(xù)5個月下滑；投資增速放緩，全年固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長5.1%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.0%，對固定資產(chǎn)投資形成拖累。從服務(wù)業(yè)運行情況來看，四季度以來，全國多地疫情出現(xiàn)反復(fù)，服務(wù)業(yè)市場活躍度顯著下降，9-12月服務(wù)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)連續(xù)4個月位于收縮區(qū)間，其中12月服務(wù)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)為39.4%，處于近五年低位水平，僅高于2020年2月。
寫字樓租金變動情況
二季度以來，全國多地疫情反復(fù)，波及的范圍和人群顯著加大，宏觀經(jīng)濟(jì)尤其是服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)下行壓力不減，給寫字樓租賃市場帶來沖擊，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金連續(xù)四個季度下跌。根據(jù)全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年四季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.74元/平方米/天，環(huán)比下跌0.18%，跌幅較三季度擴大0.01個百分點。
一線城市樣本中，25.0%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，75.0%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。二線城市樣本中，29.5%的樣本商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，68.2%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，2.3%的商圈寫字樓租金與上期持平。
租金漲跌幅較大的商圈
2022年四季度，27.5%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲。具體來看，上海靜安寺商圈寫字樓租金環(huán)比漲幅最大，為0.21%，杭州錢江新城、天津小白樓街、上海漕河涇、武漢金融港等9個商圈環(huán)比漲幅在0.1%（含）-0.2%之間，杭州申花、上海徐家匯、廣州環(huán)市東、上海南京西路等12個商圈環(huán)比漲幅在0.1%以內(nèi)。
與此同時，71.3%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。具體來看，天津勸業(yè)場商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅最大，為0.86%，北京望京、廣州體育中心等5個商圈環(huán)比跌幅在0.5%-0.7%之間，深圳前海、青島五四廣場、武漢光谷、重慶江北嘴等17個商圈環(huán)比跌幅在0.3%（含）-0.5%之間，長沙五一廣場、深圳南山中心區(qū)、成都春熙路、北京科技園區(qū)等31個商圈環(huán)比跌幅在0.1%（含）-0.3%之間，北京金融街、重慶加州新牌坊、武漢武廣萬松園3個商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅在0.1%以內(nèi)。
整體來看，部分樓宇業(yè)態(tài)豐富、具備區(qū)位優(yōu)勢、知名企業(yè)集中的核心商圈，以及生物醫(yī)藥/新能源等新興產(chǎn)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)企業(yè)聚集的商圈寫字樓租賃需求相對穩(wěn)定，租金小幅上漲。而部分互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)仍持續(xù)縮減辦公場所、整合辦公空間，租賃需求回落，此類企業(yè)集中的商圈寫字樓租金有所下跌；同時，部分辦公樓宇集中、存量較大的商圈樓宇間競爭加劇，寫字樓租金亦有所下跌。
租金運行趨勢研判
從市場表現(xiàn)來看，四季度，尤其是11月下旬以來，部分城市疫情有所反復(fù)，需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱“三重壓力”加大，制約經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，與寫字樓租賃市場相關(guān)性較強的服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍度降低。盡管重點城市寫字樓租賃需求整體仍繼續(xù)釋放，但在不利因素影響下，部分城市需求釋放放緩，部分項目甚至出現(xiàn)較多的退租現(xiàn)象。價格方面，盡管部分核心商圈的優(yōu)質(zhì)樓宇租金仍保持穩(wěn)定，但更多樓宇業(yè)主選擇下調(diào)租金，以挽留老租戶、吸納新租戶，維持出租率的穩(wěn)定。多重因素影響下，四季度寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國15個重點城市主要商圈寫字樓平均租金環(huán)比繼續(xù)下跌。
供應(yīng)趨勢，根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2022年四季度，重點城市甲級寫字樓總建筑面積共3.92億平方米，較三季度增加約130萬平方米，上海、廣州均有新增供應(yīng)入市。其中，一線城市甲級寫字樓項目總建筑面積共2.09億平方米，占重點城市甲級寫字樓總量的53.5%，存量相對較多。二線代表城市甲級寫字樓項目總建筑面積共1.82億萬平方米，占重點城市總量的46.5%，不同二線代城市存量存在差異，杭州、武漢、成都甲級寫字樓總建筑面積在3000萬平方米以上，重慶、南京、長沙、天津在1000—3000萬平方米之間，蘇州、青島、南昌在1000萬平方米以內(nèi)。
需求趨勢，2022年，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、TMT行業(yè)、金融業(yè)依舊為寫字樓租賃市場需求主力。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，寫字樓租金指數(shù)重點監(jiān)測的15個城市共監(jiān)測到大宗租賃案例中，以上三個行業(yè)的租賃案例占比超六成。但受行業(yè)調(diào)整影響，部分互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)縮減業(yè)務(wù)規(guī)模、整合辦公場所，對辦公空間的需求有所收縮，TMT行業(yè)租賃需求較2021年有所收縮；批發(fā)和零售業(yè)受疫情沖擊較大，租賃需求較2021年也有所收縮。
展望未來，短期來看疫情沖擊帶來的不利影響仍將持續(xù)一段時間，但隨著中央及各地出臺的擴大內(nèi)需、助企紓困、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、招商引資等方面政策不斷落地顯效，重點城市寫字樓租賃需求或?qū)⒓铀籴尫�，預(yù)計重點城市寫字樓租賃市場將于2023年一季度后逐漸企穩(wěn)復(fù)蘇。但值得注意的是，四季度受疫情影響而延遲入市的項目或?qū)⒂?023年逐漸入市，部分城市將形成供應(yīng)小高峰，供給側(cè)壓力的上升或?qū)е虏糠稚倘懽謽亲饨鹄^續(xù)下跌。
來源：中指研究院數(shù)據(jù)
編輯：jinbao
