房訊網(wǎng)訊 2022年1月6日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"變局與破局：商業(yè)地產(chǎn)的下一個十年"。來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過300位嘉賓出席論壇，深刻解讀新時代寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場的變局，探索高質(zhì)量發(fā)展要求下行業(yè)破局之道，共同開啟中國商業(yè)地產(chǎn)新發(fā)展模式下的"下一個十年"。
中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，采取現(xiàn)場交流+線上直播的形式，50家權(quán)威主流媒體及地產(chǎn)、財(cái)經(jīng)等專業(yè)媒體，對本次會議進(jìn)行了直播和報道，100余萬人次在線觀看了年會直播。
基于中信大廈的探索與實(shí)踐，中信和業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理羅能鈞在論壇上分享了數(shù)智技術(shù)賦能商業(yè)辦公樓全生命期的價值。他表示，從商務(wù)寫字樓全生命周期來看，數(shù)字化和智能化技術(shù)改變了其產(chǎn)業(yè)邏輯，賦予其新的價值內(nèi)涵，并通過商業(yè)辦公樓數(shù)智平臺賦能，把商業(yè)辦公樓升級為可感知、可分析、自適應(yīng)的智慧建筑。中信大廈基于BIM、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能技術(shù)，采取三級平臺架構(gòu)，建立大數(shù)據(jù)中臺，實(shí)現(xiàn)設(shè)備狀態(tài)在線實(shí)時監(jiān)控，信息互聯(lián)互通。
以下是羅能鈞演講實(shí)錄整理：
數(shù)字化和智能化技術(shù)是當(dāng)下一個熱點(diǎn)，今年兩個熱點(diǎn)詞：一個是雙碳，一個就是數(shù)智技術(shù)�，F(xiàn)在很多行業(yè)企業(yè)都在談數(shù)字化、智能化技術(shù)的應(yīng)用，今天主要結(jié)合中信大廈分享一下商業(yè)辦公樓這種產(chǎn)品對于數(shù)字化和智能化技術(shù)運(yùn)用的思考和實(shí)踐。
國內(nèi)第五高樓——中信大廈
首先介紹一下中信大廈，高度為528米，現(xiàn)在國內(nèi)是第五高樓，全球第九高樓。國內(nèi)最高的是上海中心大廈，高度為632米；第二高是深圳的平安金融中心，高度為600米；第三高、第四高是廣州的周大福金融中心和天津的周大福金融中心，高度為530米。
中信大廈總建筑面積44.7萬平方米，其中地上36萬平方米，地下8.7萬平方米。大廈主要的功能是辦公，上面一共七個辦公區(qū)，其中Z7區(qū)現(xiàn)在是中信集團(tuán)的總部，Z1區(qū)到Z3區(qū)是中信銀行總部。整個樓出租率現(xiàn)在達(dá)到90%以上，每天的辦公人數(shù)現(xiàn)在是在5000多人。
整個大廈從開發(fā)建設(shè)到運(yùn)維，已經(jīng)有十年的時間，前面的八年是開發(fā)建設(shè)，一共有402家單位參與了開發(fā)建設(shè)，后面的兩年是運(yùn)維。在整個過程中可以發(fā)現(xiàn)，超高層建筑這種產(chǎn)品要形成數(shù)字化和智能化的有效運(yùn)用，將涉及到方方面面，不只是企業(yè)的數(shù)字化和智能化，也涉及到行業(yè)的數(shù)字化和智能化。從開發(fā)建設(shè)到運(yùn)維整個過程中，中信大廈運(yùn)用了很多技術(shù)和管理創(chuàng)新，也獲得了行業(yè)的高度認(rèn)可，已拿到了30多個獎項(xiàng)。
數(shù)智技術(shù)賦能商業(yè)辦公樓
從高端商務(wù)寫字樓全生命過程來看，數(shù)字化和智能化技術(shù)能夠?yàn)樗鼛硎裁�？從三個方面來看，一是產(chǎn)業(yè)邏輯，二是價值內(nèi)涵，三是商業(yè)辦公樓數(shù)智平臺的賦能。
首先是數(shù)字經(jīng)濟(jì)時代商業(yè)辦公樓的產(chǎn)業(yè)邏輯變化。當(dāng)下已經(jīng)處于一個數(shù)字經(jīng)濟(jì)的時代，它與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)時代和工業(yè)經(jīng)濟(jì)時代不同的地方在哪里？在于數(shù)據(jù)成為新的生產(chǎn)要素。數(shù)據(jù)是從土地和勞動力、資本和技術(shù)這些傳統(tǒng)的要素里面產(chǎn)生的，并且不斷地對它們賦能。數(shù)據(jù)是可分享、可復(fù)制的，而且在分享過程中還會創(chuàng)造更大的價值。所以就產(chǎn)生了現(xiàn)在新的生產(chǎn)組織模式，叫做“平臺+生態(tài)”。
對商業(yè)辦公樓來說，在這種“平臺+生態(tài)”的新模式下，入駐的企業(yè)客戶提出了種種新要求。特別是疫情時代，更是能感受到在寫字樓里這些新技術(shù)應(yīng)用的迫切性，例如對辦公空間空氣質(zhì)量的要求、對設(shè)備設(shè)施改進(jìn)的要求、會議的視頻系統(tǒng)要求等等。
數(shù)字經(jīng)濟(jì)時代，商業(yè)辦公樓面臨數(shù)字化轉(zhuǎn)型，智能化技術(shù)把商業(yè)辦公樓升級為可感知、可分析、自適應(yīng)的智慧建筑。在蓋大樓以前有BIM技術(shù)，是虛擬的在電腦上做技術(shù)。等到大樓蓋完以后，所有的設(shè)備設(shè)施已經(jīng)投入了使用，控制系統(tǒng)已經(jīng)投入了使用，需要考慮的是物理的實(shí)質(zhì)大樓和電腦上虛擬的大樓怎么實(shí)現(xiàn)對應(yīng)，提高運(yùn)行效率。這就是在大廈里面數(shù)字化和智能化技術(shù)的應(yīng)用，在實(shí)踐中還有很多的痛點(diǎn)在具體場景難以落地，需要更深入的研究。
其次是價值內(nèi)涵。從兩點(diǎn)來看，一個是BIM技術(shù)，這是從技術(shù)的層面說的。要實(shí)現(xiàn)一個大樓智能化，首先要數(shù)字化，通過BIM技術(shù)建成數(shù)字化的模型。中信大廈到目前為止的數(shù)字模型，是由業(yè)主牽頭來做的，形成了比較好的數(shù)字資產(chǎn)。另一個是IPD模式，是一種集成化的交付模式。從管理方面來講，誰是信息的集成者、誰是信息主要的協(xié)同者，誰將對這個數(shù)字產(chǎn)品有一個最好的管理。中信大廈是基于EPC方式做的，遵循的是共贏的理念，在商業(yè)模式上從合同關(guān)系變成伙伴關(guān)系，這是一個重大的集成。
再就是商業(yè)辦公樓數(shù)智平臺的賦能模式，這就是具體實(shí)踐，涉及到數(shù)智技術(shù)目前在行業(yè)的具體應(yīng)用。在很多高科技公司的總部大樓可以看到這些新技術(shù)的應(yīng)用，中信大廈在這方面也做了很多探索。在具體做的時候，需要通過四個階段。
第一個階段，首先要把寫字樓要數(shù)字化，也就是建模型。第二階段是模型里面的數(shù)字要連起來，就是網(wǎng)絡(luò)化。第三是從自動化到智能化，現(xiàn)在很多設(shè)備設(shè)施首先是自動化，然后要實(shí)現(xiàn)智能化。第四是持續(xù)改進(jìn)，最終目的是大廈的保值增值以及給大廈里辦公人員帶來品質(zhì)體驗(yàn)。
中信大廈的探索與實(shí)踐
中信大廈基于BIM、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能技術(shù)，采取三級平臺架構(gòu)，建立大數(shù)據(jù)中臺。平臺功能模塊化，分為智能樓控、智能安防、智能消防、智能能源、智能運(yùn)營等模塊，實(shí)現(xiàn)設(shè)備狀態(tài)在線實(shí)時監(jiān)控，信息互聯(lián)互通。
中信大廈的數(shù)字化和智能化的應(yīng)用，主要體現(xiàn)在它的機(jī)電系統(tǒng)，采用了30余項(xiàng)新技術(shù)，主設(shè)備系統(tǒng)有12個，設(shè)備的子系統(tǒng)有63個，設(shè)備設(shè)施有34000多臺，信息控制點(diǎn)有65萬個，所有這些都通過新技術(shù)來進(jìn)行提升。
舉兩個非常簡單的例子，一個是漏水報警。超高層樓宇管理的漏水是運(yùn)維里面非常重要的問題，因?yàn)樗歉邏�，所以大廈里一般都配置三個系統(tǒng)，包括漏水監(jiān)測系統(tǒng)，有水浸傳感器，另外是安防監(jiān)控系統(tǒng)，再就是給排水監(jiān)控系統(tǒng)。基于物聯(lián)網(wǎng)的改造，中信大廈將這三個系統(tǒng)打通，某個地方一旦漏水，漏水報警開始報警，安防系統(tǒng)攝像頭很快能拍到現(xiàn)象，給排水系統(tǒng)馬上就能關(guān)閉最近的閥門。所以大廈的數(shù)智運(yùn)維，體現(xiàn)在這些細(xì)節(jié)處理上，這就是數(shù)智技術(shù)帶來的價值。
另一個例子是能源管理系統(tǒng)。中信大廈的Z-BEMS能源管理系統(tǒng)不只是統(tǒng)計(jì)大廈的能耗數(shù)據(jù)是多少，還對設(shè)備設(shè)施的運(yùn)維系統(tǒng)進(jìn)行實(shí)時的監(jiān)測、實(shí)際的控制。在能源管理系統(tǒng)里面有兩套系統(tǒng)，除了能源的計(jì)量以外，另外一個技術(shù)就是對運(yùn)行系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)控。中信大廈的能耗評估體系和故障診斷流程已經(jīng)運(yùn)行了兩年多，取得了非常好的效果。
所以建立一個高品質(zhì)的大廈，除了整個智能化系統(tǒng)的管控以外，在設(shè)備選型的時候，每個系統(tǒng)的節(jié)能、運(yùn)行的效率都應(yīng)該細(xì)致的去考量。面對國家高質(zhì)量的發(fā)展的要求，希望商業(yè)辦公樓能夠在增量轉(zhuǎn)入存量的這個階段，從機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)開始，從數(shù)字化和智能技術(shù)的導(dǎo)入開始，最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)高品質(zhì)的發(fā)展。
來源：房訊網(wǎng)
