房訊網(wǎng)訊 高力國際近日發(fā)布北京寫字樓市場報(bào)告，對三季度政策和市場數(shù)據(jù)進(jìn)行解析指出，北京甲級(jí)寫字樓市場三季度依然實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定去化，市場需求已經(jīng)回歸常態(tài)。

　　甲級(jí)寫字樓市場需求回歸常態(tài)

　　雖然市場需求在三季度如預(yù)期出現(xiàn)了放緩，但從數(shù)據(jù)上看依然保持了較高的需求水平，達(dá)到21.5萬平方米。若剔除自用面積的影響，凈吸納量仍維持在17.1萬平方米。如果再細(xì)分需求來源，本季度的凈吸納量受到單一租戶的大宗租賃交易的影響很大，超過8萬平米，也就是說若剔除此交易影響，全市場凈吸納量僅為8.8萬平方米。由此可見，北京甲級(jí)寫字樓市場需求實(shí)際上已經(jīng)回歸常態(tài)。

來源：高力國際

　　在甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)方面，隨著陽光金融中心在本季度入市，中服地塊北區(qū)所有在建項(xiàng)目均已入市，今年前三季度累計(jì)新增供應(yīng)量達(dá)到57萬平方米。

　　受益于前三季度旺盛的市場需求，空置率進(jìn)一步降至16.7%，環(huán)比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。市場租金維持在341.1元每月每平米，環(huán)比微漲0.1%，這也是租金在連續(xù)9個(gè)季度下跌后首次實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)。

　　高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海強(qiáng)調(diào)北京辦公樓市場的兩大特點(diǎn)：第一，東部市場租金性價(jià)比凸顯。從2018年二季度市場租金觸及最高點(diǎn)后，CBD子市場的租金已經(jīng)回調(diào)超過12%，調(diào)整幅度僅次于燕莎和望京酒仙橋市場。CBD是目前東部市場中唯一具備高性價(jià)比和足夠優(yōu)質(zhì)辦公空間的子市場，同時(shí)也是唯一被劃入自貿(mào)區(qū)范圍的甲級(jí)寫字樓市場。

　　第二，大面積需求和供給錯(cuò)配問題依然嚴(yán)重。北京辦公樓市場依然存在大面積辦公需求和閑置辦公空間在地理位置上的錯(cuò)配問題。整體上看，新增的大面積需求集中在中關(guān)村、上地和望京酒仙橋區(qū)域，而目前可利用的產(chǎn)業(yè)辦公空間大多集中在CBD和麗澤區(qū)域，而這兩個(gè)子市場也是目前租賃交易最火熱的區(qū)域。從今年前三季度的市場去化來看，CBD占全市場凈吸納量的比重從Q1的23%上升到Q2的34%，到了三季度更是上升到69%，占比逐季提升。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場需求依舊旺盛

　　在成熟產(chǎn)業(yè)園市場方面，部分子市場短期內(nèi)受"雙減"政策影響較大，但市場需求依然非常旺盛。如寫字樓市場一樣，產(chǎn)業(yè)園市場本季度凈吸納量也出現(xiàn)回落，達(dá)到12.6萬平方米，空置率進(jìn)一步降至16.9%，租金依然穩(wěn)定在128.4元每月每平米。

來源：高力國際

　　雖然本季度影響較大的事件是"雙減"政策后在線教育企業(yè)的退租，但該政策對全市場的影響非常有限，而且對于不同區(qū)域和樓宇的沖擊也不同。從區(qū)域來看，主要影響還是集中在望京酒仙橋，上地和中關(guān)村。從樓宇級(jí)別來講，甲級(jí)樓宇受影響較小，影響主要集中在乙級(jí)樓宇和產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在甲級(jí)寫字樓中的退租面積占比不到10%。

　　由于在線教育企業(yè)普遍集中在望京酒仙橋、上地等低空置率的市場，大面積騰退正好為其他企業(yè)的新增辦公需求提供了空間。同時(shí)，在線教育企業(yè)退出的面積多數(shù)具有嶄新裝修及辦公家具，因此該類面積投入市場后非常受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的歡迎。除了少數(shù)"專業(yè)"教培樓宇外，業(yè)主普遍持有樂觀態(tài)度，尚未出現(xiàn)過分擔(dān)憂后續(xù)出租的情況。

　　展望第四季度，甲級(jí)寫字樓市場將有14.1萬平方米的新增供應(yīng)待入市，對市場沖擊有限。高力國際研究部董事陸明表示雖然凈吸納量逐步回歸常態(tài)化，但由于新項(xiàng)目體量有限且自用比例較高，因此四季度市場仍將持續(xù)去化，年末空置率將出現(xiàn)同比大幅回落。全年來看，年度凈吸納量預(yù)計(jì)將創(chuàng)10年新高，去年Q4 19.4%的空置率或?qū)⒊蔀槲磥?-5年內(nèi)的階段性高點(diǎn)。

　　從中長期來看，北交所的設(shè)立為全國的創(chuàng)新型中小企業(yè)提供了更高效的資源配置平臺(tái)，特別是"十四五"規(guī)劃中所提及的"專精特新"企業(yè)。北京作為全國的科技中心，擁有全國最高的科研投入比例，最多的科研機(jī)構(gòu)，相信北交所的設(shè)立將會(huì)使更多立足于北京的創(chuàng)新型中小企業(yè)受益。隨著這些企業(yè)逐步做大做強(qiáng)，將為北京辦公樓市場帶來新的需求增長極。

　　來源：房訊網(wǎng)

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