如果用一個詞概括2021年的中國經(jīng)濟社會應該就是"新發(fā)展"。新發(fā)展格局的形成需要貫徹新發(fā)展理念，新發(fā)展理念則是構(gòu)建新發(fā)展格局的理論基礎(chǔ)。新發(fā)展理念是針對中國過去幾十年形成的經(jīng)濟社會發(fā)展模式的又一次變革。從十四五規(guī)劃落地到確定雙碳目標的工作意見發(fā)布，從互聯(lián)網(wǎng)反壟斷、反不正當競爭到防止資本無序擴張，從整頓在線教育到房地產(chǎn)三條紅線的頒布，每一條新政、每一個事件都在圍繞著構(gòu)建新發(fā)展格局這一核心理念在進行"，高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海在華北區(qū)第四季度新聞發(fā)布會上說，中國經(jīng)濟社會已經(jīng)進入了新發(fā)展階段，北京的辦公樓市場也正在邁進一個新的發(fā)展時期。作為承上啟下的2021年，今年的北京辦公樓市場是創(chuàng)紀錄的一年，如此優(yōu)異的市場表現(xiàn)讓人對2022年充滿了更多的期待。
隨著中服地塊和麗澤商務區(qū)在建項目的陸續(xù)入市，第二輪供應高峰期基本結(jié)束。2021年是本輪供應高峰期的最后一年， 全年新項目入市節(jié)奏相對合理。年新增供應量低于我們的年初預期，主要是由于部分新項目全部業(yè)主自用或延期入市，全年新入市項目總體量近71萬平方米，主要集中在CBD和麗澤，其中第四季度新增供應量接近13.8萬平方米。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明表示，更合理的新增供應量能夠一定程度上平抑由于新增項目集中入市給市場帶來的沖擊，不至于在短期內(nèi)快速推高空置率水平而導致市場參與者出現(xiàn)誤判。截止到2021年底，北京甲級寫字樓核心子市場最重要的兩個新增供應板塊，CBD核心區(qū)中服地塊和麗澤商務區(qū)的大部分在建項目均已入市，至此也宣告了北京市場的第二輪供應高峰期已經(jīng)基本結(jié)束。
凈吸納量創(chuàng)出史無前例的新高，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的大宗租賃成交左右市場走勢。2021年凈吸納量近114萬平方米，這是有歷史記錄以來最好的去化表現(xiàn)。如果去除自用面積的話，全年的市場化去化面積依然超過95萬平方米。四季度凈吸納量達到30萬平方米，主要集中在亞奧和麗澤。從2021年全年來看，市場需求主要集中在CBD，麗澤和亞奧市場，同時這三個子市場也是近幾年新項目入市比較集中的區(qū)域。需求端的爆發(fā)式增長得益于互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的快速擴張。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明表示，據(jù)不完全統(tǒng)計，在辦公樓市場范圍內(nèi)，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)在超過5000平米的大宗租賃成交中（僅包含新租和擴租）就已經(jīng)接近140萬平方米，其中甲級約45萬平方米，乙級25萬平方米，產(chǎn)業(yè)園近70萬平方米。如果再加上小于5000平米的租賃成交，保守估計該行業(yè)今年的新增辦公面積至少在160-200萬平米之間。以互聯(lián)網(wǎng)科技為代表的新經(jīng)濟企業(yè)已經(jīng)成為左右北京辦公樓市場走勢最重要的一股力量。
年度空置率大幅回調(diào)，19.4%已成歷史高點。在年中的市場預測中，高力國際已經(jīng)表明，基于超預期的需求暴漲，去年四季度的19.4%的空置率將成為未來3到5年的階段性高點。截止到目前，空置率已經(jīng)降至15.1%，年降幅達到4.4個百分點。受益于頭部互聯(lián)網(wǎng)公司的大面積新增需求，北京甲級寫字樓市場已經(jīng)有四個市場空置率低于10%，分別是金融街（6.9%），中關(guān)村（7.1%），亞奧（8.8%）和望京（8.9%）。CBD作為存量最大的市場目前的空置率也僅為10.9%，年降幅更是達到了6.5個百分點。在子市場方面，空置率降幅最大的市場依然是麗澤，空置率從76.6%降至48.9%，降幅達到27.7%。其次是亞奧市場，空置率從超過20%的水平降至8.8%，降幅近12個百分點。這兩個子市場的快速去化則主要是由于互聯(lián)網(wǎng)和金融企業(yè)外溢所致。
北京甲級寫字樓歷史租金和空置率，2010-2021
租金在底部徘徊，個別子市場租金回升速度快于市場平均水平。供需兩端的表現(xiàn)從一定程度上改變著租賃雙方對于市場價格的預期。從整體市場租金來看，租金降幅在下半年呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象，第四季度平均租金維持在340.4元每月每平米，變化僅為-0.2%。而相較于2020年底的租金，降幅進一步縮窄到只有2.9%，遠低于2020年超過8%的平均降幅。個別子市場的租金出現(xiàn)回升，大幅領(lǐng)先市場平均水平。望京酒仙橋從去年四季度進入業(yè)主市場，已經(jīng)維持了一年，租金已現(xiàn)大幅回升，同比上升幅度達到8.5%。CBD有著北京最大的甲級樓宇存量，今年的表現(xiàn)更是近十年的最佳，業(yè)主去化壓力進一步減小，市場租金在第四季度已出現(xiàn)回升跡象。
產(chǎn)業(yè)園市場去化超百萬平米，上地、北清路炙手可熱。2021年全年產(chǎn)業(yè)園市場持續(xù)全年火爆，共錄得超過139萬平米的市場去化，空置率大幅下降7.6個百分點至14.1%。平均租金企穩(wěn)回升，年增長3.5%。 超百萬平米的去化主要集中在西部創(chuàng)新市場組團，特別是上地和北清路，兩個市場的凈吸納量都在30萬平米左右。另一個值得一提的是亦莊市場，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)在今年交出了靚麗的答卷。前三季度經(jīng)濟增速同比增長38.3%，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁。今年前三季度，經(jīng)開區(qū)展現(xiàn)了強大的經(jīng)濟復蘇能力，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值累計達到4243.6億元，同比增長32%，其中四大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車及交通設(shè)備產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、裝備制造產(chǎn)業(yè)、生物工程和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)）的比重進一步提升至94.2%。增速最快的當屬生物工程和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，前三季度總產(chǎn)值達到1300億元，同比增長256.6%。隨著更多企業(yè)落戶亦莊，全年亦莊產(chǎn)業(yè)園市場凈吸納量近15萬平方米，空置率已經(jīng)從21.6%降至11.7%。
成熟產(chǎn)業(yè)園市場需求暴漲，市場大幅去化，全年凈吸納量破百萬平米
2021年宏觀經(jīng)濟增速已經(jīng)回歸到疫情前的水平，疫情雖然反復但實際影響已經(jīng)基本消散，寫字樓需求呈爆發(fā)式增長。高力國際華北區(qū)副董事總經(jīng)理陳難認為，整體辦公樓市場正在從供應高峰期走向未來3-5年的去化周期，從三期疊加的市場態(tài)勢走向以新經(jīng)濟需求為主的去化周期。在這期間，隨著雄安新區(qū)和北京副中心逐漸成熟并在未來五年承擔更多的非首都功能，北京的城市格局和產(chǎn)業(yè)分布將出現(xiàn)翻天覆地的變化，新一輪的產(chǎn)業(yè)更替、城市功能更新和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)重構(gòu)將為北京這座千年古都注入新的活力，加速京津冀城市群的發(fā)展，甚至成為引領(lǐng)全球經(jīng)濟增長的發(fā)展高地。
來 源：高力國際
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