隨著財(cái)報(bào)季的到來，各房企運(yùn)營商陸續(xù)披露了上半年的商業(yè)運(yùn)營情況。在新冠肺炎疫情的沖擊下，大多數(shù)企業(yè)受到了較大影響，尤其是酒店物業(yè)租金下滑明顯。然而仍有部分房企逆勢而上，租金收入同比出現(xiàn)明顯的增長。廣州商業(yè)地產(chǎn)也明顯回暖，雖然寫字樓成交波動(dòng)比較大，但公寓和商鋪成交都出現(xiàn)了突破。

　　商場寫字樓租金表現(xiàn)較平穩(wěn)

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，內(nèi)地47家已披露上半年經(jīng)營情況的房企運(yùn)營商，總運(yùn)營收入為591.68億元，同比下降12.93%，整體來看雖受疫情影響收入下降，但仍處于可控范圍之內(nèi)。從具體收入結(jié)構(gòu)來看，酒店物業(yè)的租金受到影響最大，同比下降了47%，為73.86億元；而以購物中心、寫字樓為主體的租金無疑更加抗壓，同比僅下降3%，為495.24億元。

　　從不同體量的房企運(yùn)營商來看，上半年運(yùn)營收入規(guī)模在10億元以上的17家企業(yè)，總運(yùn)營收入為478.97億元，同比下降約11%；而其余30家房企的總運(yùn)營收入為112.72億元，同比下滑約21%。可見，商業(yè)體量更大的房企運(yùn)營商或在疫情中表現(xiàn)更好。

　　從具體企業(yè)來看，47家房企中有33家運(yùn)營收入同比出現(xiàn)不同程度的下滑，占比達(dá)70%。其中，重點(diǎn)布局酒店物業(yè)的房企均出現(xiàn)了較為明顯的下滑，如富力、雅居樂、綠城等。但是，仍有14家房企的運(yùn)營收入同比為正增長，其中運(yùn)營收入突破10億元的有5家，分別是龍湖、萬科、新城、中海和寶龍，前三者的同比增速更達(dá)20%以上。此外，部分運(yùn)營收入同樣在10億元以上的房企，租金收入雖然出現(xiàn)同比下滑，但降幅不高于10%，同樣顯示了較好的抗壓性。比如碧桂園，雖然投資物業(yè)以重點(diǎn)布局酒店為主，但整體運(yùn)營收入同比僅下滑4.3%，優(yōu)于行業(yè)平均表現(xiàn)。

　　部分房企商業(yè)目標(biāo)未明顯改變

　　雖受疫情影響，部分房企的商業(yè)目標(biāo)并未發(fā)生較大變化，尤其是近年來發(fā)展較快的龍湖、新城、中海、寶龍等，未明顯調(diào)低原有目標(biāo)。

　　以龍湖為例，早于2017年就提出了2020年租金收入60億元的目標(biāo)。今年3月了，龍湖CEO邵明曉就明確表示，疫情影響不會(huì)改變公司原有目標(biāo)，在疫情期間通過線上模式，獲得了2000萬元左右的收入，而其他損失會(huì)在之后的運(yùn)營中逐步補(bǔ)回。上半年，龍湖商場業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)租金收入超26億元，隨著下半年更多商場開業(yè)，60億元的租金收入目標(biāo)依舊可期。

　　與龍湖類似，中海也繼續(xù)保持2020年50億港元的租金收入目標(biāo)不變，上半年實(shí)現(xiàn)了20.3億元人民幣的租金收入，年底同樣有望達(dá)成目標(biāo)。此外，新城和寶龍?jiān)谛麻_業(yè)商場的數(shù)量上也未有明顯改變，如新城表示2020年計(jì)劃開業(yè)的30座廣場將如期進(jìn)行；寶龍則表示，由于疫情影響，2020年商場開業(yè)數(shù)量僅從11個(gè)調(diào)整到10個(gè)，明年開業(yè)的商場將不低于13個(gè)，同時(shí)開出8條主題街區(qū)。

　　克而瑞研究院房玲表示，在復(fù)工復(fù)產(chǎn)、追逐規(guī)模的同時(shí)，房企運(yùn)營商同樣也需要關(guān)注它們的運(yùn)營能力，以及面對類似疫情等公共衛(wèi)生事件時(shí)的緊急應(yīng)對能力。年初爆發(fā)的疫情既是一場危機(jī)也是一次考驗(yàn)，房企需要從中不斷改進(jìn)自身不足之處，精益求精完善自身的精細(xì)化運(yùn)營能力。

　　近期廣州商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)回暖

　　8月廣州商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)明顯增加，環(huán)比和同比增幅均超100%，寫字樓、商鋪、公寓三類產(chǎn)品均有多個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售證。成交方面，整體表現(xiàn)放緩，寫字樓同比與環(huán)比降幅明顯，主要受大手交易影響的程度較深，波動(dòng)較大；公寓市場環(huán)比基本持平，年內(nèi)首次出現(xiàn)同比增幅；商鋪成交同比大幅上升，收獲年內(nèi)第三高成交量。庫存方面，整體基本持平。由于新增供應(yīng)增加，寫字樓庫存環(huán)比上升20%。但整體來看，近期廣州商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出持續(xù)回暖態(tài)勢。

　　合富大數(shù)據(jù)顯示，8月全市寫字樓成交量為20909平方米，同比下降35%，環(huán)比7月下降39%。寫字樓市場近期成交走勢相對于其余業(yè)態(tài)波動(dòng)較大，受大手交易影響的程度較深，且處于下半年淡季，8月成交量較低。合富輝煌（中國）商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理張智斌指出，獨(dú)棟寫字樓產(chǎn)品憑借其多元多單體、低容積率、帶花園環(huán)境的特點(diǎn)，在今年疫情出現(xiàn)的環(huán)境下，無疑將獲得更大青睞。在中心板塊供應(yīng)短缺情況下，寫字樓市場逐漸呈現(xiàn)出“多中心”態(tài)勢，即以一些非傳統(tǒng)核心商務(wù)板塊為聚焦點(diǎn)，形成了辦公物業(yè)成交相對集中的情況。如新崛起的第二CBD黃埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)，明星項(xiàng)目保利魚珠港長期支撐板塊內(nèi)成交；再如花都區(qū)府、新機(jī)場、南沙南沙灣、番禺華南等區(qū)域板塊，都有一些代表性項(xiàng)目備受關(guān)注，而且這些地段出現(xiàn)全新項(xiàng)目或全新組團(tuán)的頻次也相對較高，能引起客戶的注意。

　　公寓市場方面，合富大數(shù)據(jù)錄得8月公寓成交量為82757平方米，同比上升5%，環(huán)比7月微升2%。8月作為下半年淡季，持平的成交水平已屬不錯(cuò)，更可喜的是年內(nèi)首次出現(xiàn)同比上升。7月新增供應(yīng)近14萬平方米，來自合景譽(yù)山國際、越秀國際總部廣場、港航中心（一期）、中交國際郵輪廣場及歸谷Link。張智斌指出，公寓市場在8月淡季仍保持成交，并首次同比上升，市場逐步回暖，不少項(xiàng)目仍有較佳的活躍度。公寓市場在市中心區(qū)域的貨量明顯少于外圍區(qū)域，因此中心區(qū)域的市場關(guān)注度較高。市中心公寓可選擇的不多，中心區(qū)位的大平層就更是短缺。而位于白云新城的白云之窗·建華廣場項(xiàng)目即將推出240~320平方米精裝大平層產(chǎn)品，預(yù)計(jì)屆時(shí)將會(huì)吸引較高的市場關(guān)注度。

　　此外，廣州商鋪市場8月成交量為35496平方米，同比上升42%，環(huán)比7月下降13%。雖因大手交易較欠缺，成交量環(huán)比下降，但作為淡季的8月份仍收獲年內(nèi)第三高成交量，且同比大幅上升。8月商鋪新增供應(yīng)近3萬平方米，較多來自花都、南沙等外圍區(qū)域。張智斌指出，8月份雖進(jìn)入淡季，但商鋪市場依靠大宗成交支撐，仍能超越去年同期。絕大部分庫存集中在外圍區(qū)域，成交分布也集中在外圍社區(qū)型商鋪。在市場整體相對下滑情況下，大宗交易起到了較為重要帶動(dòng)作用。

　　來源：信息時(shí)報(bào)

編輯：wangdc