近日，仲量聯(lián)行發(fā)布《2020西安辦公樓市場企業(yè)客戶Top50報告》，以前瞻視野解構(gòu)西安全市甲級辦公樓市場需求端全貌，挖掘企業(yè)市場價值，旨在助力業(yè)主、商業(yè)地產(chǎn)運營商、行業(yè)主管機構(gòu)等研判未來發(fā)展趨勢，重構(gòu)辦公樓市場戰(zhàn)略。

　　本次發(fā)布的西安Top50報告，將放眼西安市場全樣本——調(diào)研樓宇數(shù)量30棟，總建筑面積達164萬平方米，入駐企業(yè)承用面積接近100萬平方米。

　　2020年西安辦公樓市場企業(yè)客戶Top50榜單

　　截至2020年第一季度，西安Top50榜單中，金融和科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)占據(jù)半壁江山，其上榜企業(yè)數(shù)量分別高居14家和13家，該數(shù)據(jù)在2016年僅為11家和3家。銀行等傳統(tǒng)金融業(yè)作為主導辦公樓需求的頭部產(chǎn)業(yè)，是榜單的首位貢獻者；而科技互聯(lián)網(wǎng)上榜企業(yè)數(shù)量的激增亦為本次Top50榜單的一大亮點，從產(chǎn)業(yè)辦公到商業(yè)辦公需求的升級迭代，展現(xiàn)出科技產(chǎn)業(yè)對西安甲級辦公樓市場需求可持續(xù)增長的未來價值。在線教育行業(yè)近年成為投資風口，尤其在新冠肺炎疫情后，線上教育對傳統(tǒng)教育方式的短期擠出更是極大提振該行業(yè)未來發(fā)展預(yù)期。

　　在本次榜單中，學而思成功躍居西安Top50榜首，此外，恒大、華為、浦發(fā)銀行、延長石油首次躋身前十行列。

　　西安Top50榜單企業(yè)的辦公規(guī)模逐年提升，入選門檻明顯提高。數(shù)據(jù)顯示，Top50企業(yè)辦公面積的中位數(shù)為4,352平方米，較2016年的2,320平方米，大幅提升87.6%；而榜單的入選門檻也從2016年的1,554平方米上升至2,156平方米。值得關(guān)注的是，上榜企業(yè)總數(shù)僅占全市甲級辦公企業(yè)客戶樣本總量的4%，但面積貢獻率卻達到19%之多。

　　市場洞察 全樣本解析西安甲級辦公樓市場企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)

　　西安甲級辦公樓大于2,000平方米的主力企業(yè)客戶雖數(shù)量不多，僅占市場總量的8.7%，但其面積貢獻占比卻高達47.8%，足見頭部企業(yè)對辦公樓市場的拉動效應(yīng)十分顯著。300平方米以下的面積需求超過50%，西安辦公樓市場現(xiàn)階段從數(shù)量上講仍以中小規(guī)模需求為主，究其原因，一方面是由于中小規(guī)模企業(yè)的需求較多，另一方面進駐西安的中外資企業(yè)所設(shè)立的分支機構(gòu)的規(guī)模仍相對較小。

　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面, 金融、科技互聯(lián)網(wǎng)、服務(wù)業(yè)持續(xù)成為主導西安甲級辦公樓需求的三大產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)建筑業(yè)在調(diào)控中或面臨占比下滑的挑戰(zhàn)。

　　金融與服務(wù)業(yè)。長期以來，金融與服務(wù)業(yè)是中國一二線辦公樓市場需求的絕對主力，西安亦不例外。金融業(yè)在2019年新成交占比高于2020年的企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)占比，足見金融業(yè)在產(chǎn)業(yè)調(diào)整的經(jīng)濟周期中仍然扮演著至關(guān)重要的角色，未來對辦公樓需求的影響力或?qū)⑦M一步提升。而服務(wù)業(yè)整體保持平穩(wěn)，雖然企業(yè)規(guī)模不及金融業(yè)，但服務(wù)業(yè)的企業(yè)數(shù)量較大，是一個城市經(jīng)濟活力的集中體現(xiàn)。

　　科技互聯(lián)網(wǎng)。近年來，高科技、新媒體、在線網(wǎng)站等互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的風向標，西安致力于打造“硬科技之都”，積極引入高附加值產(chǎn)業(yè)，加速城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。早期，科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)依托軟件園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈聚集，而今快速發(fā)展的企業(yè)逐步走出產(chǎn)業(yè)園，成為西安商業(yè)辦公樓需求的新亮點。科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)在2019年新成交占比遠高于2020年企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)占比，預(yù)示著未來此類產(chǎn)業(yè)對辦公需求的拉動作用有望進一步大幅攀升，成為驅(qū)動西安經(jīng)濟發(fā)展與辦公需求的新引擎。

　　房地產(chǎn)建筑業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑公司伴隨地產(chǎn)行業(yè)輝煌的“十年”，成為西安甲級辦公樓需求排名第二的行業(yè)，但其購置自用需求占比在所有產(chǎn)業(yè)中最高。而近一兩年，隨著國家對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控與定位，行業(yè)優(yōu)勝劣汰，淘汰低效產(chǎn)能和市場主體。房地產(chǎn)建筑類企業(yè)在2019年西安新成交的占比明顯低于2020年租戶結(jié)構(gòu)占比，印證相關(guān)行業(yè)增量需求疲軟的走勢，未來其占比或進一步下滑。

　　第三方辦公。仲量聯(lián)行將提供商務(wù)中心、眾創(chuàng)空間、聯(lián)合辦公等服務(wù)式辦公空間的運營企業(yè)定義為第三方辦公。他們是一級租賃市場的需求端，也是二級租賃市場的供應(yīng)端。在一級市場中，此類企業(yè)客戶的需求規(guī)模位列第五。聯(lián)合辦公的投資風口已然遠去，市場既有主體開始調(diào)整運營策略，不再盲目擴張，轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)運營。在仲量聯(lián)行統(tǒng)計的甲級辦公樓宇中，2019年并未錄得第三方辦公的擴張案例。未來，相關(guān)產(chǎn)業(yè)或?qū)⑦~入集約化發(fā)展時代。

　　西安甲級辦公樓企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)的地理信息特征

　　毫無疑問，金融業(yè)在各個子市場都占據(jù)較高的排名。高新區(qū)唐延路（北）與錦業(yè)路（南）兩大商務(wù)聚集區(qū)最受科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)青睞，與周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成上下游產(chǎn)業(yè)集聚。服務(wù)業(yè)主要聚集于市中心、南二環(huán)等城市核心區(qū)。第三方辦公對成熟度更高的商務(wù)區(qū)更加青睞，因此其在市中心的占比超過30%。建筑及房地產(chǎn)在全市大多數(shù)商務(wù)板塊的分布相對平均，保持在10%左右；而在城北板塊，地產(chǎn)商、建筑公司成為需求主力，其占比接近40%。

　　辦公需求新觸點——“科技”+“金融”。隨著金融信息化的深入，金融科技自主創(chuàng)新的價值逐漸顯現(xiàn)，國內(nèi)大中型金融機構(gòu)相繼建成軟件開發(fā)中心，以科技創(chuàng)新驅(qū)動業(yè)務(wù)、服務(wù)和管理。傳統(tǒng)金融行業(yè)也將注意力從傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)向更多適合投放研發(fā)、數(shù)據(jù)中心的片區(qū)，2019年以來，多家大型銀行保險機構(gòu)都在積極地拓展研發(fā)中心和數(shù)據(jù)中心 。依據(jù)仲量聯(lián)行MapIT系統(tǒng)，西安甲級辦公樓的科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)客戶中近2/3落戶高新區(qū)。在2019年高新區(qū)持續(xù)引入數(shù)家科技龍頭公司，例如華為進駐綠地人壽中心，晉升Top50榜單一員。傳統(tǒng)金融和科技互聯(lián)網(wǎng)的交叉產(chǎn)業(yè)催生出金融科技，以銀行的軟件研發(fā)中心為代表的新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)市場需求增長，例如農(nóng)業(yè)銀行軟件研發(fā)中心選址西安國壽金融中心等，科技技術(shù)對辦公樓宇的新增需求增長點，有可能成為新一輪的市場爆發(fā)點。

　　仲量聯(lián)行西安商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)何娜表示，作為西安戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)成為辦公樓需求的重要支撐，產(chǎn)業(yè)位列西安辦公樓市場新增需求前三名。對比過去三年間科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在西安甲級辦公樓中的分布，不難發(fā)現(xiàn)，依托科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，高新區(qū)兩大商務(wù)區(qū)吸引了大批科技企業(yè)進駐，已形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，且企業(yè)選址越來越具有鮮明的特色需求和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的趨勢。例如中資大客戶華為在西安的布局選址，企業(yè)從戰(zhàn)略角度關(guān)注區(qū)域間的聚集和樓宇間的分散，是企業(yè)客戶選址需求多元化的表現(xiàn)。

　　市場展望 “樓宇生態(tài)”新動能

　　從宏觀視角總結(jié)

　　作為絲路經(jīng)濟帶的起點，西安經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的活力與潛力毋庸置疑。伴隨科技互聯(lián)網(wǎng)等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的持續(xù)導入，尤其是以華為為代表的企業(yè)在西安設(shè)立區(qū)域總部，西安對頭部企業(yè)、世界500強企業(yè)、創(chuàng)新獨角獸企業(yè)、科技硬核企業(yè)的吸引力將逐年增強，進而建立完整產(chǎn)業(yè)鏈，提升城市產(chǎn)業(yè)集群，奠定未來樓宇經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　從中觀視角闡釋

　　企業(yè)需求演化與辦公空間發(fā)展相輔相成。伴隨更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)樓宇落成，西安樓宇經(jīng)濟的硬件水平還將進一步提升，然后樓宇經(jīng)濟的“軟實力”須同步發(fā)展，與之匹配。《樓宇經(jīng)濟3.0》報告提出未來樓宇經(jīng)濟發(fā)展的四大趨勢——科技與數(shù)字、綠色與健康、多元與融合、共享與靈活，都應(yīng)成為未來西安辦公樓開發(fā)、招商、運營關(guān)注的焦點。仲量聯(lián)行將持續(xù)關(guān)注樓宇經(jīng)濟最新動態(tài)，并堅信西安辦公樓未來將更加智能、綠色、多元、靈活，市場亦邁入存量集約化發(fā)展時期。

　　從微觀視角收尾

　　樓宇經(jīng)濟聚焦“辦公空間”與“招商運營”兩端，即研發(fā)端與市場端。未來辦公空間聚焦客戶真實需求，是辦公多元空間營造，“空間+”的概念與科技、智慧、場景有機結(jié)合，打造辦公新生態(tài)�；貧w市場端，招商運營應(yīng)更加聚焦經(jīng)濟調(diào)整時期的資本流向，動態(tài)捕捉前瞻性產(chǎn)業(yè)布局，搶占市場先機。既有客戶管理、租約管理、渠道管理在這一時期的價值尤為突顯。依據(jù)仲量聯(lián)行前期發(fā)布的《華西辦公樓市場量話分析報告》，業(yè)主價格策略仍是決定市場競爭的關(guān)鍵，須合理規(guī)劃。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc