在疫情的影響下，2020年第一季度中國國內(nèi)生產(chǎn)總值僅錄得同比下降6.8%。一、二線城市房地產(chǎn)市場均受新冠疫情及相關(guān)防控措施影響，受到不同程度的沖擊。全球蔓延的疫情使得現(xiàn)階段市場存在諸多不確定性，導(dǎo)致各類租賃活動(dòng)停滯，市場競爭加劇。

　　一線城市中，當(dāng)前嚴(yán)峻的市場環(huán)境迫使業(yè)主采取更為激進(jìn)的租賃策略，更專注于續(xù)租，并提供更為靈活的租金條款。在北京，空置率高的項(xiàng)目業(yè)主通常更注重維持項(xiàng)目穩(wěn)定，并采取更為靈活的租賃策略。上海市場中更多企業(yè)在租約到期時(shí)選擇續(xù)約，業(yè)主也開始考慮簽訂更長期的租約以應(yīng)對未來競爭。

　　二線城市辦公樓市場的需求也均出現(xiàn)一定程度的回落，市場面臨壓力加劇。本季度，成都辦公需求向頭部產(chǎn)業(yè)和在疫情中獲益的產(chǎn)業(yè)聚集，金融、科技互聯(lián)網(wǎng)、大健康產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)辦公需求的核心動(dòng)力。由于武漢受疫情影響較大，一季度整體活動(dòng)基本停滯，需求短時(shí)接近冰點(diǎn)，疫情對武漢房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系影響將在第二季度逐步顯現(xiàn)。

　　需求壓力存續(xù)，部分新增供給交付時(shí)間延期

　　由于疫情對項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生了較為直接的影響，導(dǎo)致本季度不少在建項(xiàng)目延遲交付時(shí)間。四個(gè)一線城市本季度新增供應(yīng)僅為17.1萬平方米，且主要集中于深圳。由于返工的延遲、安全衛(wèi)生的顧慮等因素，看房、裝修等活動(dòng)將受到一定限制，相關(guān)的地產(chǎn)決策將會(huì)推遲，四個(gè)城市本季度的凈吸納總量僅錄得-5.6萬平方米，其中僅有深圳錄得的凈吸納量為正值，約為2.8萬平方米。

　　相比一線城市，中國主要二線城市在2020年第一季度的供給仍保持低位。仲量聯(lián)行跟蹤的16個(gè)主要二線城市本季度新增供應(yīng)僅為10.6萬平方米，凈吸納總量為-3,130萬平方米。盡管第一季度受春節(jié)影響本就是租賃傳統(tǒng)淡季，但本季度所錄得的成交量也遠(yuǎn)低于去年同期水平。

　　市場格局或?qū)⒏淖�，韌性產(chǎn)業(yè)仍為需求支柱

　　本已持續(xù)承壓的辦公樓市場需求端將面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)，本次疫情對需求的影響將進(jìn)一步改變租賃市場格局。盡管短期內(nèi)疫情給市場帶來較大挑戰(zhàn)，但隨著支持性政策的陸續(xù)出臺(tái)，市場有望從中受益。中長期來看，金融服務(wù)、科技新媒體以及醫(yī)療健康等韌性較強(qiáng)的行業(yè)仍將在一、二線城市辦公樓市場需求中占據(jù)重要地位。

　　傳統(tǒng)商務(wù)需求支柱性產(chǎn)業(yè)為代表的韌性產(chǎn)業(yè)成為支撐辦公需求在后疫情時(shí)期企穩(wěn)的關(guān)鍵因素。由于中、小型企業(yè)在市場中的抗風(fēng)險(xiǎn)能力在短期內(nèi)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，導(dǎo)致一、二線城市中均有退租情況產(chǎn)生。

　　疫情導(dǎo)致需求放緩，一季度租金受挫

　　本季度，在疫情和經(jīng)濟(jì)壓力的雙重影響下，市場中競爭加劇，四個(gè)一線城市均錄得租金下降。由于市場較高的空置率外加疫情對需求的負(fù)面影響，深圳本季度辦公樓租金錄得跌幅最大，環(huán)比下跌3.7%，廣州錄得租金環(huán)比下降2.1%。上海本季度租金錄得同比下降1.7%，空置率較高的非中央商務(wù)區(qū)租金則環(huán)比下降2.4%。北京由于較低的市場空置水平，本季度僅錄得租金環(huán)比下跌1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　二線城市普遍面臨的市場壓力也較為明顯，尤其是市場剛剛經(jīng)歷了2019年經(jīng)濟(jì)不確定性所帶來的種種變化。本季度由于武漢的租賃活動(dòng)基本停滯，市場租金無變化外，在仲量聯(lián)行跟蹤的其他1.5線及二線城市中，所有城市均錄得一定程度上的租金下跌。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc