新冠疫情發(fā)生后，大量售樓部關(guān)閉、房地產(chǎn)項(xiàng)目停工，多家房企或選擇開啟線上購房平臺蓄客，或?qū)嵤┩ㄟ^定金抵房款、推薦購房、特價(jià)房等形式提供變相降價(jià)和折扣的促銷策略，更有房企多舉并行，改變運(yùn)營策略的同時(shí)通過發(fā)債補(bǔ)充流動(dòng)性。
疫情之下，不可避免的出現(xiàn)了兩極分化。久久未能回歸正常營業(yè)的企業(yè)里，有的堅(jiān)持了下來，有的則宣告停擺。
上市房企齊發(fā)債
房企債券利率持續(xù)走低，多家上市房企發(fā)行的債券利率跌破3.5%。
以電子城為例，最新公告顯示，公司2020年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券(第一期) 票面利率為3.35%，發(fā)行規(guī)模不超過人民幣8億元，債券期限為3年，起息日為2020年2月27日。
據(jù)悉，電子城本期公司債券募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，擬將不超過5億元的募集資金用于償還公司借款，具體為償還發(fā)行人委托貸款，該筆委托貸款本金為7億元，委托人為發(fā)行人控股股東北京電子控股有限責(zé)任公司。
2月24日，保利地產(chǎn)也公布，公司于2020年2月21日成功發(fā)行2020年度第一期中期票據(jù)(永續(xù)中票)，簡稱2020保利發(fā)展MTN001，代碼102000152，期限3+N年，實(shí)際發(fā)行總額9億元，發(fā)行利率3.39%(發(fā)行日1年SHIBOR+0.6300%)，起息日為2020年2月24日。
第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，除電子城和保利地產(chǎn)外，還有多家上市房企也于近日發(fā)行債券用以補(bǔ)充流動(dòng)性。
2月25日晚間，金科股份也發(fā)布2020 年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券(第一期)在深圳證券交易所上市的公告。本次發(fā)行總額共23億元，品種一為3年期6%利率19億元，品種二為6.3%利率5年期4億元，債券將于2月26日上市。
2月24日，美的置業(yè)也發(fā)行了一筆四年期的公司債券，發(fā)行規(guī)模為14.4億元，票面利率為4%。該票面利率不僅是美的置業(yè)發(fā)債歷史新低，同時(shí)創(chuàng)下2017年以來同期限民營房企債券最低利率。
金地集團(tuán)則是于2月20日完成了2020年度第一期超短期融資券10億元人民幣的發(fā)行(“20金地SCP001”)，發(fā)行期限為270天，發(fā)行利率為2.83%，到期一次還本付息。
上市公司發(fā)債僅是冰山一角，房企境外發(fā)債早已“風(fēng)生水起”。
據(jù)中國指數(shù)院的統(tǒng)計(jì)，今年1月以來，房企發(fā)行的債券以美元債為主，僅1月份就累計(jì)發(fā)行了43筆美元債。Wind統(tǒng)計(jì)顯示，2020年以來，房企境內(nèi)外發(fā)債規(guī)模已達(dá)1848.69億元(國內(nèi)413.80億元，海外1434.89億元)，超過2019年同期規(guī)模。
緣何多家地產(chǎn)企業(yè)大舉發(fā)債“搶”資金，甚至貼下限發(fā)行？顯然，房企確實(shí)“缺錢”了。當(dāng)前市場環(huán)境下，房地產(chǎn)公司銷售停滯、資金回流受阻、施工無法繼續(xù)等情況都還在未能順利解決。中信證券在研報(bào)表示，新冠疫情對房企經(jīng)營造成了全方位的影響。
拿地方面，春節(jié)過后的土地一級市場仍處于停滯狀態(tài)，成交土地?cái)?shù)量遠(yuǎn)低于歷史平均水平，主要是因?yàn)椴糠值貐^(qū)推遲了土地拍賣，且房企由于銷售遇阻，短期內(nèi)流動(dòng)性不同程度地緊張，對于拿地保持觀望態(tài)度。而在施工方面，各地復(fù)工進(jìn)度不一，目前異地職員返工率可能僅為30%，對于地產(chǎn)施工而言同樣會(huì)造成拖累。銷售方面，疫情沖擊下多數(shù)售樓處暫停開放，且人員流動(dòng)急劇減少，2月銷售數(shù)據(jù)料將明顯下跌，且當(dāng)前尚未出現(xiàn)明顯的反彈跡象。
招商證券固收團(tuán)隊(duì)研究顯示，近期新債認(rèn)購全靠“搶”。不僅認(rèn)購倍數(shù)高企，例如，20浙能源SCP006為3.44倍；同時(shí)，投標(biāo)上限價(jià)差再次走闊，打開認(rèn)購下限的個(gè)券占比繼續(xù)提升。
此外也有觀點(diǎn)表示，疫情打亂了債券發(fā)行節(jié)奏，債券發(fā)行變緩、供給減少，債市再次出現(xiàn)較為明顯的“資產(chǎn)荒”。雖然近期房企受挫，但地產(chǎn)債一二級市場表現(xiàn)火熱，與短期基本面弱化相背離，原因既包括政策預(yù)期的提前計(jì)價(jià)，也包括資產(chǎn)荒下地產(chǎn)債較好的性價(jià)比，但核心原因在于中長期內(nèi)地產(chǎn)基本面并未因疫情而邊際弱化。
兩級分化明顯
2月26日，在部分銀行出現(xiàn)房貸邊際放松之后，房地產(chǎn)板塊迎來久違上漲，陽光城、金地集團(tuán)、金科股份、中交地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等集體走強(qiáng)。恒生十二個(gè)行業(yè)板塊中，僅有地產(chǎn)建筑板塊逆市漲0.46%，其余全部下跌。
方正證券夏亦豐分析，今年房企的融資環(huán)境預(yù)計(jì)邊際寬松。下半年可能是一個(gè)拿地的窗口期。整體來看，目前地產(chǎn)板塊只是修復(fù)了疫情帶來的沖擊。
行業(yè)整體的不俗表現(xiàn)無法掩蓋內(nèi)部的分化。本地剛需盤雖會(huì)推遲但不會(huì)缺席，尤其是一二線城市。但對于三四線返鄉(xiāng)置業(yè)需求，是否在年內(nèi)能夠回補(bǔ)卻不好判斷。低線城市布局較多的房企不容樂觀。
房企已經(jīng)出現(xiàn)以價(jià)換量的情況，尤其三四線，存在極大削弱后期全局銷量韌性的可能。新房方面，2月至今，36城整體銷量同比增速較1月明顯下降，部分城市雖有復(fù)工但房地產(chǎn)銷售基本停滯，三四線城市相對更差。
國泰君安曾通過貨幣資金/(剛性費(fèi)用+短期有息負(fù)債)這一指標(biāo)，假定房企銷售停滯，進(jìn)行極限壓力測試。再次測試下，大多數(shù)房企資產(chǎn)厚度情況良好，在疫情沖擊下有“驚”無“險(xiǎn)”。但同時(shí)，尾部有7.7%的樣本房企支撐時(shí)長在一個(gè)季度以內(nèi)，20.2%的樣本房企支撐時(shí)長在半年以內(nèi)。目前海外疫情爆發(fā)背景下，如果疫情持續(xù)時(shí)間拉長，將加大這些房企風(fēng)險(xiǎn)暴露的可能性。
人民法院公告網(wǎng)顯示，2020年初至今不到60天內(nèi)，全國已有超過百家房企宣告破產(chǎn)，有數(shù)日甚至平均每天2~3家房企被清算。其中，不少房企都是二三線城市里的中小型開發(fā)企業(yè)。
中信證券認(rèn)為，疫情過后土地供應(yīng)質(zhì)量和數(shù)量料將提升，而中小房企重心會(huì)放在回款，因此預(yù)計(jì)土地投標(biāo)參與方將減少，溢價(jià)率將降低，龍頭房企會(huì)迎來補(bǔ)充貨值、拉開差距的良機(jī)。
2月21日，央行召開2020年金融市場工作電視電話會(huì)議，提出了2020年金融市場業(yè)務(wù)條線的6個(gè)重點(diǎn)工作，其中第二點(diǎn)提出：保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實(shí)好房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。
來源：中新經(jīng)緯
編輯：wangdc
