縱觀2019年全年，深圳市寫字樓市場整體表現(xiàn)疲軟。寫字樓供應(yīng)面積及存量面積均達(dá)到高值，供需失衡狀態(tài)加劇。甲級寫字樓需求呈衰退態(tài)勢，雖然租金水平已快速調(diào)整以應(yīng)對消極的市場形勢，但空置率上升到歷史最高水平。在疫情之下，受健康隱患及復(fù)工延期等不利因素疊加影響，短期內(nèi)深圳寫字樓市場面臨考驗。
2019年寫字樓市場回顧
宏觀分析
受國內(nèi)宏觀環(huán)境變化及中美貿(mào)易戰(zhàn)影響，2019年深圳市寫字樓市場整體表現(xiàn)消極。2019年全年，深圳市寫字樓一手成交53.38萬平方米，同比下降30.42%；新開工面積289.85萬平方米，同比微升0.15%；施工面積1476.18萬平方米，同比增長27.18%；新竣工面積58.37萬平方米，同比增長13.62%，短期市場供過于求。
圖：2019年深圳寫字樓市場情況
資料來源：中指數(shù)據(jù)寫字樓版
租戶分析
根據(jù)中指數(shù)據(jù)寫字樓版（點(diǎn)擊免費(fèi)試用）數(shù)據(jù)顯示，深圳寫字樓的主力租戶以科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、文化、體育和娛樂業(yè)、金融業(yè)、信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)為主。
其中以科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)、信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)為代表的TMT科技行業(yè)表現(xiàn)亮眼，且相關(guān)的本土企業(yè)積極帶動了全市甲級寫字樓需求，其中不乏大面積擴(kuò)租的案例發(fā)生，例如大疆從13年前的小閣樓起步到斥資16億建造留仙洞企業(yè)總部大樓，其擴(kuò)張速度及空間需求體現(xiàn)了高科技企業(yè)對寫字樓市場的積極帶動作用。
此外，專業(yè)服務(wù)業(yè)租戶在第四季度也有一定的提升。而金融業(yè)由于受到政府管制外加金融大環(huán)境影響，行業(yè)內(nèi)部分領(lǐng)域境遇不佳，導(dǎo)致出現(xiàn)退租現(xiàn)象。
圖：2019年第3-4季度寫字樓租戶構(gòu)成分析
資料來源：中指數(shù)據(jù)寫字樓版
空置率和租金
2019年，受宏觀經(jīng)濟(jì)放緩和中美貿(mào)易影響，企業(yè)租賃態(tài)度趨于保守，深圳寫字樓吸納有所減緩，加之供應(yīng)量巨大，供過于求的市場環(huán)境影響了整體空置率及租金水平。
第四季度全市寫字樓空置率達(dá)9.22%，較第三季度上漲1.4個百分點(diǎn)，其中甲級寫字樓空置率8.83%，乙級寫字樓空置率為9.48%。
受空置率上升影響，部分業(yè)主及時調(diào)整租金策略，包括減租、延長免租期等，以及針對優(yōu)質(zhì)客戶提供更為優(yōu)惠的租金以保證良好的租戶品質(zhì)和租戶組合。因此，我們觀察到2019年全市平均租金同比跌幅達(dá)18%至150.28元/㎡.月。
分區(qū)域看，企業(yè)對寫字樓選址開始流向租金相對較低、選擇較多的新興商務(wù)區(qū)，此現(xiàn)象在寶安區(qū)表現(xiàn)較為明顯：12月份在全市各區(qū)寫字樓空置率繼續(xù)上漲的情況下，寶安區(qū)寫字樓空置率由10.78%降至7.31%，且租金水平變化不大。
圖：2019年第3-4季度重點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽强罩眉白饨瓠h(huán)比變化
資料來源：中指數(shù)據(jù)寫字樓版
大宗交易
大宗交易市場整體表現(xiàn)較為活躍，總交易額創(chuàng)歷史新高。其中，中國人壽、領(lǐng)展房產(chǎn)基金分別以180億、66億元購得華僑城大廈、怡景中心城，內(nèi)資自用及投資機(jī)構(gòu)成為主要購買力量。
隨著深圳成為先行示范區(qū)和粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃公布，投資者對“大灣區(qū)”的關(guān)注程度也越來越高，外資機(jī)構(gòu)對深圳關(guān)注度持續(xù)增長，年內(nèi)也成交了近幾年首單優(yōu)質(zhì)零售的大宗買賣。怡景中心城作為領(lǐng)展深圳首個、粵港澳大灣區(qū)第二個收購項目，該動作也向市場釋放積極信號，展現(xiàn)出“大灣區(qū)”的利好效應(yīng)。
2020年寫字樓市場展望
總體來說，2019年深圳寫字樓市場整體表現(xiàn)穩(wěn)中有跌，供應(yīng)壓力和需求疲軟態(tài)勢明顯。在此背景下，2020年突如其來的新冠疫情無疑使本就承壓的寫字樓市場雪上加霜。為了緩解疫情影響，政府相繼推出調(diào)整政策。2月7日，深圳市政府“抗疫16條”政策出臺，包括幫扶困難企業(yè)和職工、緩解企業(yè)資金壓力、降低融資成本、提高融資效率等內(nèi)容。在緩解企業(yè)資金壓力上，深圳通過減免、補(bǔ)貼、緩繳等各種方式為企業(yè)直接減負(fù)超600億元。其中，減免租金額度預(yù)計超13.8億元。此外，對租用市、區(qū)政府以及市屬、區(qū)屬國有企業(yè)持有物業(yè)的非國有企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)和個體工商戶，免除2個月租金。
短期來看，疫情對寫字樓市場需求端影響明顯高于供給端。由于復(fù)工延期及經(jīng)濟(jì)不確定性的增加，企業(yè)擴(kuò)張需求將有所減緩，中小企業(yè)承壓明顯，加之2020年新增供應(yīng)量仍然巨大，空置率或?qū)⒊掷m(xù)攀升，租金也隨之面臨下行壓力。受政策影響，經(jīng)紀(jì)活動的暫停也將導(dǎo)致短期內(nèi)租賃成交量的顯著下降。
長期來看，深圳主要以互聯(lián)網(wǎng)、通信、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融機(jī)構(gòu)布局較多，疫情對這些類型公司沖擊有限。而這些企業(yè)正是深圳寫字樓市場的主力租戶，相對穩(wěn)定和良好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了疫情對寫字樓市場長期發(fā)展趨勢影響較小。未來，粵港澳大灣區(qū)發(fā)展將日趨成熟，區(qū)域內(nèi)的投資機(jī)會也將吸引更多企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐。在政策利好及產(chǎn)業(yè)發(fā)展等積極作用推動下，深圳市寫字樓市場或?qū)⒂瓉磙D(zhuǎn)機(jī)。
來源：中國指數(shù)研究院
編輯：wangdc
