2019年經(jīng)濟遇冷，商辦租戶的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化已非常明顯。一線城市商辦租賃市場已進入到了買家市場，其間的商辦租售渠道費用居高不下，而此次疫情更會加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而導致存量商辦資產(chǎn)上半年現(xiàn)金流受到較大的租戶業(yè)態(tài)調(diào)整影響。因此業(yè)主方在做資產(chǎn)處置和運營過程中，應學會捕捉行業(yè)趨勢，快速調(diào)整自身的運營策略，從而降低資產(chǎn)運營風險�；�于世聯(lián)君匯的全鏈條商辦運營經(jīng)驗，我們從關(guān)注產(chǎn)業(yè)變化、產(chǎn)業(yè)鏈條中核心價值環(huán)節(jié)來搭建租戶的結(jié)構(gòu)。就近期市場中租戶行業(yè)的變化趨勢，北京世聯(lián)君匯梳理了下行和上行行業(yè)對資產(chǎn)運營的影響：

　　上篇：下行行業(yè)租戶應根據(jù)經(jīng)營狀況及時調(diào)改空間功能

　　1.曾經(jīng)的傳統(tǒng)線下休閑服務&娛樂消費行業(yè)已處在下行趨勢

數(shù)據(jù)來源：申萬宏源，2003/4/16-2003/4/25行業(yè)指數(shù)漲跌

　　(1)   傳統(tǒng)休閑娛樂行業(yè)，開始集中倒閉

　　K歌之王：位于工體的著名KTV宣布倒閉。曾經(jīng)排名北京的KTV行業(yè)第一名的k歌之王，在2月初宣布與員工解除勞動合同。我們認為隨著00后年輕一代消費群體的崛起，個人定制化娛樂消費、場景體驗式消費、線上互動娛樂消費隨之增長，而傳統(tǒng)的線下綜合性KTV、傳統(tǒng)夜店酒吧的消費群體已偏離現(xiàn)代年輕人的選擇偏好。而隨著疫情到來，更加加重了傳統(tǒng)線下娛樂行業(yè)的經(jīng)營。從而此類業(yè)態(tài)不僅僅是K歌之王，今后會有一批KTV門店關(guān)閉。

　　魅KTV：原桔子水晶CEO吳海投資的連鎖KTV，稱帳上僅有1200萬現(xiàn)金，只能支撐2個月的剛性支出成本。

　　(2)   酒店、旅行社、餐飲（咖啡）、院線是剛性消費需求，資產(chǎn)方應給予短期免租

　　酒店全面停業(yè)，但一季度本為酒店淡季，影響相對中等；后續(xù)持續(xù)關(guān)注復工時間帶來的商旅需求的改善；酒店連鎖方面，華住、錦江、首旅、格林等酒店集團推出免費退改政策，同時華住、開元對旗下部分酒店實施免征加盟管理費，保障加盟業(yè)主權(quán)益。資產(chǎn)端的業(yè)主可適當減租、免租使承租酒店度過難關(guān)；

　　餐飲業(yè)面臨庫存、工資、房租的剛性壓力，租戶層面可以參考西貝、青年餐廳、咖啡等品牌企業(yè)與盒馬、美團、餓了么等加大合作力度，尋求金融端短期支持，從而維持企業(yè)正常運轉(zhuǎn)；資產(chǎn)端業(yè)主應積極協(xié)助中小企業(yè)對接區(qū)域政府平臺，在員工社保、企業(yè)減稅、減免租層面進行協(xié)助

圖: 世聯(lián)文創(chuàng)工體園區(qū)中“復煮咖啡”店春節(jié)后快速調(diào)整線上定價策略，依靠線上平臺在疫情期仍有平常1/2的銷量

　　(3)   文化產(chǎn)業(yè)細分中，內(nèi)容創(chuàng)作、創(chuàng)意設(shè)計領(lǐng)、文化消費終端波動下行

　　2019年全年，北京文化投資、創(chuàng)意設(shè)計、內(nèi)容生產(chǎn)等文化細分領(lǐng)域遭受行業(yè)寒冬，產(chǎn)業(yè)收入增速大幅下滑。尤其是聚焦于傳統(tǒng)影視、電視劇制作、傳統(tǒng)廣告的行業(yè)更會受到疫情的影響，制作發(fā)行公司項目延后上映會影響現(xiàn)金回流節(jié)奏，劇集和綜藝等制作公司項目拍攝時間延后也會后續(xù)產(chǎn)能釋放節(jié)奏產(chǎn)生影響。

　　內(nèi)容創(chuàng)作、廣告設(shè)計等細分行業(yè)在空間上，在空間上主要布局在北京東部各大文創(chuàng)園區(qū)內(nèi)，行業(yè)的增速下滑會影響東部文創(chuàng)園租賃的吸納速度；針對此，一是各文創(chuàng)園資產(chǎn)端要做精做細自身園區(qū)的細分定位，保持在供過于求的園區(qū)運營市場中自身的競爭能力；二是及時調(diào)整靈活多變的租賃策略；

　　文化產(chǎn)業(yè)并非全部為下行趨勢，隨著今日頭條、一點咨詢等信息分發(fā)平臺的崛起，我們不僅看到該類產(chǎn)業(yè)在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上的大幅上漲（信息服務、傳播渠道），我們更看到該類產(chǎn)業(yè)所需大量人力密集型的編輯崗位和智能算法技術(shù)崗位相結(jié)合，從而使得該類企業(yè)紛紛選址在科研資源集中的地區(qū)并迅速擴大其選址規(guī)模和資產(chǎn)購買需求（例如2019年以來，字節(jié)跳動扎根于中關(guān)村-知春路區(qū)域，不斷的在擴租中航廣場、新租希格瑪大廈、購買中坤廣場等一系列資產(chǎn)動作）

　　(4)   股權(quán)一級投資市場大幅下滑，導致自身無造血能力的早中期TMT、節(jié)能環(huán)保等領(lǐng)域租戶退租、減租增加

　　2019年一級市場經(jīng)歷了比預期更差的大環(huán)境，倒逼一級市場回歸理性投資與價值投資。我們看到更多的一級投資案例回歸到了醫(yī)療、企業(yè)服務、高端制造等行業(yè)賽道，而VR、AI等領(lǐng)域相對以往融資額減半。

　　個別地區(qū)因過于聚焦非成熟科技企業(yè)及商圈供給量過剩，例如北京望京——酒仙橋商圈，在投資寒冬的打擊下，原以投資驅(qū)動為主的大類科技租戶紛紛減租、縮租，從而導致該區(qū)域資產(chǎn)租賃承壓

　　針對此類地區(qū)的寫字樓業(yè)主方，應可能分散租戶行業(yè)業(yè)態(tài)，規(guī)避單一業(yè)態(tài)受經(jīng)濟波動影響；并盡可能調(diào)整業(yè)主心態(tài)，回歸為租戶創(chuàng)造產(chǎn)品、物業(yè)價值服務。

圖：2019年國內(nèi)一級市場融資趨勢圖——融資額相對以往減辦

　　科技產(chǎn)業(yè)、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)中較依賴大量投資的產(chǎn)業(yè)：我們看到上一年，隨著投資下行，本身無造血能力的節(jié)能環(huán)保、大企業(yè)投資的新物流等尚未成型的科技企業(yè)，大面積減租、退租。

　　下篇：對于上升行業(yè)的租戶要予以政策支持及并匹配相應的租戶需求

　　（1）宅家娛樂消費行業(yè)的快速上升

　　網(wǎng)易、騰訊代表性線上手游疫情期間對比

　　休閑類線上游戲受眾廣泛，能滿足各年齡層用戶娛樂需求，且能對民眾線下聚會產(chǎn)生替代效應；且游戲類公司主要成本聚焦于精準投放、前期人工研發(fā)，相對來講房租成本占比不大；業(yè)主租賃端可關(guān)注此類租戶年后擴張趨勢；

　　線上視聽娛樂，關(guān)注龍頭企業(yè)周邊園區(qū)的擴張和產(chǎn)業(yè)鏈整合機遇；視聽娛樂需求從線下轉(zhuǎn)移至線上，全國衛(wèi)視減少娛樂性節(jié)目，用戶視聽需求進一步由傳統(tǒng)媒體轉(zhuǎn)移至網(wǎng)生平臺，短視頻、長視頻、OTT 等均受益于疫情。

　　線上視聽娛樂產(chǎn)業(yè)布局，在空間上聚焦于北京大中關(guān)村的清華科技園（快手）、知春路（騰訊視頻）、知春路（字節(jié)跳動）、三里屯（愛奇藝）等區(qū)位。租賃服務及資產(chǎn)業(yè)主方，應關(guān)注圍繞龍頭視聽企業(yè)對產(chǎn)業(yè)鏈功能不斷整合（信息技術(shù)、版權(quán)、線上傳媒、拍攝直播、藝人經(jīng)紀）帶來的空間資產(chǎn)的租賃機遇

圖：愛奇藝在工體正在改造的創(chuàng)意媒體綜合體（產(chǎn)品案例）

　　愛奇藝創(chuàng)意中心2019年已開始規(guī)劃改造建設(shè)，該項目作為愛奇藝北京首個集影視節(jié)目制作、演播候播錄音錄像、放映排練、會議辦公于一體的全產(chǎn)業(yè)鏈式綜合媒體綜合體，位于北京工人體育場院內(nèi)，建筑面積達11000平方米；因涵蓋多功能媒體制作空間，傳統(tǒng)的寫字樓并不能滿足愛奇藝的需求，所以愛奇藝選擇將原工體一體育場館進行改造適應新的創(chuàng)新業(yè)態(tài)。

　　(2)    線上教育行業(yè)的快速整合上升，帶來大宗租賃和企業(yè)端資產(chǎn)購買需求

　　因為沒有物理空間上的接觸，在新冠病毒疫情防控嚴密線下教學無法開展的情況下，課后培訓開啟大規(guī)模從線下轉(zhuǎn)線上的進程。線上教育將進入規(guī)�？焖贁U張且盈利提升的通道。

　　此前在線教育獲客成本在2000-4000元，假設(shè)此次線下轉(zhuǎn)線上由用戶大規(guī)模自發(fā)驅(qū)動，而并不依靠教培機構(gòu)通過營銷獲客，則節(jié)省的營銷成本可使線上的利潤率大幅提升，從而有利于在線教育企業(yè)規(guī)模化擴張。

　　世聯(lián)君匯在2019年第四季度，分別在北京、西安、深圳等地區(qū)完成了多項在線教育企業(yè)的大宗租賃交易、擴租及資產(chǎn)交易。針對在線教育企業(yè)的選址，目前企業(yè)更加關(guān)注商辦類項目的擴租、租約設(shè)置靈活性以及產(chǎn)品本身大空間的適用性。部分資金充裕的在線教育企業(yè)，根據(jù)投資人的訴求，還有購買重資產(chǎn)的財務上的安排，可以關(guān)注一二線城市IT類產(chǎn)業(yè)園中吸引該類企業(yè)的業(yè)務機會。

　　(3)    關(guān)注央國企層面新設(shè)產(chǎn)業(yè)部門，及匹配性商辦租賃策略

　　2019年下半年起，我們在北京市場上看到央國企涉及新經(jīng)濟領(lǐng)域的行為逐步增加，例如某央企聯(lián)合保險公司設(shè)立大健康數(shù)據(jù)服務中心，某委設(shè)立高精尖人才交流中心，某國企投資新能源產(chǎn)業(yè)后設(shè)立新的辦公室，等等。

　　央國企新設(shè)產(chǎn)業(yè)部門，不會因為疫情原因全面停歇，但其內(nèi)部報批流程（如合約流程、裝修改造流程）會變得異常復雜。所以在資產(chǎn)端，建議面對信用度高的央國企，可以為其提供定制裝修服務或整合類似“世聯(lián)空間”運營商提供拎包入駐整合服務，便于此類企業(yè)的內(nèi)部租賃決策。

　　(4)    實體產(chǎn)業(yè)受疫情較小，運營商及租賃服務企業(yè)可布局該類產(chǎn)業(yè)聚集處

　　2019年一級市場轉(zhuǎn)向價值投資策略以及地方政府高度重視高精尖實體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對聚焦實體產(chǎn)業(yè)鏈的商辦核心區(qū)帶來增益；

　　疫情對制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)相對影響較小，同時核心商圈高承租壓力的寫字樓/園區(qū)里的企業(yè)會因為企業(yè)經(jīng)營原因，部分搬遷至承租壓力較低的區(qū)域，我們建議關(guān)注類似北京亦莊核心區(qū)、豐臺總部基地核心區(qū)優(yōu)質(zhì)商辦辦公樓里的實體產(chǎn)業(yè)的營銷、研發(fā)、中臺等環(huán)節(jié)。

　　(5)   電商產(chǎn)業(yè)鏈服務及生鮮電商部門崛起：

　　疫情當下隔離防護，到家需求井噴。受疫情影響，市場需求高于往年，不少超市和生鮮連鎖出現(xiàn)果蔬銷量驟增的情況，商超企業(yè)均提前做好了春節(jié)民生商品囤貨計劃，在門店端、物流端、外倉端等不同環(huán)節(jié)案例，對人們所需剛需產(chǎn)品做足了儲備。

　　在此形式之下，疫情期及之后一段時間，生鮮電商首先會迎來大幅逆勢擴張；例如每日優(yōu)鮮、多點、永輝生活、盒馬、叮咚買菜等紛紛布局1-3公里居民生活圈，有利于社區(qū)門店、社區(qū)倉儲等資產(chǎn)業(yè)態(tài)更換，資產(chǎn)投資者及運營商可重點關(guān)注原先社區(qū)中暗鋪和倉儲的價值提升。

　　我們的結(jié)論

　　疫情加快了社會產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷變化，業(yè)主方要及時的調(diào)整租賃業(yè)態(tài)和租賃策略以匹配新的需求：

　　建議對遺留裝修部分進行調(diào)整，以適應新的業(yè)態(tài)：例如娛樂型的街區(qū)調(diào)整為工作室、辦公等。

　　對優(yōu)質(zhì)客戶提供定制裝修服務；或針對大型國企/信用較高的租戶，以“世聯(lián)空間”名義提供整包服務；

　　針對有特殊性的租賃型資產(chǎn)，比如社區(qū)型街區(qū)中的暗鋪，精準的選擇新業(yè)態(tài)。

　　對產(chǎn)權(quán)方要及時的調(diào)整業(yè)態(tài)和租賃策略。

　　來源：世聯(lián)咨詢

編輯：wangdc