近日，據(jù)媒體報道，一份綠地集團的商辦項目推薦書顯示，綠地集團有意出售上海和江蘇兩地共14個項目、27個物業(yè)，售價231億元。
對此，綠地控股集團有限公司（簡稱“綠地控股”）回應時間財經(jīng)稱，所謂231億元的數(shù)據(jù)是來自集團旗下“事業(yè)一部”做的一份年底銷售樓書。因為商辦在年終成交相對集中，所以“事業(yè)一部”將一些商辦項目的資料匯總在一起，這樣方便發(fā)給客戶看，有需求的就會咨詢，并不是資產(chǎn)變賣的概念，也非集團層面所為。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴時間財經(jīng)，綠地控股此番解釋可能只是托詞。如果不是想賣項目的話，就不會做樓書；如果想租賃，應該是做招商廣告。
綠地控股前身為上海市綠地開發(fā)總公司，成立于1992年，2015年實現(xiàn)整體上市，目前正在進行二次混改。財報顯示，綠地控股2020年前三季度實現(xiàn)營收3209.01億元，同比增加9.14%；實現(xiàn)歸母凈利潤120.41億元，同比上漲1.94%。據(jù)克而瑞《2020年1-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》，綠地控股排名第七。
“最近有傳綠地資金鏈較緊，有可能違約，所以緊急出售資產(chǎn)變現(xiàn)以度過現(xiàn)金流危機，此次大規(guī)模出售商辦項目就是這一傳言的內容之一�！敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜告訴時間財經(jīng)。
中國金融行業(yè)分析師王赤坤也表示，近期綠地陷入資金危機傳言，背后可見的是有關部門去杠桿的決心，也可以看出去杠桿到了關鍵階段。去杠桿之路已經(jīng)經(jīng)過了最初的中小民企、上市民企，隨后過渡到大中型民企、中小型國企和地方城投，目前可能已經(jīng)輪到市場化程度高的國企和地方大中型國企了。
商辦之重
據(jù)悉，綠地控股此前被業(yè)內冠以“商辦之王”的美譽。依靠商辦物業(yè)的大宗成交，綠地控股在2014年一度超越萬科坐上房地產(chǎn)行業(yè)的頭把交椅，但商辦引擎很快失效，反而成為綠地控股追求高速發(fā)展的拖累。早在2017年，綠地控股就把“去商辦”當作最重要的戰(zhàn)略任務之一。
盧文曦表示，商業(yè)辦公相對于住宅地拿地價確實更便宜，但住宅很快就可以預售，而大部分地區(qū)對商業(yè)產(chǎn)品的要求基本上是結構封頂才能賣，有的還需要先運營一段時間才能出售。不少商業(yè)項目，在開發(fā)商手里呆兩三年，甚至五年都無法流通，這對資金的沉淀和壓制，會讓企業(yè)壓力非常大。以前企業(yè)還能做一些擦邊球，如商住綜合樓等，現(xiàn)在管理方面也越來越嚴格。
自2018年起，國內商辦的開發(fā)投資以及銷售出現(xiàn)下降趨勢。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年前三季度全國商業(yè)辦公總供應約5280萬平方米，成交約4080萬平方米，同比分別下降24%和23%。
不同于萬達的“斷腕式”手段，綠地控股“去商辦化”顯然溫和得多。據(jù)報道，綠地控股每年新增商辦比例在20%左右。2019年報顯示，綠地控股全年實現(xiàn)合同銷售金額3880億元，其中住宅占比65%，商辦占比35%。觀點指數(shù)發(fā)布的2020年度中國商辦運營商TOP20中，綠地控股排名第20。
即便溫和調整，也為綠地控股帶來了更多的現(xiàn)金。據(jù)評級機構惠譽，綠地控股的現(xiàn)金回收率從過去四年的80%左右上升到2020年前9個月的90%以上。這是由于產(chǎn)品組合更好，住宅和商業(yè)產(chǎn)品分別占2020年前9個月銷售額的76%和24%，而在2018至2019年這一比例為65%和35%。
聯(lián)合信用評級提供的一份評級報告顯示，從業(yè)態(tài)分布看，近三年，綠地商辦項目對協(xié)議銷售金額貢獻逐年增加，需關注區(qū)域經(jīng)濟增速放緩后商辦投資熱情下降對公司項目銷售去化帶來的不利影響。
債務之殤
今年8月底，住建部、央行舉行重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，設置“三道紅線”，要求房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不超過70%，凈負債率不超過100%，現(xiàn)金短債比小于1倍。
根據(jù)華創(chuàng)證券數(shù)據(jù)，以2019年報數(shù)據(jù)為基礎，綠地控股的凈負債率達到156%、剔除預收款后資產(chǎn)負債率達到82.8%，現(xiàn)金短債比為0.79，綠地等于全面踩中“三道紅線”，而且遠超出閾值。
2015年至2019年，綠地控股凈負債率雖然由273.99%下降至155.6%，但仍然高于150%。綠地控股在半年業(yè)績電話會上表示，“降負債是公司的主要重點和目標之一。
但公司仍在并購高杠桿的項目。據(jù)惠譽數(shù)據(jù)，綠地控股的房地產(chǎn)開發(fā)板塊2019年杠桿率約為58%，然而在合并了擁有50%股權的高杠桿董家渡項目后，該公司房地產(chǎn)開發(fā)杠桿率在2020年上半年升至70%左右。
綠地控股還于2020年8月收購了廣西建工集團有限公司66%的股權�；葑u認為，收購廣西最大的工程建設公司將加強綠地控股集團的工程建設業(yè)務狀況，但也會將該部門的杠桿率從截至2019年底的3倍提高至5倍左右，并將利息覆蓋率從5倍降至2倍。
華西證券研報顯示，截至三季度末，該公司剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為53.2%，較去年同期上升1.6個百分點，凈負債率為183.45%，較去年同期增加10.4個百分點，這從一定程度上反映出其杠桿率水平有所上升。此外，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為50.04億元，較2019年的91.27億元同比大幅減少45.17%。
惠譽數(shù)據(jù)顯示，截至2020年上半年末，綠地控股集團的可用現(xiàn)金為750億元，不足以覆蓋其1240億元的短期債務。
柏文喜告訴時間財經(jīng)，關于“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)，之前預計2021年初就會落地實施，現(xiàn)在傳說可能會推遲。但是無論如何，綠地作為國有控股企業(yè)，降杠桿、降負債和穩(wěn)健經(jīng)營無論何時都不為過，保持良好的流動性始終是企業(yè)穩(wěn)健運營的核心目標之一。
在“三道紅線”實施之前，綠地控股首先要面臨的或是半年內到期的4只公司債。其中，“15綠地01”和“15綠地02”到期日均為2020年12月10日，兩者余額合計88.68億元。另有公司債“16綠地01”和“16綠地02”到期日為2021年1月21日，余額合計81.31億元。
來源：北京時間財經(jīng)
編輯：wangdc
