房地產(chǎn)業(yè)所謂的“金九銀十”已經(jīng)進入下半場。剛剛過去的國慶長假，西安不少售樓部傳出了人氣上升、到訪量增加的消息。在經(jīng)歷一個供需渙散的9月份之后，西安樓市真的熱了嗎？

　　國慶長假期間，西安樓市出現(xiàn)3個“千人搖”

　　9月29日開始登記的華潤置地·未來城市，10月1日開始登記的大華錦繡前城和紫薇·華發(fā)CID中央首府，一共推出498套住宅。最終，這三個樓盤的開發(fā)商一共核驗通過7015個家庭。按可售房源和核驗通過數(shù)計算，華潤置地·未來城市、紫薇·華發(fā)CID中央首府的中簽率將不足10%，大華錦繡前城的中簽率或不足5%。

　　此外，御錦城、康橋·悅?cè)貓@意向登記也超過千組，但登記截止日期是在假期之后。

　　今年國慶遇上中秋節(jié)，假期長達8天。不僅旅游和消費市場摩拳擦掌，西安多個樓盤也趕在小長假期間推出房源，上述一些項目的火爆登記正是在這樣的市場背景下出現(xiàn)的。

　　那么，這是否形成開發(fā)商出貨良機呢？就商品住房銷售公示來看，火爆的登記場面并未在所有推貨樓盤呈現(xiàn)。

　　記者發(fā)現(xiàn)，若以國慶假期作為登記截止時間，西安一共有10個樓盤完成意向登記。除了3個樓盤面臨“千人搖”，中南·春風(fēng)南岸和龍騰萬都匯·華府兩個項目核驗通過數(shù)也超過了各自房源，預(yù)計將以搖號方式?jīng)Q定購買資格。而剩余5個樓盤，登記數(shù)量均達不到所推房源數(shù)量，將會轉(zhuǎn)入平銷。

　　這就是說，在國慶假期推貨的住宅項目，“搖號”和“不搖號”比例各占一半。其中，臨潼區(qū)的盛唐融城推出4號樓128套房源，最終遭遇0登記。與此同時，部分樓盤存在意向登記明顯超過核驗通過數(shù)量的情況：有樓盤在意向登記時顯示有數(shù)十組客戶申請，結(jié)果核驗資格時就只剩寥寥個位數(shù)——超過80%的意向登記客戶“未核驗或申請撤銷”。

　　看房的人多了，實際銷售“冷暖自知”

　　今年9月份，國內(nèi)重點城市的房地產(chǎn)市場熱度不足，但因開工率恢復(fù)，使得推盤量在近期得到保障。早在假期開始前，就有不少機構(gòu)期待市場人氣的突破。

　　在西安高新區(qū)三期，記者在假期中了解到，一個國慶節(jié)前剛剛完成房源登記的樓盤，項目置業(yè)顧問稱所推140-160㎡左右房源已經(jīng)賣完了。未來一段時間將會推出195㎡左右戶型，如果再想看140㎡左右的房子，預(yù)計開盤時間會比較晚。

　　記者走訪了曲江二期的兩個新盤，一個住宅、一個公寓，售樓部人都比較多。據(jù)住宅項目的置業(yè)顧問介紹，“我們總共三百來套房，每個銷售員預(yù)登記的客戶都有一百多位了�！�

　　一位業(yè)內(nèi)人士透露，許多賣得快的房子占有價格和產(chǎn)品優(yōu)勢，但也有的可能另有隱情，比如有些是靠產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、內(nèi)部儲備客戶消化，“現(xiàn)在各樓盤銷售其實是‘冷暖自知’�！�

　　在西安歐亞學(xué)院人居環(huán)境學(xué)院客座教授朱郁看來，國慶樓盤到訪量增加源于近期市場供應(yīng)增多，一些備案價相對較低房源也開始入市。而且，在西安郊區(qū)有大量不需搖號樓盤，并因購買條件寬松而吸引大量陜西省外客戶，“西安樓市人氣整體比7、8月份明顯提高，但實際銷售分化比較嚴重，一些遠郊項目的關(guān)注度很難與主城區(qū)相比。”

　　記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，近兩年住宅供應(yīng)不斷增多的西咸、涇渭、臨潼和浐灞區(qū)域，部分樓盤因周邊配套不完善等問題，關(guān)注度遠不及主城區(qū)，有些房源銷售已長達一年以上。

　　“金九”樓市成色不足，有人想換房但覺得沒有合適的

　　21世紀不動產(chǎn)銷售經(jīng)理邵保善說，今年國慶期間，許多回西安探親的人士都去看房了。整體而言，雖然看房者不少，但不少樓盤的銷售可能一般，“主要是市場上房源增多以后，客戶反而不著急了，覺得早買晚買也沒有太大區(qū)別。”

　　一位地產(chǎn)觀察人士稱，去年下半年樓市逐漸降溫后，今年疫情沖擊是雪上加霜。不少房企把銷售節(jié)奏壓到了四季度，西安近期供需有所回升，但相比去年和前年，成交仍然偏冷。

　　國慶假期之前，西安樓市剛剛經(jīng)歷名不副實的“金九”。

　　記者梳理西安商品住房銷售公示（含灃東）發(fā)現(xiàn)，9月份全市有41個樓盤入市登記，一共推出7751套房源。在2018年9月，西安登記的房源量超過9000套；2019年9月，西安入市房源高達15088套。也就是說，今年9月入市房源約相當(dāng)于去年同期的一半。

　　從9月各區(qū)域的推盤量來看，大部分房源集中到了浐灞和港務(wù)區(qū)板塊、高新的軟件新城和高新三期板塊以及西咸的灃東板塊，一些熱點區(qū)域，如：曲江則沒有房源推出。

　　9月份入市登記的41個樓盤中，需要搖號的一共有9個，其余32個樓盤都轉(zhuǎn)入了平銷。在無須搖號就可直接購買的32個項目中，海逸長洲、中金·金驪�？�、金輝·東方銘著、隆源國際城等4個樓盤單批次房源出現(xiàn)核驗通過為0。

　　“房子太貴了，想買一套基本上就要把半生的收入壓進去了�！弊≡谖囱肼芬惶變删邮业氖Y先生，因為孩子逐漸長大想換一套三居室或四居室。近兩個月他看了不少樓盤，但要么區(qū)域不理想，要么就是總價接受不了，“除非賣掉現(xiàn)在住的房子，可新樓盤位置又太偏了�！�

　　當(dāng)然，今年房源供應(yīng)不及去年，存在疫情后工程進度遲滯影響，但一些開發(fā)商有意“捂盤”也是不爭事實。某國有房企銷售負責(zé)人介紹，他們的推盤計劃原本是下半年，但現(xiàn)在還要看市場反饋再說。這位負責(zé)人稱，年底是房企沖量階段，但今年疫情后購買力下降，加上很多樓盤推出了高總價改善房源，要想走量其實很難，“開盤賣一半已經(jīng)算不錯�！�

　　四季度銷售壓力不小，樓市或迎來一輪促銷潮

　　國慶假期剛結(jié)束，房地產(chǎn)市場最刷屏的一條消息來自恒大：9月1日-10月8日這38天里，恒大銷售1416.3億元，創(chuàng)同期歷史新高。而恒大此次銷售額高增長是“7折”賣房的成效。9月初，恒大董事會主席許家印在營銷大會上宣布，自9月7日起至10月8日，恒大全國樓盤全線7折，并要求“金九銀十”兩個月，單月銷售額要沖刺1000億元。

　　以打折賣房的方式來沖刺全年目標、把負債降下來，恒大的做法有一定代表意義：金融的“三道紅線”相當(dāng)于動了房地產(chǎn)業(yè)奶酪，向市場回收資金似乎是更現(xiàn)實的路徑。

　　“四季度大概率會延續(xù)三季度市場走勢，因為每年四季度樓市的資金供給都會收緊。”經(jīng)濟觀察人士周文豪認為，由于四季度不是樓市消費旺季，部分開發(fā)商可能會因為資金鏈收緊，而在年末推出超過往年的降價促銷活動。

　　朱郁亦認為，今年四季度樓市促銷很可能在三類房企中出現(xiàn)：一是年度任務(wù)未完成，同時自身又觸及“三道紅線”；二是明年銷售任務(wù)較重需提前積蓄客戶；三是今年任務(wù)已然無希望完成，促銷能賣多少就回籠多少資金。

　　目前來看，市場真正要解決的是供應(yīng)與需求的匹配問題。由于西安的新房供給更多出現(xiàn)在遠郊區(qū)域，而即使是遠郊樓盤，整體價格較之2019年也有一定程度甚至大幅度上漲�！安簧儋彿空叻艞壻徺I轉(zhuǎn)向觀望，原因就是對目前對房價持猶豫和懷疑態(tài)度�！敝芪暮婪Q。

　　來源：華商報

編輯：wangdc