春節(jié)過(guò)后，排隊(duì)提前還貸成為熱議話題，同時(shí)樓市尚待反轉(zhuǎn)。那么現(xiàn)在是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)嗎？
1、關(guān)于樓市走勢(shì)的判斷：
盡管政策頻頻，但樓市下滑態(tài)勢(shì)并未根本改變。原因：樓市回暖與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)基本面高度相關(guān)，需要宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的助力；再加上樓市是個(gè)“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”的市場(chǎng)，預(yù)期改善和信心修復(fù)才能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)回暖。
二手房交易在部分城市的確再度活躍。但是注意：這與剛改需求占比提升有關(guān)；同時(shí)一些城市簡(jiǎn)化交易程序、減免相關(guān)稅費(fèi)以及推出“帶押過(guò)戶”的做法也有助力。
結(jié)論：并不代表樓市已整體回暖。
2、剛需迎來(lái)窗口期：
在房貸降息以及各地爭(zhēng)相刺激樓市的背景下，剛需和改善型需求人群確實(shí)迎來(lái)較為合適的窗口期。
因?yàn)楸緛?lái)你早晚都要買(mǎi)房，而現(xiàn)在有這么多利好政策，你的購(gòu)房負(fù)擔(dān)實(shí)質(zhì)性下降了。
想等房?jī)r(jià)大幅下降再出手？記住兩點(diǎn)： 第一，不太可能，因?yàn)檎邔硬⒉幌Ｍ吹綐鞘写蟮�；第二，樓市“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”，如果房?jī)r(jià)大跌，大家更不會(huì)買(mǎi)了。結(jié)論：剛需該出手了。
3、一線城市不會(huì)輕易放開(kāi)房地產(chǎn)調(diào)控：
很多買(mǎi)房人會(huì)參考一線城市的市場(chǎng)變化來(lái)做決定。但房產(chǎn)與地價(jià)的穩(wěn)定是維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和金融安全的核心，因此預(yù)計(jì)一線城市會(huì)保持較高的入市門(mén)檻，從而避免三四線城市需求被“虹吸”而引發(fā)潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)論：對(duì)剛需購(gòu)房者，與其關(guān)注一線城市的變化，不如多看看自己所在城市的基本面（比如人口凈流入情況）和政策面。
4、易地扶貧搬遷安置政策的影響：
近期相關(guān)部門(mén)在推動(dòng)大型易地扶貧搬遷安置區(qū)融入新型城鎮(zhèn)化，類似于“棚改”再啟動(dòng)。由此產(chǎn)生的需求既是剛需、又屬于有支付能力的有效需求，因此對(duì)三四線城市而言意味著增加了新的規(guī)模化有效需求。結(jié)論：這對(duì)于促進(jìn)這些城市的樓市回暖有著實(shí)質(zhì)性的加持作用。
5、目前是投資性需求入市的好時(shí)機(jī)嗎？量與價(jià)同時(shí)回暖才代表著樓市的真正回暖，--------------- 而量升價(jià)降與有價(jià)無(wú)市都不是樓市回暖的特征，反而都意味著樓市風(fēng)險(xiǎn)的加大。剛需和改善性需求是樓市平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)，但是樓市回暖的真正推動(dòng)力還是來(lái)自于投資性需求，而買(mǎi)漲不買(mǎi)落永遠(yuǎn)是投資性需求的不變法則。除結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)之外，目前并非投資性需求入市的好時(shí)機(jī)，持幣靜待行業(yè)的真正復(fù)蘇是當(dāng)前的理性選擇。
6、疫情對(duì)購(gòu)房者心態(tài)的影響：長(zhǎng)時(shí)間的防控令剛需積壓，但也影響了經(jīng)濟(jì)活躍度和收入預(yù)期，反過(guò)來(lái)影響置業(yè)偏好和購(gòu)房能力。因此疫情防控放開(kāi)未必會(huì)必然導(dǎo)致樓市購(gòu)買(mǎi)力的爆發(fā)，反而因社會(huì)心理受疫情防控影響帶來(lái)的變化可能會(huì)長(zhǎng)期改變置業(yè)心態(tài)。
7、疫后商業(yè)和旅游地產(chǎn)能否迅速?gòu)?fù)蘇：疫情防控放開(kāi)有利于商業(yè)和旅游業(yè)復(fù)蘇，但流動(dòng)性遜于住宅的商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)的投資屬性更強(qiáng)，全面恢復(fù)還有賴于市場(chǎng)的根本性反轉(zhuǎn)，就連外資和險(xiǎn)資這方面的布局也僅限于流動(dòng)性更有保證的一線與二線城市核心地段優(yōu)質(zhì)物業(yè)。
8、Z世代將如何改變中國(guó)樓市的未來(lái)：更加追求個(gè)人價(jià)值與個(gè)體感受的Z世代，在樓市長(zhǎng)期性的價(jià)值重構(gòu)與個(gè)人生活壓力的雙重沖擊下，難以托起中國(guó)樓市的未來(lái)。
來(lái) 源：柏文喜
編 輯：liuy
