2024年12月10-11日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第21屆年會(huì)在北京富力萬麗酒店成功舉行，主題為"蝶變與新生：前行的力量"。來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席，論壇年會(huì)聚焦宏觀經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)管理與資產(chǎn)管理、營(yíng)銷創(chuàng)新與渠道整合、城市更新與科技賦能、新質(zhì)商辦與新質(zhì)生態(tài)、公募REITs與企業(yè)出海六大核心主題，深入探討寫字樓產(chǎn)業(yè)園行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及創(chuàng)新的戰(zhàn)略路徑和解決方案；年會(huì)期間還舉辦了京津冀寫字樓產(chǎn)業(yè)園千企千樓資源對(duì)接會(huì)，并發(fā)布了《2024年中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力報(bào)告》，以及2024金廈獎(jiǎng)·中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)年度評(píng)選頒獎(jiǎng)盛典。
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨在演講中表示，至少在接下來可預(yù)見的1至2年內(nèi)，大部分城市的寫字樓供需關(guān)系仍將傾向于租戶一方。業(yè)主需同時(shí)關(guān)注增量與樓宇現(xiàn)有存量的優(yōu)化，通過提升配套設(shè)施和增值服務(wù)來實(shí)現(xiàn)未來的差異化競(jìng)爭(zhēng)。從中長(zhǎng)期視角來看，資產(chǎn)的綠色化是不可回避的主題。隨著越來越多的租戶設(shè)定了明確的零碳排放目標(biāo)，這將加速影響市場(chǎng)趨勢(shì)。同時(shí)，綠色樓宇的認(rèn)證與使用情況也日益受到重視。盡管在成本壓力之下，愿意為綠色樓宇支付租金溢價(jià)的租戶比例有所下降，但從資產(chǎn)管理的角度來看，綠色樓宇依然是一個(gè)至關(guān)重要的方向。
以下是世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨演講實(shí)錄：
今天我想從更加中觀的角度，從我們和租戶的對(duì)話當(dāng)中給大家分享一些我們對(duì)辦公樓市場(chǎng)的看法。
首先說一下我們的租戶調(diào)查，世邦魏理仕在行業(yè)里面持續(xù)做這個(gè)事情，今年是第十年發(fā)布辦公樓租戶調(diào)查，到今天我們覺得這個(gè)事情變得更加有意義。包括剛開始鐘偉老師分享對(duì)于辦公樓市場(chǎng)特別是辦公樓供需的失衡，也是大家目前非常關(guān)注的話題。我想來自租戶的看法能夠幫助大家理解辦公樓未來的需求。
今天的分享大致分三部分：首先是從租戶調(diào)查當(dāng)中看到一個(gè)需求的動(dòng)能的狀態(tài)，我把這個(gè)狀態(tài)定義為謹(jǐn)慎樂觀。然后分行業(yè)去看，我們會(huì)看到的確和現(xiàn)在的中國(guó)經(jīng)濟(jì)有非常高的相關(guān)性，當(dāng)中的新質(zhì)生產(chǎn)力代表行業(yè)需求意愿表現(xiàn)更強(qiáng)勁一些。
這個(gè)圖是世邦魏理仕每個(gè)季度定期維護(hù)、更新、追蹤市場(chǎng)數(shù)據(jù)得出的全國(guó)18個(gè)主要城市的辦公率的空置率水平，大家可以看到柱狀，前三季度全國(guó)18個(gè)主要城市總辦公樓凈吸納量172萬平方米，全年估計(jì)在250萬平方米，和2023年水平比還有5%的跌幅。這兩年整體上每年250萬平方米，回到疫情前平均每年550萬平方米。如果說現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)還是在結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型過程中，那么實(shí)際上寫字樓作為順周期的商業(yè)地產(chǎn)類型，需求的確反應(yīng)了動(dòng)能偏弱的問題，新增需求不到疫情前的一半，43%，這是我們看到的辦公樓市場(chǎng)有挑戰(zhàn)的一面。
每年的租戶調(diào)查問租戶一個(gè)問題，2024年全國(guó)辦公樓租戶調(diào)查收到的有效問卷230份，來自于全國(guó)的大中型企業(yè)。我們問題是未來三年貴司在中國(guó)的辦公樓面積計(jì)劃要增加、持平還是要減少？這個(gè)更多反應(yīng)當(dāng)下短期企業(yè)端的情緒，加總起來表示未來三年辦公樓面積要增加的比例38%，這就是我在開始說的謹(jǐn)慎樂觀當(dāng)中的樂觀部分，因?yàn)橥瑯拥膯柧懋?dāng)中過去三年這些企業(yè)實(shí)際上增加了在中國(guó)辦公面積的企業(yè)比例是35%，過去的三年是21年到23年，21年非常好，22、23年大家看到這個(gè)圖，一年好，兩年不好，到2027年是漸進(jìn)式的復(fù)蘇，通過這個(gè)圖形我們看不到非常強(qiáng)勁的反轉(zhuǎn)的可能性。
不同的行業(yè)呈現(xiàn)出來的需求的強(qiáng)度不太一樣，這個(gè)圖相對(duì)里面的數(shù)據(jù)比較多。簡(jiǎn)化一下，大家看中間的菱形的點(diǎn)，我們把200家企業(yè)按行業(yè)分類，細(xì)分行業(yè)里面表示未來三年增加中國(guó)的辦公樓面積的比例減去要減少辦公樓的比例，就是這個(gè)點(diǎn)所在的位置。
這個(gè)點(diǎn)但凡在零軸以上，總體來講，代表這個(gè)行業(yè)未來三年從辦公樓需求的角度有傾向要擴(kuò)張，在零軸以下相反。
這個(gè)圖上比較有意思，和國(guó)內(nèi)目前的政府在推動(dòng)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展方向是一致的。首先是TMT產(chǎn)業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，我們租戶調(diào)查來看不太一樣，我們看到這個(gè)行業(yè)過去的三年是在整合過程中，但是今年的調(diào)查整體的意愿略微有回升。
我們?nèi)ゼ?xì)挖了一下，里面更多的是來自于toB服務(wù)的企業(yè)端，或者是來自于AI，大數(shù)據(jù)新興的TMT分類。另外，專業(yè)服務(wù)業(yè)的意愿也相對(duì)比較高，在這個(gè)里面如果細(xì)分的話，國(guó)內(nèi)的律所擴(kuò)租的意愿最強(qiáng)。另外，可能出乎我的意料的是醫(yī)藥和生命科學(xué)行業(yè)，這個(gè)行業(yè)在過去的兩年，其實(shí)在經(jīng)歷資本寒冬，但是我們的調(diào)查當(dāng)中未來三年的擴(kuò)張意愿非常強(qiáng)。一個(gè)是行業(yè)的周期，如果看美國(guó)的生物醫(yī)藥行業(yè)今年的投融資其實(shí)沒有下降，國(guó)內(nèi)更滯后一些。第二個(gè)細(xì)分的角度去看行業(yè)里面，特別是國(guó)內(nèi)的中型的偏創(chuàng)新藥和醫(yī)療器械的增速仍然保持相對(duì)比較高。也有一些行業(yè)基本上在零軸或者以下的，顯而易見，房地產(chǎn)短期的情緒還是比較低落的。金融行業(yè)受到政策法規(guī)的影響，也受到金融市場(chǎng)波動(dòng)的影響，整體看未來會(huì)出現(xiàn)行業(yè)的整合，有一些行業(yè)會(huì)有發(fā)展，有一些有收縮，總體來講在零軸附近。
今年整份的調(diào)查問卷聚焦一個(gè)企業(yè)的辦公樓租賃策略的問題，就是搬還是不搬，對(duì)租戶和業(yè)主都很重要。搬還是不搬，回到這個(gè)問題的本身我們調(diào)查的結(jié)果非常簡(jiǎn)單，出來的一個(gè)最核心的信息或者一個(gè)觀點(diǎn)，就是大家都在看成本，當(dāng)然在成本以外，大家仍然會(huì)關(guān)注一些樓宇品質(zhì)、區(qū)位，包括綠色低碳的話題。世邦魏理仕內(nèi)部每個(gè)季度也會(huì)有調(diào)查，調(diào)查全亞太地區(qū)，全中國(guó)所有業(yè)務(wù)端的同事，他們告訴我們超過70%在服務(wù)的一些客戶都在考慮續(xù)租還是搬遷的問題。
調(diào)查的結(jié)果做數(shù)據(jù)化的呈現(xiàn)，歸納為三部分，提問租戶的問題是你決定搬還是不搬的時(shí)候，哪些因素是最優(yōu)先考慮的？首先占據(jù)絕對(duì)領(lǐng)先的92%是在決定搬或者不搬的時(shí)候，首先考慮的是租金有沒有節(jié)省�；蛘咦饧s的條款是不是更加靈活，都是成本方面考慮。另外和成本相關(guān)的是資本開支，是我們搬遷過程中延伸出來的裝修預(yù)算的問題，超過1/3表示裝修預(yù)算是一個(gè)門檻。
我們先講成本的部分，后兩個(gè)牽涉到樓宇的品質(zhì)，最后會(huì)講綠色低碳。成本首先看一下現(xiàn)在搬的角度到底能不能省錢，外面有沒有足夠的選擇，我相信是足夠多。
我剛才講全國(guó)辦公樓整體的空置率24.8%，一線城市低一些，未來每年超過700萬平米的新增供應(yīng)，每年的凈吸納量250萬平米，哪怕未來三年漸進(jìn)式的復(fù)蘇，我們?nèi)匀幻媾R變得更加嚴(yán)峻的去化的問題
反過來對(duì)租戶來講，做搬遷決定的時(shí)候會(huì)面臨非常多的選項(xiàng)，也會(huì)面臨很多可以讓他節(jié)省成本的選項(xiàng)，這些辦公樓大部分都是甲級(jí)品質(zhì)的。
傳遞到租金的價(jià)格上，今年的租金大部分的城市在加速的下降，原先跌5%、6%，今年變成雙位數(shù)的下跌。這里面大家看到的還是租金報(bào)價(jià)，我們說的有效租金、實(shí)際租金跌幅更大�，F(xiàn)在很多的業(yè)主對(duì)租金報(bào)價(jià)以外的優(yōu)惠的條款給的力度非常大。
通過搬遷或者說哪怕不搬遷，很多的租戶的確是著眼于或者也有這個(gè)能力去節(jié)省租金。
剛才和成本相關(guān)的另外一個(gè)是我們說的資本開支，裝修預(yù)算的問題。在裝修預(yù)算的問題上，我們看到只要表示在考慮搬遷的時(shí)候裝修預(yù)算是一個(gè)障礙，或者決策過程中的難點(diǎn)，會(huì)對(duì)于像精裝修房源，裝修補(bǔ)貼這一類的事關(guān)注度會(huì)比較高。
實(shí)際上目前的辦公樓市場(chǎng)上，特別是北京、上海這樣的復(fù)雜化程度或者市場(chǎng)更成熟的地方，出現(xiàn)越來越多的和裝修補(bǔ)貼或者定制化裝修相關(guān)的方案，時(shí)間關(guān)系就不展開講了，如果大家有問題和需求，也可以和我們業(yè)務(wù)同事聯(lián)系，他們?cè)谶@方面都是專家。
再分享一下，成本重要，樓宇的品質(zhì)也同樣重要。71%和60%是對(duì)于區(qū)位配套非常重視，同樣是凈吸納量的數(shù)據(jù)看，我們做了不同的切割，切成甲級(jí)和乙級(jí)辦公樓的凈吸納量。大家看到圖上的演變非常的清晰，深色的部分是甲級(jí)辦公樓，疫情前乙級(jí)和甲級(jí)是50：50，最近的幾年我們看到的是90：10，特別是一線城市好幾個(gè)季度是乙級(jí)寫字樓以及辦公樓凈吸納量是負(fù)的，甲級(jí)對(duì)乙級(jí)形成了擠出，前提是甲級(jí)寫字樓足夠的便宜。
我們問租戶哪些是最重要的，其實(shí)結(jié)果我相信都是常識(shí)，排第一的不出意料，公共交通，是不是有地鐵，或者地鐵在步行可達(dá)范圍內(nèi)。另外，餐飲配套，商業(yè)配套，還有新能源車的充電樁，共享辦公，其實(shí)都被提到。唯一一個(gè)我自己覺得意外的叫公共的會(huì)議空間或者活動(dòng)空間，這個(gè)比我想的比例高非常多，接近70%。我們后續(xù)去訪談了一些客戶，通過線下的活動(dòng)，特別是金融行業(yè)和專業(yè)服務(wù)行業(yè)的一些租戶和企業(yè)告訴我們，他們的確有這個(gè)需求，特別是面向個(gè)人的客戶或者企業(yè)內(nèi)部的宣講和培訓(xùn)，但是在成本節(jié)降大的邏輯下，他們?cè)谧约旱霓k公室內(nèi)部劃大的空間，哪怕是每個(gè)月要辦一次，他也覺得這個(gè)目前不是很切合實(shí)際或者不是最佳的方案，這個(gè)情況下看看業(yè)主是不是有相應(yīng)的解決方案可以幫助到他們，這個(gè)對(duì)業(yè)主也是一個(gè)啟示。
最后講講可持續(xù)，綠色發(fā)展。首先我們調(diào)查的樣本中有明確的趨勢(shì)，2022年調(diào)查的時(shí)候樣本中告訴我們有明確的零碳時(shí)間表租戶占比只有11%，到了需要翻一倍，22%，到今年變成了30%。的確是一個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)，而且這個(gè)趨勢(shì)是明顯的。
這個(gè)30%的租戶再細(xì)分一下，接近70%的零碳時(shí)間表是在2030年以前，意味著這一輪的租約或者下一輪的租約他要開始把和零碳、綠色、可持續(xù)相關(guān)的一些要素拿到辦公選址里面來，這個(gè)對(duì)市場(chǎng)的影響是一個(gè)加速的趨勢(shì)。
具體是哪些因素，有一些并不在辦公的內(nèi)部，有一些我們屬于范圍外的，公共交通、綠色出行的，和樓宇相關(guān)的，比如說綠色樓宇認(rèn)證，在北京也非常的普及了。
另外深綠色的條款，很多的實(shí)際業(yè)務(wù)中會(huì)碰到的，實(shí)際的綠色能源的使用情況，能耗數(shù)據(jù)的分享，這些越來越多的被一些在ESG方面非常領(lǐng)先的租戶，包括跨國(guó)租戶越來越多的提到，這個(gè)是未來大家從資管的角度、樓宇開發(fā)投資的角度值得重視的。
對(duì)于綠色這一塊，另外想分享的，雖然不是特別好的一個(gè)消息。但是我們看到今年大家在成本為剛的前提下，在我們調(diào)查當(dāng)中表示愿意為綠色樓宇付出租金溢價(jià)的比例大幅度下降。反過來講沒有綠色認(rèn)證的樓宇有20%的租戶說要跟你談?wù)勈遣皇亲饨鸾狄幌�，是向下兼容的趨�?shì)，防御性的角度、出租率和黏性的角度，我覺得綠色樓宇也是資管角度非常重要的一個(gè)方向。
因?yàn)檗k公樓的選址和租戶的辦公場(chǎng)所的打造其實(shí)是端到端的過程，不能選址了之后內(nèi)部不管了，很多時(shí)候租賃的決策也是從實(shí)際職場(chǎng)的使用開始，越成熟的租戶，越復(fù)雜的租戶越如此。
對(duì)于職場(chǎng)內(nèi)部的調(diào)研結(jié)果，我們看到的租戶重視兩個(gè)方面，一個(gè)是效率，大家還是需要通過科學(xué)的監(jiān)測(cè)評(píng)估職場(chǎng)到底使用狀況什么樣，有沒有更提效的空間和潛力。第二個(gè)，對(duì)于職場(chǎng)的品質(zhì)也非常重要，員工的體驗(yàn)非常重要。
在這樣的情況下，大家都在做什么事情？第一，人均的工位面積在壓縮，2021年超過50%是10到15平方米，現(xiàn)在50%是5到10平方米，同時(shí)我們?cè)谵k公室的活動(dòng)空間，配套空間要求在提高。所以品質(zhì)變得越來越重要，空間的多樣性、空間和員工的活動(dòng)的協(xié)同變得更加重要，所以我看到有很多的業(yè)主也在為為租戶提供一些評(píng)估，這方面我們也有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)。
最后，總結(jié)一下，租戶的調(diào)查當(dāng)中得出的一些觀點(diǎn)和結(jié)論。首先至少在可預(yù)見的一到兩年，大部分的城市供需的天平仍然有利于租方。第二業(yè)主的角度對(duì)需求的把握是需要增量和樓內(nèi)的存量并重把控的。第三，整體的配套，各方面的優(yōu)化、增值服務(wù)對(duì)未來的差異化很重要；第四，中長(zhǎng)期角度資產(chǎn)的綠色化是繞不過的主題。
這就是我今天帶來的辦公樓租戶調(diào)查的發(fā)現(xiàn)和分享，非常感謝。
來 源： 房訊網(wǎng)
