“從目前情況看，確實(shí)一些地方房企拿地積極起來(lái)了，拿地自然涉及資金投入，但并不是有了非常快速的增長(zhǎng)，而是從相對(duì)偏淡到慢慢走向復(fù)蘇的狀況，這是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過(guò)程中正常行為。從全年來(lái)看，也不見(jiàn)得會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模資金流入房地產(chǎn)狀態(tài)�！� 6月2日，植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者獨(dú)家專訪時(shí)表示。
6月1日，央行、證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委等八部委聯(lián)合發(fā)文，要求商業(yè)銀行把經(jīng)營(yíng)重心和信貸資源從偏好房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)，轉(zhuǎn)移到中小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。對(duì)此，連平表示，放貸偏好轉(zhuǎn)移，未必就意味著收緊，未來(lái)按揭貸款仍可以保持一定的增長(zhǎng)，比如可以與人民幣貸款12%-13%的平均增速水平相近，2015-2019年其平均增速達(dá)16.1%。隨著人口流動(dòng)、新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展，房地產(chǎn)長(zhǎng)期還是有需求的。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：八部委聯(lián)合發(fā)文，要求銀行將信貸資源從偏好房地產(chǎn)、地方融資平臺(tái)轉(zhuǎn)移，為什么會(huì)做出這種要求？這釋放了什么信號(hào)？
連平：從目前中國(guó)銀行業(yè)貸款投向?qū)嶋H情況看，房地產(chǎn)相關(guān)貸款在貸款總量中所占比重是不低的。其中，開(kāi)發(fā)貸所占比重不算高；但個(gè)人按揭貸款最近幾年增長(zhǎng)較快，過(guò)去5年個(gè)人按揭貸款占當(dāng)年金融機(jī)構(gòu)新增人民幣貸款比例在16%左右，2019年為16.2%，比十年前提高了7-8個(gè)百分點(diǎn)。此外，還有一些給工商企業(yè)的貸款，是以房地產(chǎn)為抵押的，這類貸款與房地產(chǎn)也有比較密切的關(guān)系。十多年來(lái)，商業(yè)銀行貸款還有一個(gè)傾向是，其中不少貸款投向地方融資平臺(tái)，這部分所占比例也是不低的。
這種情況與中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期以來(lái)的發(fā)展結(jié)構(gòu)有關(guān)。中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值總量比較大，尤其一二線城市房?jī)r(jià)比較高，個(gè)人資產(chǎn)中房地產(chǎn)資產(chǎn)占比較大。中國(guó)房地產(chǎn)總體規(guī)模世界第一，雖然經(jīng)濟(jì)規(guī)模不如美國(guó)，但房地產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)美國(guó)了，相應(yīng)的銀行放貸也會(huì)有一個(gè)不低的比例。另外一個(gè)事實(shí)是，中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)投資增長(zhǎng)較快，而投資中基礎(chǔ)設(shè)施投資始終是一個(gè)重要組成部分，尤其是2009年以后，基建投資快速增長(zhǎng)。盡管近年來(lái)基建投資增速持續(xù)放緩，銀行放貸上仍有這種傾向，即出于風(fēng)險(xiǎn)的把控，更愿意與地方融資平臺(tái)發(fā)展業(yè)務(wù)關(guān)系，因?yàn)榈胤狡脚_(tái)多少含有地方政府信用的“背書(shū)”。而在對(duì)中小微企業(yè)放貸方面，由于近年來(lái)監(jiān)管部門(mén)要求銀行不斷加大對(duì)中小微企業(yè)的支持，所以現(xiàn)在中小微企業(yè)貸款比重正在上升。
為了更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，未來(lái)商業(yè)銀行需要改變風(fēng)險(xiǎn)偏好，創(chuàng)新內(nèi)部激勵(lì)和約束機(jī)制以及業(yè)務(wù)流程，要更多運(yùn)用金融科技的手段來(lái)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，而不應(yīng)是完全靠抵押來(lái)發(fā)放貸款，從防控風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看這種做法過(guò)于簡(jiǎn)單；也不應(yīng)該只看是不是政府支持的項(xiàng)目。有些新興的、高科技企業(yè)有很好的發(fā)展前景，但是沒(méi)有房產(chǎn)可用來(lái)抵押，企業(yè)的發(fā)展就難以得到金融的有效支持。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：近期部分房企拿地火熱，深圳等地房?jī)r(jià)再度上漲，這背后是不是存在，寬松貨幣環(huán)境下資金流入房地產(chǎn)？此次文件的出臺(tái)是不是也是出于這方面的考慮？
連平：從目前情況看，確實(shí)一些地方房企拿地積極起來(lái)了，拿地自然涉及資金投入。但并不是有了非�？焖俚脑鲩L(zhǎng)，是從相對(duì)偏淡到慢慢走向復(fù)蘇的狀況。今年一季度，疫情沖擊很大，房地產(chǎn)投資、銷售等方面均明顯收縮，按揭貸款同比下降7.4%，增速處于歷史低位。這個(gè)階段過(guò)后，市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度的反彈，一些房企拿地規(guī)模加大，這并不奇怪，也可以說(shuō)是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過(guò)程中的正常行為。從全年來(lái)看，也不見(jiàn)得會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模資金流入房地產(chǎn)的狀態(tài)。
從土地供給方面看，地方政府也不可能短期內(nèi)大規(guī)模集中推出土地，即便推出大量土地，開(kāi)發(fā)商也未見(jiàn)得去買(mǎi)。除了土地供給管理因素外，畢竟大量土地集中推出，會(huì)抑制土地價(jià)格；將來(lái)住宅的供給會(huì)明顯增長(zhǎng)，還會(huì)影響到住宅的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商也會(huì)把握節(jié)奏。個(gè)別城市房?jī)r(jià)小幅度上漲，比如深圳，部分城市土地成交較多等，主要還是經(jīng)濟(jì)在朝著恢復(fù)過(guò)程中的具體表現(xiàn)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：未來(lái)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)更大規(guī)模資金流入房地產(chǎn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲？
連平：從國(guó)家最近推出的幾個(gè)重要文件來(lái)看，比如要素流動(dòng)體制改革、新型城鎮(zhèn)化、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的改革等，其中提到區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化發(fā)展，以及都市圈、城市群發(fā)展，這些都會(huì)帶來(lái)人口進(jìn)一步向城市群和重要城市流動(dòng)，必然帶來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)的房地產(chǎn)需求，從而可能帶來(lái)局部城市房?jī)r(jià)上漲的壓力。這需要相關(guān)部門(mén)在土地供給和住宅建設(shè)管理方面很好地與人口流動(dòng)方向相匹配，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)保持一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：此次八部委要求銀行信貸偏好從房地產(chǎn)、地方融資平臺(tái)轉(zhuǎn)移，是否意味著未來(lái)商業(yè)銀行將減少對(duì)這兩個(gè)領(lǐng)域的貸款投放額度呢?預(yù)計(jì)房地產(chǎn)貸款政策會(huì)收緊嗎？
連平：監(jiān)管部門(mén)提出這些要求可能會(huì)有一些短期的考量，但主要并不是著眼于短期的，更多是出于中長(zhǎng)期考慮。目前開(kāi)發(fā)貸所占比重其實(shí)并不高，2020年一季度為7.4%，現(xiàn)在可能要注意的是個(gè)人按揭貸款，最近幾年曾有過(guò)按揭貸增速比快的跡象，在監(jiān)管調(diào)控方面也有過(guò)一些措施來(lái)適當(dāng)控制按揭貸增速，未來(lái)必要時(shí)依然可以適當(dāng)?shù)丶右哉{(diào)控。在地方融資平臺(tái)建設(shè)方面，更多還需要政策上的窗口指導(dǎo)，當(dāng)然必要時(shí)候也可以設(shè)置相關(guān)的增長(zhǎng)比例上的限制。通過(guò)這些辦法來(lái)穩(wěn)住整個(gè)局面，避免出現(xiàn)過(guò)度增長(zhǎng)的情況。但目前疫情過(guò)后經(jīng)濟(jì)處在恢復(fù)過(guò)程之中，相關(guān)政策可能以正面促進(jìn)銀行支持小微企業(yè)為主。
最近這些年問(wèn)題確實(shí)是存在的，需要進(jìn)行改善，但未必就意味著政策收緊。未來(lái)按揭貸款仍可以保持一定的增長(zhǎng)，比如可以與人民幣貸款12%-13%的平均增速水平相近，2015-2019年其平均增速達(dá)16.1%。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)整，銀行的風(fēng)險(xiǎn)偏好、貸款結(jié)構(gòu)就會(huì)得到改善。在融資平臺(tái)投放規(guī)模上，不一定需要給出太多硬性規(guī)定，畢竟國(guó)家大規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)還是需要銀行來(lái)支持的。隨著人口流動(dòng)、新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展，房地產(chǎn)長(zhǎng)期還是有需求的。
來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
編輯：wangdc
