信心比金子更重要。
張亞東深知這一點，在6月12日的綠城中國2020年股東大會上，張亞東傳遞出的重要信號，就是對其年內(nèi)雙2500億目標的自信。
今年在張亞東主持下的綠城股東周年大會，會址選在了綠城大學(xué)。印有“綠城大學(xué)”字樣的臺布和三尺講壇的設(shè)置，讓這場別開生面的股東會，看上去更像一場開誠布公的學(xué)術(shù)研討會。
張亞東率領(lǐng)下的綠城中國管理層，則扮演了研討會上解惑答疑的專家角色。
2500億完成沒問題，內(nèi)部目標更高
“開年至今我們已經(jīng)拿了39塊地，已完成1500億投資，今年新增2500億貨值非常有信心”，投資者問及對雙2500億目標信心幾何時，張亞東不無輕松予以回應(yīng)。
主管投拓事務(wù)的執(zhí)行總裁郭佳峰補充道，“截至6月12號公司已確權(quán)總貨值是1370億，加上確權(quán)途中的總共約1500億。銷售凈利率能有10%以上，土拍拿地低一些約9.5%，并購項目稍高，接近11%”。
銷售方面，張亞東同樣信心滿滿。在張亞東看來，下半年若不發(fā)生二次疫情、中美關(guān)系惡化以及香港及海外更大黑天鵝事件，綠城的2500億銷售不成問題。
據(jù)綠城公告，2020年前5個月綠城中國累計合約銷售為604億元，同比增長9.22%，其中地產(chǎn)銷售425億元，代建業(yè)務(wù)179億元。約完成2500億元年度銷售目標的24%�？梢钥吹�，銷售目標在前，下半年或成為綠城發(fā)力窗口期。
據(jù)綠城運營管理中心負責(zé)人聶煥新表示，2500億的銷售目標，其實只是綠城三年規(guī)劃中的基本目標，內(nèi)部目標要求還要更高，已經(jīng)做好銷售目標加碼的準備。綠城年內(nèi)供貨量至少有3700億元，1：1.5的銷售供貨比，足已完成既定銷售目標。
得益于綠城年內(nèi)充足的供貨量，在綠城管理層看來，2500億元的銷售目標完成并非難事。
綠城不做物管，而是建大平臺
與綠城服務(wù)之間的合作是投資者關(guān)心的另一話題。物業(yè)市場正值風(fēng)口期，不少投資者認為綠城中國自建物業(yè)服務(wù)平臺可以大幅提升自身估值。而綠城服務(wù)作為綠城中國旗下項目的物業(yè)服務(wù)方，綠城中國卻僅占股5%，并不具備控股權(quán)。
綠城中國是否需要獨立搭建物管平臺，成為股東會上一大提問焦點。
對此，張亞東給出明確回應(yīng)�！熬G城與綠城服務(wù)關(guān)系有別于其他房企與其關(guān)聯(lián)物企，綠城與綠城服務(wù)關(guān)系相對較弱，既是合作方又是上下游，也是綠城業(yè)務(wù)內(nèi)的主要環(huán)節(jié)。在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)方面，綠城中國不會再建一家公司取代綠城服務(wù)�！�
不過，張亞東也提到基礎(chǔ)性物業(yè)以外的服務(wù)業(yè)態(tài)，將歸屬到綠城的物業(yè)平臺。同時綠城服務(wù)是綠城目前唯一的服務(wù)合作方，但將來不一定是。
在張亞東構(gòu)想中，綠城中國將作為一個大的生活服務(wù)平臺，是總包，而綠城服務(wù)更像是一家分包商角色。包括物業(yè)收費方面，由綠城中國作為收費平臺統(tǒng)一收取，然后平臺來分發(fā)服務(wù)。
據(jù)張亞東透露，綠城已在亞運村及舟山長峙島項目上開展生活服務(wù)平臺的試點運作，服務(wù)拓展到了項目之外包括市政服務(wù)在內(nèi)的“大市政”、“大物業(yè)”范疇，并將持續(xù)拓展物業(yè)服務(wù)邊界，發(fā)力綜合物業(yè)。
牽手新湖中寶讓綠城獲益不少
2020年4月26日，綠城官宣引入戰(zhàn)略股東新湖中寶。新湖以9.5港元每股溢價收購綠城中國增發(fā)股票，由此取代宋衛(wèi)平成為綠城第三大股東，持股比例達12.95%。
新湖中寶的介入堪稱綠城上半年大事件之最，相關(guān)議題不可避免地被投資者提到臺面。
郭佳峰表示，這次交易讓綠城獲得不少收益。他援引一組最新數(shù)據(jù)來印證自己的說法：截至目前，綠城獲得的項目中，公開市場上拿的項目大概只有9.5%的凈利潤率，但是加權(quán)項目的凈利潤率接近11%，這主要得益于與新湖中寶的合作，收購項目使得利潤率大幅度提高。
他以新湖中寶兩個項目為例，總貨值約為550億，IRR達到20%以上。“這都是非常好的長線項目。我們是在新湖中寶的‘籃子’里面選了幾個項目，不是全部項目都會合作�！惫逊逭f。
增發(fā)認購引發(fā)的投資者股權(quán)稀釋，是與會者普遍關(guān)心的問題。
對此，郭佳峰提出了“兩個正向效益”，以打消投資人對攤薄股權(quán)的疑慮。郭佳峰表示，首先新湖溢價收購綠城股票能顯著提升綠城股權(quán)價值；另外新湖入股充厚了綠城自有資金及整體權(quán)益，得益于負債比降低綠城可以拿出更多資金進行新項目投資。
“我個人認為新湖入股的正向效益遠大于攤薄的股份效益”，郭佳峰坦誠說道。
不回避問題，言辭肯綮，有一說一，綠城管理層的坦誠被與會者廣泛認可�！按蜷_天窗說亮話，挺好的”，綠城管理層針對綠城服務(wù)問題的表態(tài)，會后一位投資者評價道。
股東會臨近尾聲，綠城股東們對張亞東為首的綠城管理層近半年來高效務(wù)實的工作表示高度肯定�！跋Ｍ麃問|總繼續(xù)帶領(lǐng)綠城攻城略地，更上一層樓”，一位綠城投資者這樣表達自己的心聲。
來源：樂居財經(jīng)
編輯：wangdc
