隨著國(guó)內(nèi)疫情趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)行業(yè)到底會(huì)去向何處？
5月8日，由復(fù)旦大學(xué)EMBA主辦的“君子知道”人文商道沙龍聚焦中國(guó)房地產(chǎn)，中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究所所長(zhǎng)李迅雷做了“房地產(chǎn)下行周期下的結(jié)構(gòu)變化”的主題演講。
李迅雷在演講中稱(chēng)，“房地產(chǎn)是中國(guó)居民家庭的主要資產(chǎn)，房地產(chǎn)在居民資產(chǎn)中的配置比重很高，所以要講房地產(chǎn)其實(shí)人人都是專(zhuān)家，要說(shuō)清楚房地產(chǎn)是件很難的事情”。
不過(guò)，李迅雷給出的觀點(diǎn)是，目前房地產(chǎn)行業(yè)步入下行周期，資產(chǎn)配置的機(jī)會(huì)從以往的面到線(xiàn)再到現(xiàn)在的“點(diǎn)”，也就是說(shuō)并不是每一個(gè)城市都值得“配置房產(chǎn)”。
李迅雷主要以經(jīng)濟(jì)周期、人口、房地產(chǎn)估值、資本市場(chǎng)及政治等幾大維度探討。
李迅雷在演講中表示，經(jīng)濟(jì)下行周期下，疫情讓經(jīng)濟(jì)雪上加霜。IMF公布了今年4月的《世界經(jīng)濟(jì)展望》，預(yù)計(jì)2020年全球GDP增速為-3%，屬于大蕭條以來(lái)最糟糕的一年。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速自2011年開(kāi)始下行，其中2020年一季度GDP增速-6.8%。
與此同時(shí)，人口流動(dòng)性放緩，大城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)化進(jìn)程步入后期。
李迅雷指出，從2011年起，城鎮(zhèn)化速度明顯放緩，過(guò)去城鎮(zhèn)化率每年提高1.4個(gè)百分點(diǎn)，2018年已降到1.1個(gè)百分點(diǎn)。一是農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移基本宣告結(jié)束，且農(nóng)民工趨于老齡化，50歲以上的農(nóng)民工占比從2008年的11%上升至21%，30歲以下農(nóng)民工占比從46%降至30%，2018年新增農(nóng)民工數(shù)量?jī)H180萬(wàn)。同時(shí)，戶(hù)籍制度的放寬，也有利于大城市進(jìn)程的加快。
人口增速放緩，深度老齡化也是不可逃避的問(wèn)題。
李迅雷預(yù)測(cè)，我國(guó)2021年進(jìn)入深度老齡化。2028年以后，中國(guó)人口將持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；從2011年三個(gè)人養(yǎng)一個(gè)人的高點(diǎn)快速下降至目前五個(gè)人養(yǎng)兩個(gè)人。基本就是日本當(dāng)前的水平（三個(gè)人養(yǎng)二個(gè)）。年輕人口占比下降不僅僅意味著低成本勞動(dòng)力的減少，也意味著經(jīng)濟(jì)增速下行，對(duì)房地產(chǎn)需求減少。
此外，李迅雷給出一組中美對(duì)比調(diào)研數(shù)據(jù)指出，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房擁有率為96%，遠(yuǎn)超美國(guó)。
按照統(tǒng)計(jì)測(cè)算，我國(guó)有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31%，有三套及以上的住房占比為10.5%，戶(hù)均擁有住房1.5套；而美國(guó)住戶(hù)總體的住房擁有率為63.7%，低于我國(guó)32.3%。
言外之意是說(shuō)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房擁有率已經(jīng)飽和。
李迅雷認(rèn)為，擁有一套住房的家庭的總資產(chǎn)中住房資產(chǎn)的占比為64%，有兩套住房家庭的住房資產(chǎn)占比為62.7%。我國(guó)居民房地產(chǎn)的占比超過(guò)60%，今后將會(huì)增加金融資產(chǎn)配置。此外，其認(rèn)為，房地產(chǎn)整體估值過(guò)高，資本市場(chǎng)投資者也一直在低配房地產(chǎn)股。
那么，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)配置的機(jī)會(huì)在哪里？李迅雷給出了他自己的判斷：粵港澳大灣區(qū)、杭州灣、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶。
李迅雷表示，未來(lái)城市集中度會(huì)進(jìn)一步提升。同時(shí)，高鐵的開(kāi)通也使得沿線(xiàn)的三四線(xiàn)城市人口減少。數(shù)據(jù)顯示，高鐵開(kāi)通后，36個(gè)城市中有21個(gè)城市的常住人口占比出現(xiàn)下降，其中京滬高鐵沿線(xiàn)下降的城市為5個(gè)，而沿江通道高達(dá)70%的城市的比重變?yōu)樨?fù)值。因此在李迅雷看來(lái)未來(lái)集中度提升的情況下，配置的機(jī)會(huì)從面到線(xiàn)再到點(diǎn)，也就是說(shuō)并不是每一個(gè)城市都值得“配置房產(chǎn)”。
其舉例稱(chēng)，“京津冀真的都看好嗎？但數(shù)據(jù)顯示2019年山東凈流入人口為-20萬(wàn)；河北為零增長(zhǎng)，天津、遼寧凈流入人口負(fù)增長(zhǎng)。長(zhǎng)三角真的都看好嗎？2019年浙江人口增加85萬(wàn)，江蘇2.5萬(wàn)，安徽4.5萬(wàn)。2019年廣東人口繼續(xù)分化：人口凈流入82.6萬(wàn)，但只有廣州、深圳、佛山、珠海和東莞等人口增加較快，其他城市負(fù)增長(zhǎng)�！�
這也意味著，城市間的分化正在不斷加大。
李迅雷指出，我國(guó)的城市群發(fā)展至今，有的形成了很好的協(xié)同效應(yīng)，日益發(fā)展壯大，例如珠三角、長(zhǎng)三角城市群等。有的中心城市能實(shí)現(xiàn)資源和產(chǎn)業(yè)的外溢，如深圳、上海等；有的則呈現(xiàn)出“虹吸效應(yīng)”，如“環(huán)京貧困”；有的仍處于“強(qiáng)核”階段，如成渝城市群的成都、重慶等。因此未來(lái)城市的發(fā)展是風(fēng)化的，不均衡的，需要具體看待。
來(lái)源：澎湃新聞
編輯：wangdc
