住房金融特點(diǎn)。首先，以權(quán)重衡量的房企融資杠桿首現(xiàn)走軟，但期末現(xiàn)翹尾苗頭。2020年第三季度，在非金融業(yè)融資總額中，房企融資總額權(quán)重較上個(gè)報(bào)告期末降0.6個(gè)百分點(diǎn)。這是近十年來的首降。但是相對(duì)于二季度反彈0.23個(gè)百分點(diǎn)。其次，房貸杠桿走軟的主要推手是房貸。從房企融資四大板塊的相對(duì)走勢(shì)看，信貸、信托、股票權(quán)重走低，只有一個(gè)板塊即債券融資板塊權(quán)重走高。但由于房貸在房企融資中的占比高達(dá)86%，絕對(duì)居優(yōu)，因而成為房企融資杠桿首降降的主力推手。再次，翹尾的主要因素也是房貸。相對(duì)于2020年二季度，三季度房貸增額權(quán)重反彈0.21個(gè)百分點(diǎn)，高于房債、房股和房托權(quán)重，成為翹尾主力。最后，房貸杠桿翹尾的主要推手是按揭貸款。2019年四季度-2020年三季度，按揭貸款在房貸中的余額權(quán)重累計(jì)升幅0.86%，增額權(quán)重累計(jì)升幅17.02%。開發(fā)貸款兩類權(quán)重則是雙雙持續(xù)走低，累計(jì)凈降幅分別是0.86%和17.02%。
住房金融問題。首先，房企融資結(jié)構(gòu)中間接融資占比再升，房企融資多元化不進(jìn)反退。2020年9月房企融資結(jié)構(gòu)中，間接融資比重升至88.65%，凈升幅0.4個(gè)百分點(diǎn)。同期房企直接融資權(quán)重11.35%，凈降幅0.4個(gè)百分點(diǎn)。其次，居民債務(wù)負(fù)擔(dān)壓力進(jìn)一步凸顯。2020年三季度按揭貸款與可支配收入比升至108.71%，100平米商品房的季度債務(wù)償付額占同期可支配收入比升至53.96%，住房債務(wù)償付壓力再加重。
住房金融政策建議。首先，設(shè)房貸紅線，壓房貸規(guī)模。這實(shí)際上是8月份所謂房企融資三道紅線的深化舉措。即進(jìn)一步對(duì)房企信貸在房企融資中得到占比設(shè)置紅線，匹配三道紅線的監(jiān)控節(jié)奏，設(shè)置房企信貸占比的監(jiān)控紅線及其逐步達(dá)標(biāo)時(shí)間表。其次，有效推進(jìn)房企融資多元化。包括致力于中低價(jià)位住房開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)或現(xiàn)項(xiàng)目大幅度拓寬綠色通道；有效推進(jìn)REITs；對(duì)專注于發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的房企股融開閘放行；實(shí)質(zhì)性推進(jìn)房企資產(chǎn)或房企融資證券化。最后，基于“三可”原則有效緩釋居民住房債務(wù)償付壓力�！叭伞痹瓌t即可支付交易、可償付債務(wù)、可救助機(jī)制�？芍Ц督灰准词购线m的住房購(gòu)買與可支付能力相匹配，旨在為居民債務(wù)負(fù)擔(dān)的可償付性準(zhǔn)備相應(yīng)條件。可償付債務(wù)即與居民償付能力相匹配的債務(wù)，旨在維持債務(wù)償付的穩(wěn)定性和持續(xù)性�？删戎鷻C(jī)制意即在負(fù)債居民無力償付債務(wù)時(shí)可以借助公共救助機(jī)制改善其債務(wù)償付能力或減免所負(fù)債務(wù)。有效之策是引入個(gè)人破產(chǎn)制度即“個(gè)人破產(chǎn)法”。
（作者：《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2020-2021）》課題組 高廣春）
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