在國內(nèi)國際雙循環(huán)的新發(fā)展時期，建立完善的區(qū)域產(chǎn)業(yè)體系、探索產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新，進(jìn)而激發(fā)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)潛能，釋放消費(fèi)活力，對區(qū)域價值的提能升級起著日益重要的作用。近日，仲量聯(lián)行在西安舉辦的“創(chuàng)新釋能共塑產(chǎn)業(yè)園區(qū)生態(tài)新未來”之睿見沙龍活動，探討了在新經(jīng)濟(jì)格局下產(chǎn)業(yè)園發(fā)展新趨勢。
仲量聯(lián)行西安總經(jīng)理佟恩表示：“西安作為關(guān)中平原唯一核心城市，是對外開放戰(zhàn)略中的重要門戶。西安深度融入到‘一帶一路’戰(zhàn)略發(fā)展中，同時立足雙循環(huán)體系，加速構(gòu)建具有西安特色的新驅(qū)動優(yōu)勢，不斷釋放西安經(jīng)濟(jì)能級。仲量聯(lián)行深耕西安市場，持續(xù)探索西安區(qū)域性產(chǎn)業(yè)發(fā)展新動能，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局的歷史機(jī)遇下，關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新水平，深入產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)能力以及產(chǎn)業(yè)鏈水平的創(chuàng)新研究，助力產(chǎn)業(yè)的提能升級，提振區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展�！�
隨著新基建、5G、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等新一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展不斷推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展影響著實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及新型消費(fèi)的持續(xù)性，而新型產(chǎn)業(yè)的引入，產(chǎn)業(yè)人才的培養(yǎng) ，以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)受到持續(xù)的關(guān)注。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)舞臺聚光燈下的新星，已成為房地產(chǎn)開發(fā)新階段的熱門聚焦點，是僅次于辦公和住宅的第三類熱門投資資產(chǎn)類別。仲量聯(lián)行華西區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉表示“縱觀國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，目前西安產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展將大有作為，這依賴于西安優(yōu)越的地理位置，極富潛能的人才儲備，利好政策的扶持等，種種優(yōu)勢因素為這座千年古都注入了現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展的無限可能。”
在現(xiàn)場活動中，尤鵬偉從四個維度分析了在產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展中尋求的平衡點及創(chuàng)新性，在把握當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局的時代機(jī)遇，釋放產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)展新能級：
· 從投資決策層面，首先需要平衡產(chǎn)業(yè)聚集和園區(qū)功能檔次定位。在產(chǎn)業(yè)功能區(qū)興起的城市發(fā)展現(xiàn)階段，產(chǎn)業(yè)的聚集具備較多的前提條件，如相關(guān)政策的引導(dǎo)，龍頭企業(yè)的帶動，人才儲備，產(chǎn)業(yè)環(huán)境的基礎(chǔ)等。但是作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資開發(fā)，如果過度關(guān)注產(chǎn)業(yè)聚集，將造成園區(qū)入駐門檻提高，降低優(yōu)質(zhì)企業(yè)捕獲率，過度依賴政策和補(bǔ)貼等問題。因此，作為開發(fā)主體應(yīng)該在考慮項目本身功能檔次的準(zhǔn)確定位基礎(chǔ)上，優(yōu)化項目的產(chǎn)業(yè)入住條件，助力區(qū)域產(chǎn)業(yè)的聚集。
· 從產(chǎn)品的設(shè)計層面，開發(fā)主體需要平衡在滿足政府期望的同時貼合企業(yè)端的使用需求。由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)承載的社會使命，政府對于園區(qū)載體的期望著眼點在區(qū)域的長期效益，實現(xiàn)周期較長，而開發(fā)主體存在短期的去化和收益的平衡問題，在產(chǎn)品設(shè)置上需要考慮其靈活性，可變空間及未來的改造可能性。
· 從招引運(yùn)營層面，傳統(tǒng)園區(qū)的招引政策以一事一議為主，增加了招引雙方的溝通成本，部分園區(qū)甚至采用制定負(fù)面清單的篩選條件，未來的園區(qū)招引應(yīng)該以產(chǎn)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的深度篩選和制定細(xì)分產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)性政策為主要方向。同時通過創(chuàng)投機(jī)制的增加，賦能產(chǎn)業(yè)園區(qū)以“基地+基金”的雙驅(qū)動模式，產(chǎn)業(yè)投資商充分發(fā)揮自身熟悉入駐企業(yè)的優(yōu)勢，采用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式對成長型企業(yè)進(jìn)行孵化、培育，通過分享企業(yè)成長的紅利來獲得資本增值。
· 從資本退出層面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)以長期自持運(yùn)營獲得資本增值為主要投資邏輯，勢必造成開發(fā)短期內(nèi)的資金短缺，由于工業(yè)用地上物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售因各地方政府要求有較大差異，無法一概而論，然而我們也觀察到退出路徑正在逐步多樣化。如，西安2020年6月發(fā)布《西安市支持工業(yè)園區(qū)發(fā)展的實施意見》，其中第九條建議制定工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房分割管理辦法，標(biāo)準(zhǔn)廠房分割必須用于工業(yè)企業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，不得改變土地用途，支持工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房開展產(chǎn)權(quán)分割，并辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。而長期自持部分物業(yè)可通過資產(chǎn)交易，股權(quán)交易，或通過資本市場（如REITs）等方式實現(xiàn)價值兌現(xiàn)。特別在國內(nèi)進(jìn)行公募REITs試點政策頒布后，工業(yè)用地上的倉儲物流和產(chǎn)業(yè)園區(qū)與基礎(chǔ)設(shè)施和數(shù)據(jù)中心并列為可試點的底層資產(chǎn)，無疑也是看重工業(yè)物業(yè)的可標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)�；l(fā)展,同時載體收益穩(wěn)定且具有成長性等特點。為自持運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開辟了價值兌現(xiàn)的新通道。
西安作為中國第九個國家級中心城市，高校數(shù)量全國第四、每年超30萬畢業(yè)生、研究生數(shù)量全國第二，人才儲備豐富。城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)驅(qū)動、三生融合發(fā)展的快車道，在四個創(chuàng)新釋能的維度下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為主要的產(chǎn)業(yè)載體空間具備較大的發(fā)展機(jī)會。仲量聯(lián)行華西區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉表示，“西安目前已入駐世界500強(qiáng)企業(yè)215家，與此同時，在持續(xù)招引世界500強(qiáng)的同時應(yīng)重點關(guān)注隱形冠軍企業(yè)在西安的落戶需求，通過打造具備國際化高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)標(biāo)桿，高舉產(chǎn)業(yè)生態(tài)新未來的發(fā)展旗幟，引領(lǐng)城市產(chǎn)城一體化發(fā)展的新趨勢。”
來源：仲量聯(lián)行
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