隨著城市經濟的不斷發(fā)展，城市周圍越來越多的郊區(qū)建立了新的產業(yè)園區(qū)。城市的建設者、規(guī)劃者必須從與時俱進的角度重新評估形勢，并專注于產業(yè)園區(qū)的商業(yè)服務。支持基礎設施建設，為產業(yè)園區(qū)的經濟繁榮和發(fā)展創(chuàng)造了良好穩(wěn)定的社會環(huán)境。

　　產業(yè)園商業(yè)服務配套現狀

　　現有產業(yè)園區(qū)的主要問題：

　�、佼a業(yè)空間飽和，公共設施用地被產業(yè)用地擠壓，無法支撐服務中心的建設;②園區(qū)空間結構零散，空間功能無序、單一，土地價值與使用功能不匹配，地均產出低，部分對土地成本敏感的企業(yè)面臨被市場“替代”的局面。

　　產業(yè)園區(qū)商業(yè)服務配套規(guī)劃

　　與傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展模式的特性不同，現代產業(yè)發(fā)展的智力資源密集、規(guī)模較小和信息網絡化的特點決定了園區(qū)功能的綜合性，不再是單純的工業(yè)加工、科技產品制造區(qū)，還包括了配套服務的各種商業(yè)服務、金融信息服務、管理服務、醫(yī)療服務和娛樂休閑服務等綜合功能。因此，園區(qū)規(guī)劃要綜合安排產業(yè)、科技研發(fā)、商業(yè)服務和居住等用地，形成產業(yè)發(fā)展區(qū)、生活居住區(qū)、商業(yè)服務區(qū)等多組團布局、空間結構緊湊、功能高度混合的空間形態(tài)。

　　1. 多組團布局：促進職住平衡

　　簡單來說，產城融合是指居住與就業(yè)的融合，所以對產城融合度的衡量實質上就是對職住融合度的衡量，產業(yè)園區(qū)空間布局的核心目標是職住平衡。在具體的規(guī)劃中，應劃分產業(yè)組團、居住組團、生產性服務中心、生活性服務中心和綜合服務中心，在園區(qū)發(fā)展起步期綜合布置生產、居住和服務功能。

　　例如，蘇州工業(yè)園的居住用地按居住分區(qū)、居住鄰里、小區(qū)或組團三級規(guī)劃，居住建筑用地按密度分高密度(公共住宅)、高密度(公館式公寓)、中密度(公館式公寓)、低密度和工人宿舍五級進行布置;商業(yè)設施按產業(yè)園級、分區(qū)級和鄰里級三級配套;公共服務設施方面，居住區(qū)以鄰里中心方式集中設置社區(qū)主要配套設施，工業(yè)區(qū)以綜合性便利中心的方式為外來務工人員設置集中宿舍區(qū)和商業(yè)便利服務設施。

　　2. 產業(yè)、居住和服務組合平衡

　　不同用地依存度的主導空間布局模式產業(yè)、居住和服務對工業(yè)用地、居住用地及服務業(yè)用地的依存度不同，園區(qū)規(guī)劃應根據主導產業(yè)依存度確立土地利用分配與主導空間布局模式，考慮適度混合用地。資金密集型產業(yè)對產業(yè)園生活產生交通、噪音和環(huán)境等影響，同時現代化程度較高，就業(yè)人員密度較低，通常生產用地集中成片，與居住、服務設施用地等在空間上適當分隔，避免相互干擾;勞動密集型產業(yè)的就業(yè)人員較密集，產業(yè)鏈上下游延伸較長，相關聯(lián)功能的集聚區(qū)相對較大，在空間上可以與產業(yè)園住宅、服務中心、生態(tài)景觀等適當融合，產業(yè)工人居住社區(qū)可以深入到產業(yè)區(qū)內部;技術密集型產業(yè)的就業(yè)人員較密集，用地相對集約，可以與產業(yè)園住宅、服務中心和生態(tài)景觀等穿插融合，空間組織靈活自由、富有變化。

　　產業(yè)園區(qū)綜合開發(fā)配套建設實施方法

　　1. 規(guī)劃先行，產業(yè)園區(qū)基礎設施配套提前啟動

　　遵從“從容規(guī)劃、超前考慮”的原則，及時編制所在區(qū)域的公用的專業(yè)規(guī)劃，對產業(yè)園區(qū)公建配套建設周期、規(guī)模、類型等形成細節(jié)化、限時化、責任化等操作機制。配套建設上，相關基礎設施配套應先行，尤其是道路、水、電、煤氣等大產業(yè)園區(qū)基礎配套，與居民生活密切相關，還會直接影響各類公共服務配套設施的建設進度。而在建設進度的安排上，配套設施建設要同住宅的預售、竣工交付緊密掛鉤。按照有關管理規(guī)定，達到預售標準住宅達到一定量時，產業(yè)園區(qū)公建配套必須達到一定的進度，在住宅交付達到一定量時，產業(yè)園區(qū)、公建配套設施均應完成竣工驗收。

　　2. 細化建設及移交標準，出臺統(tǒng)一跨區(qū)管理辦法

　　建議政府明確各類標準，出臺統(tǒng)一管理辦法，使建設方有章可循。而針對跨區(qū)現象，建議規(guī)劃上盡量避免。若無法避免，則要合理布局，將跨區(qū)項目規(guī)劃成綠地、道路等產業(yè)園區(qū)項目，盡量避免規(guī)劃成經營性用地，以免將后續(xù)問題轉移給開發(fā)商和居民。除此之外，政府要出臺統(tǒng)一辦法和相關依據，成立跨區(qū)協(xié)調組織，處理跨區(qū)問題。目前，居住配套公共服務設施的建設是采取開發(fā)商配建，建成后無償移交政府的方式。這在一定程度上會緩解財政壓力，但容易使政府和開發(fā)商職責不清，造成配套滯后甚至缺建漏建現象。而所在城市是按照一定收費標準和建設用地上居住建筑的面積，單獨收取公共服務配套建設費，由政府統(tǒng)一建立專項賬戶，專款專用。建議產業(yè)園區(qū)商業(yè)配套設施的建設和分配均由政府負責，更為主動高效，也解決了移交和監(jiān)管問題。

　　3. 重新審視居民需求，對現有標準進行調整

　　隨著我國產業(yè)園的不斷發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，產業(yè)園公共配套設施出現了一些新的需求，如教育配套因“小班化”教學而出現用地面積偏小現象。政府應重新審視居民對公共服務配套設施需求，對現有標準進行適當調整。而老小區(qū)由于其特殊的區(qū)位環(huán)境、時代背景等，可針對老社區(qū)的人口特點，相應地調整規(guī)劃標準內容與指標。老社區(qū)的公共服務設施應統(tǒng)一管理，一方面可通過提高建筑密度、容積率等多種手段來保障公共服務設施的落實，同時，也可對舊有設施進行改造轉化，充分利用閑置、低效和需求不足的公共服務設施，改造成需求較高、現狀供應匱乏的社區(qū)公共服務設施。

　　來源：前瞻產業(yè)研究院

編輯：wangdc