近日，仲量聯(lián)行發(fā)布《2022年上半年重慶商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，上半年，重慶加速推動(dòng)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈互聯(lián)互通、重大項(xiàng)目的集中開(kāi)工，有效拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，夯實(shí)其穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的壓艙石作用。
甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)導(dǎo)致市場(chǎng)租賃活動(dòng)放緩，政府穩(wěn)增長(zhǎng)政策集中出臺(tái)利好辦公需求于下半年釋放。零售物業(yè)市場(chǎng)，上半年城北板塊優(yōu)質(zhì)商業(yè)開(kāi)發(fā)繼續(xù)擴(kuò)容，疫情導(dǎo)致商業(yè)運(yùn)營(yíng)承壓，但首店經(jīng)濟(jì)仍具韌性；疫后，暑期旅行將助推重慶消費(fèi)市場(chǎng)反彈。物流地產(chǎn)市場(chǎng)，居民剛性消費(fèi)持續(xù)穩(wěn)健，食品及本地餐飲類(lèi)企業(yè)倉(cāng)庫(kù)搬遷和升級(jí)活動(dòng)活躍。汽車(chē)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入換擋期，市場(chǎng)需求短期迎結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
仲量聯(lián)行重慶總經(jīng)理劉洋表示：“上半年，疫情反復(fù)令經(jīng)濟(jì)承壓，產(chǎn)業(yè)辦公增量需求回落。但重慶宏觀經(jīng)濟(jì)仍具韌性，汽車(chē)及其配套產(chǎn)業(yè)、航運(yùn)物流等產(chǎn)業(yè)仍釋放積極信號(hào)。隨著近期一攬子穩(wěn)增長(zhǎng)紓困政策效果逐步顯現(xiàn)，下半年產(chǎn)業(yè)招引、旅游消費(fèi)將有望迎來(lái)復(fù)蘇，為下游商業(yè)及工業(yè)物流地產(chǎn)需求注入新動(dòng)能�！�
甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)
上半年甲級(jí)辦公樓供應(yīng)暫停，平均空置率企穩(wěn)，韌性凸顯
2020年疫情開(kāi)始，重慶辦公樓新開(kāi)工項(xiàng)目回落，加之部分已竣工項(xiàng)目為尋求大宗交易契機(jī)延遲入市，兩方面因素導(dǎo)致上半年新增供應(yīng)暫停。經(jīng)歷數(shù)年去庫(kù)存期，市場(chǎng)短期供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題已大幅緩解。截至季末，甲級(jí)辦公樓存量維持在343.1萬(wàn)平方米，位列全國(guó)第六。
二季度，疫情導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，削弱市場(chǎng)主體的未來(lái)預(yù)期，企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的不確定性增加，進(jìn)而導(dǎo)致其房地產(chǎn)策略更趨于保守。市場(chǎng)層面，企業(yè)新租活躍度較往年同期明顯下滑。上半年，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)僅錄得0.2萬(wàn)平方米凈吸納量，其中二季度甚至出現(xiàn)負(fù)值。行業(yè)方面，律所及會(huì)計(jì)師事務(wù)所、小額貸款、基建工程以及先進(jìn)制造業(yè)的辦公需求相對(duì)活躍。上半年，甲寫(xiě)增量需求前三的行業(yè)分別為專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)（22.2%）、科技互聯(lián)網(wǎng)（18.1%）以及地產(chǎn)建筑業(yè)（15.1%）。盡管需求回落，但同期低供應(yīng)仍讓平均空置率走勢(shì)平穩(wěn)。上半年，甲寫(xiě)平均空置率較上年末下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)24.1%，市場(chǎng)展現(xiàn)較強(qiáng)韌性。
經(jīng)濟(jì)波動(dòng)引致重慶辦公樓結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)改浪潮
· 渝住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售放緩，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及上下游企業(yè)辦公需求下滑。在公開(kāi)披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，上半年目標(biāo)完成率普遍不足40%，業(yè)績(jī)下滑引發(fā)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及相關(guān)的建筑設(shè)計(jì)、中介營(yíng)銷(xiāo)、裝飾裝修等公司在渝縮減辦公面積，撤銷(xiāo)項(xiàng)目公司。
· 居民儲(chǔ)蓄意愿增強(qiáng)及可選消費(fèi)品增速放緩，部分聚焦消費(fèi)類(lèi)的企業(yè)受沖擊。聚焦個(gè)人消費(fèi)業(yè)務(wù)的消費(fèi)服務(wù)類(lèi)企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)新媒體以及生活服務(wù)平臺(tái)類(lèi)企業(yè)仍然面臨較大挑戰(zhàn)，重慶甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)出現(xiàn)較多此類(lèi)企業(yè)租賃調(diào)整、搬遷至低成本樓宇的案例。
· 受保險(xiǎn)行業(yè)渠道端代理人制度改革以及近期利潤(rùn)率下滑影響，保險(xiǎn)及關(guān)聯(lián)保險(xiǎn)代理企業(yè)縮減相關(guān)辦公需求。疫情以來(lái)，保險(xiǎn)代理人展業(yè)承壓，疊加上市險(xiǎn)企近期利潤(rùn)率下滑影響，為有效進(jìn)行降本增效，保險(xiǎn)公司分支機(jī)構(gòu)上半年在全國(guó)范圍內(nèi)均出現(xiàn)“撤退”現(xiàn)象，重慶部分甲級(jí)辦公樓受大環(huán)境影響，空置率有所升高。
租戶市場(chǎng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)仍在持續(xù)，下半年實(shí)體經(jīng)濟(jì)或迎來(lái)復(fù)蘇
租金方面，需求放緩加之部分樓宇面臨租賃調(diào)整影響帶來(lái)的招商壓力，部分去化壓力較高的業(yè)主繼續(xù)采取價(jià)格策略，換取市場(chǎng)空間。上半年，重慶甲級(jí)辦公樓平均租金累計(jì)降幅達(dá)0.4%，至6月末報(bào)83.4元/平方米/月，其中二季度降幅環(huán)比略微擴(kuò)大。據(jù)仲量聯(lián)行測(cè)算，現(xiàn)階段重慶辦公樓市場(chǎng)的價(jià)格需求彈性明顯下降。業(yè)主通過(guò)降租拉動(dòng)的需求增量遠(yuǎn)不及三四年前的水平，“以?xún)r(jià)換量”產(chǎn)生的邊際收益顯著收窄，價(jià)格策略的有效性大不如前。
重慶市政府于6月推出穩(wěn)經(jīng)濟(jì)系列政策，涉及地產(chǎn)、工業(yè)、科創(chuàng)等主要行業(yè)十大類(lèi)、共計(jì)128條政策助力企業(yè)紓困。疫情后，實(shí)體經(jīng)濟(jì)有望在下半年加速?gòu)?fù)蘇，為辦公需求的恢復(fù)注入動(dòng)能。
零售物業(yè)市場(chǎng)
節(jié)假日經(jīng)濟(jì)助推商業(yè)項(xiàng)目高開(kāi)業(yè)率入市，商業(yè)版圖持續(xù)北擴(kuò)
3月以來(lái)，重慶零售物業(yè)市場(chǎng)新項(xiàng)目入市的熱情在節(jié)假日經(jīng)濟(jì)的加持下并未受疫情太大影響而減退。二季度共有兩個(gè)項(xiàng)目入市，分別為龍湖全國(guó)首個(gè)輕資產(chǎn)星悅薈項(xiàng)目——龍湖愛(ài)加兩江星悅薈，和以社區(qū)自治聞名的深圳桃源居打造的全國(guó)首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目——空港桃園天地T City。值得一提的是，兩個(gè)項(xiàng)目以精準(zhǔn)的定位和良好的招商均在入市時(shí)錄得超過(guò)90%的開(kāi)業(yè)率，加上一季度開(kāi)業(yè)的空港澤科星澤匯，上半年重慶零售物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)近28萬(wàn)平方米，城北板塊的優(yōu)質(zhì)零售體量再次擴(kuò)容。
疫情導(dǎo)致零售物業(yè)招商難度增加，購(gòu)物中心表現(xiàn)兩極化
零售消費(fèi)市場(chǎng)受經(jīng)濟(jì)與疫情影響略顯疲態(tài)，市場(chǎng)情緒謹(jǐn)慎，租賃需求放緩。全市平均空置率較去年末上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)14.8%。市場(chǎng)下行，品牌開(kāi)始開(kāi)源節(jié)流，優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)布局，資源聚焦頭部賣(mài)場(chǎng)，導(dǎo)致重慶購(gòu)物中心表現(xiàn)兩極化。隨著需求減弱，非核心商圈租金議價(jià)彈性增加，帶動(dòng)整體市場(chǎng)租金下行。購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)377.2元/平方米/月，上半年累計(jì)下跌0.8%。
首店提升市場(chǎng)活躍度，折扣超市、新能源品牌持續(xù)擴(kuò)張
重慶加速推進(jìn)國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)，優(yōu)質(zhì)商圈持續(xù)吸引品牌首店入駐。餐飲首店在上半年展現(xiàn)一定擴(kuò)張勢(shì)頭，茶顏悅色在重慶連開(kāi)四店，引領(lǐng)一波茶飲熱潮；M Stand、No Nay等精品咖啡品牌的重慶首店相繼亮相，小大董創(chuàng)意菜西南首店亦入駐重慶來(lái)福士。除此之外，幾何書(shū)店、Smart汽車(chē)等不同業(yè)態(tài)的首店也在持續(xù)擴(kuò)張，首店經(jīng)濟(jì)成為推動(dòng)重慶上半年品牌活躍的重要因素。
另一方面，疫情反復(fù)，基本品等剛性需求更加穩(wěn)健。奧特樂(lè)、嗨特購(gòu)等折扣超市在資本推動(dòng)下加速布局。但長(zhǎng)期來(lái)看，消費(fèi)市場(chǎng)仍將回穩(wěn)，居民消費(fèi)仍具有升級(jí)和增長(zhǎng)的空間。新能源汽車(chē)?yán)^續(xù)擴(kuò)軍，成為疫情下拉動(dòng)消費(fèi)的中堅(jiān)力量，特別是在全球油價(jià)上漲以及各類(lèi)汽車(chē)消費(fèi)優(yōu)惠政策扶持下，更多品牌尤其是傳統(tǒng)燃油車(chē)品牌加快推出純電產(chǎn)品，并在優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心積極布局，例如大眾、凱迪拉克等燃油車(chē)品牌在上半年均錄得純電系列的擴(kuò)店。
消費(fèi)券、節(jié)假日經(jīng)濟(jì)多措并舉，共振重慶消費(fèi)市場(chǎng)
為提振疫情下受創(chuàng)的消費(fèi)市場(chǎng)，重慶開(kāi)啟消費(fèi)券發(fā)放熱潮，拉動(dòng)衣食住行游購(gòu)?qiáng)矢髌奉?lèi)消費(fèi)。利用消費(fèi)券覆蓋領(lǐng)域廣及政企聯(lián)動(dòng)的特點(diǎn)，精準(zhǔn)補(bǔ)貼中小微企業(yè)，帶動(dòng)受疫情沖擊行業(yè)復(fù)蘇。商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)展演活動(dòng)持續(xù)加碼：一季度，Louise Vuitton 2022開(kāi)年首場(chǎng)硬箱家居展落地重慶；二季度，連續(xù)舉辦的觀音橋國(guó)際消費(fèi)節(jié)、重慶國(guó)際汽車(chē)展覽會(huì)等活動(dòng)，為消費(fèi)市場(chǎng)反彈注入信心。隨著重慶持續(xù)推進(jìn)國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)，資源聚集核心商圈、優(yōu)質(zhì)物業(yè)，國(guó)際品牌的商業(yè)推廣活動(dòng)和大型展演更加青睞重慶。
后市展望，消費(fèi)市場(chǎng)下半年或迎消費(fèi)反彈
下半年，重慶優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)依舊高企，預(yù)計(jì)還將有重慶100 Mall、時(shí)代廣場(chǎng)E館等多個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)將陸續(xù)開(kāi)業(yè)，新增供應(yīng)有望超70萬(wàn)平方米。重慶100 Mall招商進(jìn)展順利，已官宣引入巴黎百貨巨頭—老佛爺百貨。地標(biāo)項(xiàng)目將帶動(dòng)重慶商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品加速迭代，提升市場(chǎng)的整體品質(zhì)。
從宏觀數(shù)據(jù)來(lái)看，1-5月重慶社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比保持增長(zhǎng)，成為全國(guó)為數(shù)不多同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的城市，且總量首超北京，位居全國(guó)第二。重慶消費(fèi)及零售物業(yè)市場(chǎng)展現(xiàn)強(qiáng)大韌性。隨著全國(guó)行程碼摘星等舉措出臺(tái)，預(yù)計(jì)消費(fèi)信心與整體租賃需求將得到恢復(fù)。同時(shí)暑期旅游旺季來(lái)臨，疊加優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在下半年逐步入市，重慶或?qū)⒂瓉?lái)一波消費(fèi)反彈，重新回到整體上行的趨勢(shì)。
物流地產(chǎn)市場(chǎng)
上半年，普洛斯北碚蔡家物流園一期、寶灣空港物流園一期投入使用。需求端，本地搬遷升級(jí)需求主導(dǎo)市場(chǎng)，高標(biāo)庫(kù)凈吸納量共計(jì)8.4萬(wàn)平方米，全市平均空置率較上年末下降1.0個(gè)百分點(diǎn)至24.6%。短期集中供應(yīng)加劇倉(cāng)庫(kù)招商競(jìng)爭(zhēng)，平均凈有效租金較上年末下降0.8%，報(bào)20.9元/平方米/月。
生活剛需品支出對(duì)消費(fèi)托底作用凸顯，食品及本地餐飲類(lèi)企業(yè)倉(cāng)庫(kù)表現(xiàn)活躍
上半年全國(guó)多地疫情反復(fù)，防疫管控升級(jí)大幅限制居民出行。數(shù)據(jù)顯示，2022年第一季度全國(guó)居民人均可支配收入同比增長(zhǎng)5.1%，增速較2021年同期下降8.6個(gè)百分點(diǎn)，較疫情前的2019年亦下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。在此背景下，居民的消費(fèi)傾向隨之轉(zhuǎn)變，全國(guó)范圍食品、糧油、飲料等生活剛需品成為除藥品、石油制品外為數(shù)不多錄得銷(xiāo)售正增長(zhǎng)的品類(lèi)。居民賴(lài)以生存的生活基本品支出對(duì)整體消費(fèi)托底作用凸顯。
聚焦重慶倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)，上述全國(guó)趨勢(shì)亦得到較充分體現(xiàn)。前五月，重慶食品、生活日用品、飲料、煙酒類(lèi)商品消費(fèi)均錄得明顯的正增長(zhǎng)。餐飲消費(fèi)額也逆勢(shì)微漲，農(nóng)副食品加工業(yè)更是重慶主要工業(yè)門(mén)類(lèi)中唯一增速較2021年進(jìn)一步加快的行業(yè)。上半年，食品零售及本地餐飲類(lèi)企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)租賃活動(dòng)也較為活躍，換租和新租活動(dòng)顯著高于其他行業(yè)企業(yè)。
西部物流園成為食品餐飲、零售商貿(mào)企業(yè)倉(cāng)庫(kù)首選區(qū)位
土主中梁山隧道開(kāi)通后，沙坪壩西部物流園至渝中區(qū)的車(chē)程縮短至35分鐘左右，至江北區(qū)車(chē)程壓縮至30分鐘，至禮嘉車(chē)程僅15分鐘，是當(dāng)之無(wú)愧的最優(yōu)城配區(qū)位。此外，西部物流園目前已有亞冷和普冷兩大國(guó)際高標(biāo)準(zhǔn)冷鏈服務(wù)商入駐，成為需求橫跨干冷倉(cāng)庫(kù)的食品、餐飲、生鮮零售企業(yè)選址考量中的又一優(yōu)勢(shì)條件。因此，即使上半年全市倉(cāng)庫(kù)去化面積顯著下降，租金持續(xù)承壓，西部物流園依然仍是所有子市場(chǎng)中租金表現(xiàn)最文件的區(qū)域。預(yù)計(jì)至2023年，西部物流園將迎來(lái)一批新項(xiàng)目入市，屆時(shí)這一城配物流核心地區(qū)有望形成供需兩旺的市場(chǎng)格局。
汽車(chē)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入換擋升級(jí)期，倉(cāng)儲(chǔ)需求迎來(lái)短期結(jié)構(gòu)性調(diào)整
重慶汽車(chē)產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷新舊動(dòng)能交替期，傳統(tǒng)汽車(chē)產(chǎn)量和需求即將觸及天花板；而另一方面，新能源汽車(chē)產(chǎn)能尚未完全釋放。本地傳統(tǒng)車(chē)企紛紛轉(zhuǎn)型新能源賽道，如金康賽力斯、長(zhǎng)安阿維塔等品牌，產(chǎn)能相對(duì)較小且產(chǎn)量尚未達(dá)到飽和，而新引入的新能源汽車(chē)項(xiàng)目如理想汽車(chē)的全國(guó)第三工廠完全投產(chǎn)仍需數(shù)年時(shí)間，造成以?xún)山聟^(qū)龍興板塊及北碚蔡家板塊為代表的傳統(tǒng)汽車(chē)制造集聚區(qū)汽配件倉(cāng)儲(chǔ)需求呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部總監(jiān)尤鵬偉表示：“雖然部分傳統(tǒng)車(chē)企進(jìn)入產(chǎn)能瓶頸影響上下游配件商的倉(cāng)儲(chǔ)需求，但短期結(jié)構(gòu)性需求調(diào)整難以撼動(dòng)新能源汽車(chē)未來(lái)長(zhǎng)期產(chǎn)能增長(zhǎng)紅利。此外，疫情影響下預(yù)制菜的消費(fèi)市場(chǎng)將更加廣闊，從而推動(dòng)食品加工、餐飲企業(yè)的高標(biāo)庫(kù)、中央廚房需求逐步增長(zhǎng)�！�
回顧上半年重慶商業(yè)及工業(yè)物流地產(chǎn)市場(chǎng)，仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝總結(jié)道：“隨著重慶社會(huì)消費(fèi)品零售總額首超北京、攀升至全國(guó)第二；物流巨頭馬士基、法國(guó)零售巨頭老佛爺選址渝中；鄭渝鐵路開(kāi)通后重慶東進(jìn)接入全國(guó)高鐵網(wǎng)絡(luò)、全市軌道交通加密并延伸至江津都市區(qū)等多重利好加持，重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展傳遞出不少積極的訊號(hào)。下半年，重慶商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)或迎來(lái)結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，產(chǎn)業(yè)招引與消費(fèi)引流是撬動(dòng)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵�！�
來(lái)源：仲量聯(lián)行
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