辦公樓市場
供應(yīng)方面
本季度全市無新增項目入市，截至2022年第一季度末，西安市甲級寫字樓市場總存量依然保持在176.9萬平方米。
凈吸納量方面
受年初疫情影響，本季度凈吸納量有所放緩，一方面客戶租賃決策周期拉長，另一方面房地產(chǎn)、在線教育等行業(yè)政策調(diào)整較大導(dǎo)致企業(yè)仍處于縮減態(tài)勢，市場整體活躍度較2021年略微有所下降。
本季度錄得凈吸納量1.8萬平方米，需求主要來自金融、商務(wù)服務(wù)及軟件信息等行業(yè)。由于連續(xù)5個季度市場無新增供應(yīng)，本季度全市甲級寫字樓市場空置率繼續(xù)下降1個百分點(diǎn)至22%，處于近5年的低點(diǎn)，但隨著下半年陸續(xù)有新項目入市，空置率將開始觸底回升。
價格方面
由于疫情影響，本季度價格略微回調(diào)，全市甲級寫字樓平均賬面租金錄得99.3元/平方米/月，環(huán)比下降0.1%。雖然目前市場上觀望情緒濃厚，但隨著近期國家宏觀調(diào)控政策的落地，預(yù)計后市租金水平仍處于相對穩(wěn)定狀態(tài)。
從子市場來看，高新二期市場依然保持活躍，受益于本季度金融、商務(wù)服務(wù)類租戶入駐，其平均賬面租金水平穩(wěn)中有升，環(huán)比上漲0.3%；而高新一期受到在線教育持續(xù)退租影響，其平均賬面租金均環(huán)比下降0.2%。由于地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整影響，城北子市場仍處于租戶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整狀態(tài)，本季度錄得平均賬面租金環(huán)比下降0.4%。
縱觀全市寫字樓市場，在整體環(huán)境波動之下，為有效降低租賃成本與時間成本，市場上越來越多的租戶（包括國有企業(yè)）開始傾向于精裝修（或定制裝修）拎包入駐的房源或者聯(lián)合辦公項目，同時對租金成本亦愈發(fā)敏感。
高力國際認(rèn)為，目前降本增效成為企業(yè)的首要考量因素，多樣化的產(chǎn)品選擇及具有性價比的房源將成為下一發(fā)展階段市場的關(guān)注點(diǎn)。建議業(yè)主方合理調(diào)整運(yùn)營策略，適當(dāng)增加精裝修拎包入住的房源，給租戶提供更加豐富的房源及多種租賃解決方案；由于目前市場觀望情緒濃厚，租戶亦可利用此窗口期尋找更加靈活的租賃條件，結(jié)合自身條件進(jìn)行適當(dāng)?shù)膬?yōu)化及調(diào)整。
產(chǎn)業(yè)園市場
供應(yīng)方面
本季度暫無新增供應(yīng)，全市產(chǎn)業(yè)園總體量維持482.9萬平方米。其中本季度產(chǎn)業(yè)園數(shù)據(jù)庫中新增航天基地板塊數(shù)據(jù)，總體量約53.6萬平方米。
凈吸納量方面
本季度產(chǎn)業(yè)園市場凈吸納量較上季度小幅下降，約為3.8萬平方米，但仍高于甲級寫字樓市場，其中受益于產(chǎn)業(yè)政策本季度多家智能制造型企業(yè)入駐西咸新區(qū)子市場�？罩寐史矫妫捎谝咔橛绊�，全市產(chǎn)業(yè)園市場空置率小幅下降1.1個百分點(diǎn)，達(dá)到24.5%。
分板塊來看，得益于軟件通信及醫(yī)藥檢測等行業(yè)的活躍，本季度西咸子市場表現(xiàn)亮眼，空置率環(huán)比下降4個百分點(diǎn)至33.4%；而高新子市場需求放緩，錄得凈吸納量7,147平方米；航天子市場空置率錄得30.5%。
從客戶結(jié)構(gòu)來看，受疫情沖擊及政策支持影響，當(dāng)前階段出現(xiàn)一批由寫字樓轉(zhuǎn)向園區(qū)辦公的意向客戶，產(chǎn)業(yè)園問詢熱度明顯提升，市場預(yù)期較為良好，需求可能會在二三季度階段兌現(xiàn)。
價格方面
本季度產(chǎn)業(yè)園租金溫和上漲，平均賬面租金錄得49.9元/平方米/月，環(huán)比上漲0.2%。其中高新子市場依舊表現(xiàn)穩(wěn)定，平均賬面租金水平為54.2元/平方米/月，環(huán)比上漲0.7%；而西咸子市場由于其新項目入市正處于低價拓源階段，平均賬面租金為41.9元/平方米/月，環(huán)比下降0.5%；經(jīng)開子市場平均賬面租金為41.7元/平方米/月；航天子市場平均賬面租金錄得51.5元/平方米/月，環(huán)比上漲0.4%。
高力國際認(rèn)為，“載體+運(yùn)營+服務(wù)+投資”多元驅(qū)動的開發(fā)模式依然是打造一個成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“組合拳”，在當(dāng)期波動的市場環(huán)境下，業(yè)主方應(yīng)錨定產(chǎn)業(yè)方向，找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，提升軟性服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)行差異化突圍。
優(yōu)質(zhì)零售市場
供應(yīng)方面
受一季度受到疫情反復(fù)的影響，西安優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)市場仍處于緩慢恢復(fù)階段，消費(fèi)信心亟待提振。
本季度隨著城北板塊的靜安薈奧特萊斯和未央168的入市，將全市優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)存量推高至679.2萬平方米。
需求方面
新能源汽車表現(xiàn)活躍，各品牌正處于持續(xù)擴(kuò)張期，仍在大規(guī)模進(jìn)駐購物中心，且其租金承受能力較強(qiáng)，緩解了部分零售服飾退租帶來的影響。受疫情沖擊影響，各業(yè)態(tài)均受到不同程度影響，尤其是餐飲類和休閑娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營愈發(fā)困難，未來將持續(xù)面臨較大的經(jīng)營壓力。
價格方面&
凈吸納量方面
受疫情影響，全市優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)首層租金錄得308.8元/平方米/月，環(huán)比下降0.8%，而空置率則進(jìn)一步上升至9%，環(huán)比上漲0.5%。
疫情防控持續(xù)的情況下，消費(fèi)場所的經(jīng)營恢復(fù)阻礙較大，多數(shù)業(yè)主方及品牌方對后期經(jīng)營的持續(xù)性抱有擔(dān)憂情緒，因此，高力國際提出以下建議：
對業(yè)主方的建議
1.對未建設(shè)的項目應(yīng)充分考慮疫情帶來的長期影響，扎實(shí)做好項目的前期定位、設(shè)計、及運(yùn)營規(guī)劃，準(zhǔn)確判斷入市節(jié)奏，確保項目后期招商運(yùn)營的成功率；
2. 對于短期經(jīng)營遇到阻力的項目，建議及時調(diào)整運(yùn)營策略，以提升出租率為核心目標(biāo)，保證項目人氣，有利于持續(xù)經(jīng)營；
3. 協(xié)助商戶解決經(jīng)營困難，盡可能保障商家經(jīng)營的穩(wěn)定性，可能的情況下適當(dāng)提供租金減免、營銷支持、商戶幫扶等措施穩(wěn)定商戶。
對租戶的建議
1. 有持續(xù)擴(kuò)張需求的租戶應(yīng)謹(jǐn)慎選址，首選抗風(fēng)險能力強(qiáng)、業(yè)主穩(wěn)定性高的物業(yè)，降低品牌運(yùn)營風(fēng)險；
2. 繼續(xù)擴(kuò)大線上經(jīng)營的力度，建立多元化渠道，積極擁抱新媒體平臺，精準(zhǔn)定位Z世代興趣點(diǎn)、貼合其消費(fèi)習(xí)慣，尋找線上業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。
來源：高力國際
編輯：wangdc
