2021年，在疫情爆發(fā)一年多后，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場連續(xù)第七年創(chuàng)下百萬平方米新增供應(yīng)，整體市場表現(xiàn)扶搖直上，需求加倍反彈，全年凈吸納量反超新增供應(yīng)直逼158萬平方米，締造有數(shù)據(jù)以來的最高紀(jì)錄。兩年平均凈吸納量錄得高于歷史平均水平的115萬平方米，當(dāng)中除了疫情后整體市場逐步復(fù)蘇等客觀因素推動，亦彰顯了深圳寫字樓市場多元的活力及強(qiáng)大的韌性。整體市場空置率同比改善明顯，降低了近6個百分點至16.6%。

　　著眼需求板塊，科技和金融板塊為深圳寫字樓市場提供“雙輪驅(qū)動”�？萍及鍓K位列需求榜首，新租賃需求占比為47.8%，其中9成以上來自科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。頭部科技企業(yè)需求引領(lǐng)效應(yīng)明顯，多個頭部企業(yè)于年內(nèi)均錄得數(shù)萬平方米以上的租賃成交，其中某頭部企業(yè)以全年累計25萬平方米的租賃成交遙遙領(lǐng)先。與此同時，深圳科技產(chǎn)業(yè)完善的生態(tài)鏈和產(chǎn)業(yè)聚集亦帶動部分本地科技企業(yè)快速成長，年內(nèi)數(shù)宗萬平方米以上的租賃案例均來自本地科技企業(yè)，涉及領(lǐng)域包括云存儲、軟件開發(fā)和生態(tài)科技等。

　　金融板塊需求以19.1%占比排名第二，其中銀行和證券機(jī)構(gòu)升級搬遷帶來的傳統(tǒng)金融需求表現(xiàn)更為活躍，而非傳統(tǒng)金融則聚焦財富管理和投資理財兩類業(yè)態(tài)。以法律和咨詢?yōu)橹鞯膶�業(yè)服務(wù)業(yè)板塊貢獻(xiàn)了近6.0%的需求，全年共錄得40家律所的新租賃成交，除傳統(tǒng)福田CBD外，高新科技園片區(qū)也吸引了不少律所進(jìn)駐。多家來自北京、廣東省其它城市及海外的律所在年內(nèi)均落地深圳，進(jìn)行戰(zhàn)略擴(kuò)張。此外，疫情后出現(xiàn)的“芯片荒”及出境購物受阻催生了寫字樓市場的新需求，包括電子元器件的零售貿(mào)易及跨境電商的需求開始凸顯。

　　科技企業(yè)快速發(fā)展刺激過渡期辦公需求的增加，再加上疫情后市場對于靈活辦公的接受度逐步提高，推動共享辦公空間重返優(yōu)質(zhì)寫字樓市場并出現(xiàn)一定的擴(kuò)張勢頭。新增供應(yīng)壓力下，政府招商助力個別樓宇快速去化的效果顯著。前海板塊年內(nèi)表現(xiàn)尤為突出，受益于政策推動和片區(qū)配套改善帶來的需求提升，前海的空置率在下半年錄得超20個百分點的改善降至25.7%，片區(qū)的租金也因此實現(xiàn)微增。

　　租賃類型方面，新項目不斷涌入帶動搬遷熱潮，搬遷需求占比過半，約為52.4%，其中升級搬遷表現(xiàn)活躍。而新設(shè)立需求占比超過10.0%，主要來自北京、上海和廣東省其他城市的公司。

　　在高供應(yīng)的市場格局中，大部分業(yè)主依然在積極調(diào)整租賃策略以吸引優(yōu)質(zhì)租戶進(jìn)駐。與此同時，強(qiáng)勁的需求反彈推動下，市場分化也開始顯現(xiàn)，招商運營較優(yōu)良的寫字樓項目在低空置率的情況下開始主動進(jìn)行客戶甄選并實現(xiàn)了租金的小幅上漲。整體市場平均租金跌幅繼續(xù)收窄，全年租金僅下跌0.7個百分點至每月每平方米187.7元， 且市場平均租金在第四季度開始止跌回穩(wěn)。

　　CBRE深圳顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人吳洋表示，未來一年，深圳寫字樓市場依然將迎來百萬平方米以上的新增供應(yīng)，且高度聚集在前海片區(qū)。多重政策利好下，強(qiáng)勁需求增長潛力將帶動市場平穩(wěn)前行，預(yù)計來自科技和金融行業(yè)的需求將保持穩(wěn)定增長，雖相比2021年將有所回落，但依然保持在較高水平。受新增供應(yīng)累積及政策調(diào)整帶來的房地產(chǎn)行業(yè)收縮等影響，預(yù)計整體市場空置率將有所升高，但得益于科技需求穩(wěn)定增長，不會出現(xiàn)太大波動，市場平均租金將進(jìn)一步止跌回穩(wěn)。新項目的不斷涌入一方面為企業(yè)提供了眾多選擇，在供應(yīng)高位下，極具性價比的租金為企業(yè)提供了改善辦公條件的窗口，預(yù)計升級搬遷需求將依然為市場主流。另一方面，為了保持項目競爭力并締造差異化優(yōu)勢，業(yè)主應(yīng)更加關(guān)注項目的軟硬件維護(hù)、更新以及招商運營綜合能力的提升，特別是加大投入實現(xiàn)原有優(yōu)質(zhì)租戶的留存以及新租戶的鎖定。

　　2021年全年錄得7個新項目共97.4萬平方米入市，主要分布在非核心區(qū)。新增供應(yīng)已經(jīng)恢復(fù)至疫情前年均90萬平方米以上的規(guī)模，前海迎來了首個購物中心——萬象前海入市，深圳也迎來了最大單體規(guī)模的購物中心——龍崗萬達(dá)廣場的入市，新項目均錄得了85%以上良好入駐率。

　　市場需求全面復(fù)蘇，全年新增吸納反超新增供應(yīng)，錄得了98.6萬平方米，帶動空置率同比下降0.8個百分點至3.9%的市場低位。

　　疫情新常態(tài)下，市場需求熱點頻現(xiàn)，業(yè)主與商家雙雙發(fā)力。前瞻性消費需求的引導(dǎo)以及消費需求轉(zhuǎn)向的捕捉共同帶動市場繁榮。品牌煥新與打造場景式消費體驗成為購物中心保持競爭優(yōu)勢的重要舉措，2021年深圳城市新晉品牌超50家，同比增長明顯。場景打造方面，龍崗萬達(dá)依托重體驗元素，吸引了眾多客流。各類展覽也成為增加購物中心人氣的法寶，如“小豬佩奇環(huán)球探險之旅”華南首展落地金光華，POP MART全國首展和THE MONSTERS TOYS全國首展落地卓悅匯。

　　疫情后人們對于黃金等保值品的追求以及對健康的關(guān)注度持續(xù)提高，年內(nèi)中高端購物中心共錄得近200家珠寶配件品牌及90家運動品牌開業(yè)。相比2020年，年內(nèi)的運動品牌豐富度進(jìn)一步提升，國內(nèi)外均有新品牌在深圳市場開啟擴(kuò)張之路，包括回力、駱駝、特步、飛悅和鴻星爾克在內(nèi)的國內(nèi)品牌，以及首次進(jìn)入深圳的美國戶外品牌Chums、法國品牌HOKA等。

　　顏值經(jīng)濟(jì)的消費文化帶動美妝品牌繼續(xù)擴(kuò)張，成為購物中心提升品質(zhì)以及進(jìn)行差異化競爭的重要選擇，成為零售細(xì)分品類需求第二主力，其中國際一線品牌格外受到業(yè)主青睞。2021年有3家購物中心進(jìn)行了美妝專區(qū)的打造。

　　汽車品牌積極拓店，已然成為購物中心的標(biāo)配業(yè)態(tài)。相比2020年，汽車品牌線更加立體多元，包括新能源汽車、傳統(tǒng)汽車在內(nèi)有更多的品牌加入購物中心中心開店之列，小鵬、蔚來和理想汽車依然在持續(xù)擴(kuò)張，新品牌包括嵐圖、埃安、威馬汽車等，蘭博基尼、賓利、寶馬和路虎等高端品牌也紛紛有所布局。

　　受疫情及出境旅游限制影響，重奢品牌繼續(xù)深耕深圳市場，2021年共錄得44家奢侈品牌入市，同比增加14家，并由此帶動首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)力，其中15家奢侈品牌為首入深圳甚至華南區(qū)，令市場奢侈品品牌線立體多元化，如Chanel、Goyard、Van Cleef & Arpel等均開出了深圳首店，老佛爺百貨華南首店也落戶深業(yè)上城。而對于無法引入奢侈品牌的購物中心來講，潮牌就成為其進(jìn)行租戶組合調(diào)整以吸引人氣的法寶。

　　餐飲方面，特色餐飲、簡餐與茶飲依然是擴(kuò)張主流。特色餐飲中，以茶餐廳、豉油雞和點心類的港式餐飲擴(kuò)張較為明顯。簡餐和茶飲方面，以資本推動的蘭州拉面和奶茶、咖啡品牌擴(kuò)張較為積極。

　　優(yōu)質(zhì)購物中心得益于良好的招商運營，品牌調(diào)改積極，不斷引入城市首店、奢侈品牌及網(wǎng)紅品牌等，由此帶動其經(jīng)營不斷向好，租金得以增長，整體市場平均租金全年增長2.0%。個別購物中心的經(jīng)營業(yè)績已經(jīng)恢復(fù)至疫情前水平，“華潤系”和寶安中心區(qū)及周邊區(qū)域的購物中心表現(xiàn)可圈可點。

　　CBRE中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部|商業(yè)咨詢負(fù)責(zé)人鐘廉軍表示，2022年，深圳將邁入第六個供應(yīng)高位年，新增供應(yīng)預(yù)計將超過100萬平方米，主要分布在非核心區(qū)。K11和天河城均將首入深圳，前海也將迎來第二個購物中心入市。新項目的地理位置分布較為分散，預(yù)計整體市場項目間不會形成激烈競爭。隨著疫情控制措施的更加科學(xué)化，強(qiáng)勁的市場需求將帶動新增供應(yīng)項目實現(xiàn)較好的預(yù)招商結(jié)果，整體市場空置率在業(yè)主前置招商策略的推動下，預(yù)計會小幅上升，但依然保持低位，市場平均租金亦將繼續(xù)回升。從需求端來看，在政策激勵及車企自身營收的不斷增長等因素的推動下，新能源汽車的開店潮將得以繼續(xù)。得益于汽車、餐飲等新細(xì)分品類的擴(kuò)張帶動，再加上眾多知名開發(fā)商和購物中心運營商強(qiáng)大的招商能力，預(yù)計整體市場將穩(wěn)步向前。與此同時，位于核心區(qū)的實體商業(yè)也將在宏觀環(huán)境變好的情況下實現(xiàn)客流的進(jìn)一步提升。

　　2021深圳物流倉儲市場持續(xù)第三年未錄得新增供應(yīng)，供應(yīng)緊缺狀況仍在持續(xù)。

　　需求方面，2021年1至11月，深圳進(jìn)出口總額兩年平均增長8.6%。進(jìn)口與出口兩年平均增長率均超過6.0%。與此同時，消費升級類商品保持較快增長，網(wǎng)上零售延續(xù)快速增長態(tài)勢，限額以上單位通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)商品零售額兩年平均增長28.6%。進(jìn)出口新路徑探索帶來貿(mào)易需求日益增加。同時出境購物限制催生跨境電商需求快速增長，疊加疫情之下業(yè)已形成的來自社區(qū)電商、網(wǎng)購消費需求，進(jìn)出口、電商（含跨境電商）和第三方物流依然為深圳高標(biāo)倉市場主要的需求來源。此外，來自電商、外資制造業(yè)以及本地通訊企業(yè)的尋租需求不斷增加，在無法尋得合適空間落位的情況下，只能轉(zhuǎn)向平倉和樓倉，甚至外溢至深圳周邊城市。高標(biāo)倉供不應(yīng)求帶動整體市場空置率不斷下行，同比下降2.6個百分點至年末0.4%的市場低位，幾近滿租，全年共錄得6.9萬平方米的新增吸納。縱觀周邊城市，在大型電商充沛需求的驅(qū)動下，高標(biāo)倉市場均實現(xiàn)快速去化，空置率也保持在較低水平。

　　市場空置率逐季走低帶動市場平均租金上漲，特別是第三季度由國內(nèi)外節(jié)假日因素驅(qū)動的物流旺季期間，單季租金水平也達(dá)到了年度最高點。全年來看，市場平均租金同比增長2.0%至每月每平方米47.4元。

　　CBRE深圳顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人陳劍鋒表示，2022年，高標(biāo)倉市場新增供應(yīng)依然匱乏，供不應(yīng)求為市場常態(tài)。而需求方面，深圳擁有龐大的消費市場規(guī)模以及中國重要進(jìn)出口門戶的地位，進(jìn)出口貿(mào)易、零售、電商和第三方物流的需求將繼續(xù)維持在高位。在缺少高標(biāo)倉供應(yīng)的情況下，亟待承載的需求只能轉(zhuǎn)向樓倉和平倉，或者外溢至周邊城市。預(yù)計整體市場空置率將保持在極低水平，市場平均租金也將穩(wěn)步上漲。而在高標(biāo)倉市場中，供應(yīng)量稀缺的非保稅倉租金增長率將高于整體市場平均水平。

　　2021年深圳大宗交易市場交易規(guī)模已經(jīng)基本恢復(fù)至疫情前水平，全年共錄得23宗交易，整體成交金額共計219.4億元，同比上升31.0%。

　　寫字樓交易占絕對主導(dǎo)，成交額占比為64.8%。全年共錄得15宗寫字樓成交案例，成交總額超過人民幣140億元，其中最大的單宗成交額高達(dá)人民幣32億元。核心區(qū)的新寫字樓項目是成交的主要來源，南山區(qū)因為新增項目較多且租賃市場表現(xiàn)向好，受到很多企業(yè)買家青睞。寫字樓成交大多以資產(chǎn)交易的方式達(dá)成，買家多來自科技企業(yè)，購買目的以自用需求為主，此外也錄得個別本地和境外投資買家的零星成交。

　　受單宗大額交易帶動，綜合體交易成為年內(nèi)第二大需求成交類型，該綜合體物業(yè)類型包括寫字樓、商業(yè)和酒店在內(nèi)，成交金額高達(dá)人民幣66億元。

　　市場參與主體方面，企業(yè)是整體市場的主要買家來源，占比為76.0%。除寫字樓交易外，年內(nèi)的商業(yè)和工業(yè)物業(yè)成交的買家也以企業(yè)為主。而從賣方來看，開發(fā)商為主要的賣方構(gòu)成。與此同時，受自用型購買的帶動，資產(chǎn)型交易占主流，占比為60.9%

　　CBRE深圳投資及資本市場部負(fù)責(zé)人古振鵬表示，受新增供應(yīng)持續(xù)高位及宏觀政策調(diào)整對部分開發(fā)商資金流轉(zhuǎn)的影響，預(yù)計未來一年市場整體出售的寫字樓項目會增加。從需求端來看，一方面，投資者一直在積極關(guān)注深圳寫字樓市場以尋求價格合適的項目；另一方面得益于多重政策利好、鏈接國內(nèi)外市場的城市發(fā)展平臺以及良好的科技產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，深圳不斷吸引著大量的寫字樓自用型買家前來投資。隨著市場上可售物業(yè)的增多，預(yù)計寫字樓成交價格的談判空間將在一定程度上變大，從而吸引包括自用買家和投資型買家在內(nèi)的購買需求。除寫字樓外，包括倉儲在內(nèi)的工業(yè)物業(yè)得益于其良好的租賃表現(xiàn)、單體投資額較小以及部分項目可以通過城市更新實現(xiàn)價值重塑，將依然受到投資者的熱捧。2021年出臺的城市更新條例對于舊改類項目的推動，將進(jìn)一步提升工業(yè)類城市更新項目的成交熱度。而倉儲物流設(shè)施方面，因為深圳市場項目可得性較小，因此更多成交將發(fā)生在深圳周邊的東莞及惠州等地，甚至粵港澳大灣區(qū)的其他城市。

　　來源：CBRE世邦魏理仕

編輯：wangdc