2021年重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓市場錄得2棟甲級寫字樓交付，分別是位于照母山的光環(huán)中心B座和位于解放碑的復(fù)星國際中心，合計新增面積約12.9萬平方米，同比上升12.8%。著眼需求端，全年市場凈吸納量錄得約15萬平方米，同比下降21%，主要是因為全年需求高開低走。上半年，疫情積壓的需求積極釋放，市場凈吸納量錄得約12.4萬平方米，同比大幅增長9.6倍；而下半年受線上行業(yè)的調(diào)整，市場錄得大面積退租，加之臨近年末疫情反復(fù)使得企業(yè)持更加謹(jǐn)慎的擴張態(tài)度，需求較上半年下降76.9%，僅錄得2.9萬平方米。分甲乙級看，甲級寫字凈樓吸納量約10.2萬平方米，需求貢獻率達67%，繼續(xù)主導(dǎo)市場。截至年末市場整體空置率同比下降1.2個百分點，至25.8%，系近十年新低。
按新租需求行業(yè)看，科技新媒體（TMT）、金融業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)為全年前三大需求來源，分別占比30.1%、18.5%、12.6%。借此，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的科技及金融雙驅(qū)動需求主導(dǎo)的格局愈發(fā)成型，其中，年內(nèi)矚目的科技行業(yè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)有人工智能、芯片研發(fā)、專業(yè)服務(wù)等，并主要集中在照母山和大化楊；而就金融業(yè)而言，內(nèi)外資銀行的新設(shè)立及擴租，以及中資保險的大面積升級和擴租等值得關(guān)注，熱點區(qū)域包括江北嘴和解放碑等。
租金方面，盡管重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓平均賬面租金持續(xù)下行，同比下降0.8%，但跌幅較2020年顯著收窄2.7個百分點，且部分區(qū)域租金逐步趨穩(wěn)。如江北嘴，受眾多銀行、保險等企業(yè)的頭部效應(yīng)加持，區(qū)域核心商務(wù)氛圍愈發(fā)鞏固。另一方面，多個區(qū)域市場因近年來新增供應(yīng)的放緩空置率降至20%左右的低水平，市場逐步邁入存量周期，業(yè)主開始從關(guān)注樓宇去化邁進到調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)、樓宇升級等運營層面，如照母山、大化楊等，繼而進一步壓縮租金彈性。
展望2022年，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓市場新增供應(yīng)回升，預(yù)計約55萬平方米的樓宇交付。2021年12月，《成渝共建西部金融中心規(guī)劃》明確，到2025年成渝將初步建成西部金融中心、2035年西部金融中心地位更加鞏固的戰(zhàn)略目標(biāo)。有鑒于此，重慶有望建設(shè)成為立足西部，面向東亞和東南亞、南亞，服務(wù)共建“一帶一路”國家和地區(qū)的西部金融中心，完善“科創(chuàng)金融、普惠金融、綠色金融、消費金融、供應(yīng)鏈金融”五大金融服務(wù)體系。借此未來重慶將煥發(fā)金融新活力，寫字樓市場繼而迎來強勁的增長勢能。
CBRE成都顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人黃璐表示，2021年，以科技和金融為主的中資頭部企業(yè)于重慶積極擴張，同時外資企業(yè)的需求也明顯回暖。未來，隨著重慶內(nèi)陸開放高地加速建設(shè)，金融活力越發(fā)強勁，市場有望見證更多企業(yè)進駐重慶，釋放活躍需求。另一方面，城市更新積極開展，而業(yè)主也越發(fā)重視資產(chǎn)管理，上述市場格局的變革和運營專業(yè)度的提升將有望引導(dǎo)需求新流向。
2021年，重慶零售物業(yè)市場迎來8個購物中心開業(yè)，合計新增供應(yīng)95.7萬平方米。其中，位于照母山的光環(huán)購物公園是香港置地商業(yè)品牌“光環(huán)”的首個亮相項目，其室內(nèi)植物園“沐光森林”引發(fā)市場熱議；年末，龍湖公園天街、大悅城及渝北吾悅廣場的集中開業(yè)，標(biāo)志著中央公園商圈的啟航。盡管城市商業(yè)活動、旅游業(yè)的逐步恢復(fù)，但供應(yīng)高企，加之核心商圈業(yè)主借消費回流的需求新特征積極調(diào)整，市場整體空置率同比上升0.2個百分點至9.9%；購物中心首層平均租金跌幅同比顯著收窄，僅下降0.5%。
分區(qū)域看，年內(nèi)解放碑與觀音橋兩大核心商圈均實現(xiàn)調(diào)整煥新。首先，“改造煥新”為解放碑的關(guān)鍵詞，其城市更新進程加速并上升到新高度，包括改善街道條件及盤活存量等，如國泰廣場大面積圍擋作升級改造，并引入美妝集合店Harmay等重慶首店；大都會東方廣場于2021年10月啟動全面煥新計劃；日月光中心則將被龍湖通過輕資產(chǎn)模式改成“天街”購物中心等；就觀音橋而言，“升級煥新”是貫穿全年的主題。在協(xié)信星光68廣場B館開業(yè)的加持下，緊抓消費復(fù)蘇、回流趨勢，積極升級租戶，進一步鞏固重慶第一商圈的地位。全年新進品類有奢侈品、美妝、運動服飾、潮玩等。值得關(guān)注的是，年末華潤置地攜手香港置地拿下觀音橋商業(yè)地塊，未來將打造區(qū)域新地標(biāo)商業(yè)作品，助力觀音橋商圈煥發(fā)新活力。
展望2022年，重慶優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場將迎來約51萬平方米的新增供應(yīng)，其中包括備受矚目的萬象城二期、悠方等標(biāo)桿項目。同期，解放碑、楊家坪等商圈的城市更新效果也將在2022年進一步呈現(xiàn)。與此同時，重慶成為全國率先培育建設(shè)的五大國際消費中心城市之一。因此，在政策利好的加持之下，伴隨著主城區(qū)城市更新和新商圈加快建設(shè)，未來重慶的消費引領(lǐng)及帶動作用有望隨消費資源的加速聚集而顯著提高。
CBRE西南區(qū)董事總經(jīng)理謝凌表示，重慶零售物業(yè)市場將在未來迎來發(fā)展新機遇，一方面，國際消費中心城市的獲批和更多優(yōu)質(zhì)品牌購物中心的開業(yè)極大地提升重慶的品牌號召力；另一方面，老牌商圈改造升級，物業(yè)條件不斷優(yōu)化；此外，集聚眾多頭部運營商的中央公園新興商圈也逐步呈現(xiàn)，為品牌加速落地提供基礎(chǔ)。因此，未來重慶商業(yè)將釋放新活力。
2021年，重慶倉儲物流市場供需兩旺，新增供應(yīng)及凈吸納量均居全國第一位。其中，市場錄得14個新項目交付，合計約91.8萬平方米，主要集中在空港及西部物流園區(qū)域；凈吸納量錄得約100.2萬平方米，同比大幅上漲110.2%，供需均創(chuàng)歷史新峰值。因此，截至年末全市高標(biāo)庫空置率同比顯著下降8.8個百分點至24.1%，系2015年的新低。不斷改善的供需關(guān)系也令市場情緒回調(diào)，租金走勢逐步趨平，并于第四季度結(jié)束為期12個季度的下跌實現(xiàn)企穩(wěn)，標(biāo)志著市場迎來轉(zhuǎn)折點。全年來看，全市高標(biāo)庫平均租金同比僅下跌1.7%，跌幅較2020年顯著收窄3.2個百分點。
按需求行業(yè)看，全年新增需求結(jié)構(gòu)為：三方物流（36.7%）、制造業(yè)（27.7%）、電商（26.8%）和零售貿(mào)易（8.8%）。其中，制造業(yè)和電商的需求增長最為矚目，同比分別增長17.7和12.8個百分點。具體而言，伴隨著重慶制造業(yè)在新舊動能升級中不斷釋放新活力，其對倉儲需求增長的支撐力不斷加強，年內(nèi)錄得多宗汽車零部件、電子設(shè)備、新能源汽車供應(yīng)鏈等租戶的大面積租賃需求。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年，重慶汽摩、電子兩大產(chǎn)業(yè)增加值分別增長11.3%、17.3%；戰(zhàn)略性新興制造業(yè)增加值增長18.2%；新能源汽車、光纜、鋰離子電池、集成電路、工業(yè)機器人等新興產(chǎn)品產(chǎn)量分別增長2.5倍、25.5%、26.6%、13.4%、10.3%。此外，社區(qū)生鮮團購持續(xù)活躍，占比全年電商需求的71.3%，這也顯示出消費的不斷升級，并由此衍生出對冷鏈倉儲及高效配送更迫切的需求。
分區(qū)域看，在供需不斷集中下，西部物流園在2021年的表現(xiàn)矚目。截至年末，其倉儲設(shè)施規(guī)模約77萬平方米，居全市第二；然得益于地理優(yōu)勢、供應(yīng)鏈集聚，其對生鮮電商、城配租戶的吸引力不斷上升，年內(nèi)凈吸納量占比達24.9%，居全市第一，空置率因此改善至22.7%；租金于第四季度率先穩(wěn)中有升。
展望2022年，重慶倉儲物流市場新增供應(yīng)將大幅度回調(diào)，預(yù)計約32萬倉儲面積交付。隨著此輪供應(yīng)高峰接近尾聲，加之消費、制造業(yè)的倉儲需求或?qū)⒉粩嘣鲩L，市場供需天平的轉(zhuǎn)折之機將至，租金壓力有望在未來兩年得到有效緩解，并逐步邁入上行通道。
CBRE成都顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人王蒙豪表示，隨著重慶制造業(yè)在新舊動能升級中不斷釋放新活力，城市消費動力持續(xù)強勁，以工業(yè)制造、生鮮電商及醫(yī)藥供應(yīng)鏈等為主的租戶貢獻了重慶2021年令人矚目的倉儲需求增長。而需求端的不斷回暖，也讓市場在倉儲供應(yīng)充沛的市場周期下，依然呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢。與此同時，‘成渝一體化’的加速推進，更是讓西部物流園、空港等區(qū)域的熱度不斷攀升，并帶動市場整體租金壓力得到有效緩解。未來，隨著供應(yīng)高峰接近尾聲，且需求內(nèi)生動力隨城鎮(zhèn)化加速和產(chǎn)業(yè)升級而進一步增強，重慶倉儲物流市場即將迎來發(fā)展上升周期。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
