雖然新冠疫情在2021年仍有零星發(fā)生，但精準快速的防控措施極大地降低了疫情對市場的影響，中國內(nèi)地大宗交易市場已恢復常態(tài)。CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《中國2022年投資者意向調(diào)查》顯示，投資者對中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的長期信心增強，59％的受訪者選擇在2022年“更積極投資”，再創(chuàng)2016年首次投資者意向調(diào)查以來的新高。

　　另一方面，選擇“更積極出售”的受訪者較上年大幅上升10個百分點至51%。購置和出售意愿同創(chuàng)新高，預示著2022年中國的大宗交易市場將在資產(chǎn)配置再平衡和價格博弈中繼續(xù)前行。

　　CBRE中國區(qū)總裁李凌表示，2021年中國不動產(chǎn)投資市場迎來了快速復蘇及蓬勃發(fā)展。全年總成交額鎖定在2,731.3億元，同比上漲32.6%，為史上第二高水平；與此同時，市場機會更趨多元化，長租公寓、生物醫(yī)藥等新熱點不斷涌現(xiàn)。展望2022年，鑒于投資者表現(xiàn)出的強勁投資意向，中國內(nèi)地的大宗交易市場將保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢，交易額預計增長10%到15%，有望首次突破3,000億元大關(guān)。

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn),64%受訪者將上海作為首選投資目的地，使上海蟬聯(lián)境內(nèi)外買家在中國內(nèi)地最青睞的投資市場，并且在亞太地區(qū)跨境投資目標城市中躍居次席。2021年上海創(chuàng)新高的寫字樓需求和租金走勢的企穩(wěn)進一步提振了投資者的信心。并且，在主流物業(yè)類型之外，生命科學地產(chǎn)、長租公寓等新投資熱點的快速涌現(xiàn)也讓上海呈現(xiàn)出更加多元化的投資機會。位列第二的北京在亞太區(qū)跨境投資目標城市中居于第五位，較上年提升一個座次。北京對商辦和物流地產(chǎn)在供應(yīng)端的限制，以及不可動搖的領(lǐng)先科技和金融中心地位使其得到投資者的重點關(guān)注。此外，大灣區(qū)作為中國經(jīng)濟的另一引擎，其倉儲物流設(shè)施、面向創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)的商務(wù)園區(qū)，以及兼具高品質(zhì)辦公性能和產(chǎn)業(yè)用地內(nèi)核的新型產(chǎn)業(yè)寫字樓項目（M0）也值得關(guān)注。

　　物業(yè)類型方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度在今年的調(diào)查中蟬聯(lián)榜首，而其中近八成投資者將聚焦倉儲物流。這與我們對資金層面的分析高度一致：2021年，和中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的跨境地產(chǎn)基金募資金額達到93.8億美元，占募資總額的40%。同時，中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs于2021年6月正式推出，也成為推動這一板塊得到投資者持續(xù)關(guān)注的重要動因。與2021年的資產(chǎn)價格相比，75%的投資者表示在2022年投資倉儲物流地產(chǎn)時將沒有折扣或進行溢價收購。關(guān)注寫字樓的投資者占比繼續(xù)位居次席，為23%。2021年全國寫字樓凈吸納量達到創(chuàng)紀錄的740萬平方米，釋放出寫字樓需求進入新增長周期的強烈信號。

　　CBRE中國區(qū)研究部負責人謝晨表示，2021年，國內(nèi)一線城市物流地產(chǎn)資本化率平均下降14個基點，與寫字樓的資本化率差亦縮減至75個基點左右。鑒于目前高昂的投資意向和充裕的資金，2022年物流倉儲的資本化率預計仍將小幅下行。

　　另類資產(chǎn)方面，數(shù)據(jù)中心持續(xù)獲得投資者關(guān)注，并在2022年的調(diào)查中連續(xù)第三年成為最受關(guān)注的另類資產(chǎn)。投資者對冷鏈物流和生命科學地產(chǎn)的關(guān)注度快速攀升，投資意向分別大幅上升12個和18個百分點。

　　投資策略方面，核心增益型和增值型仍最受投資者青睞。增值型投資是大多數(shù)地產(chǎn)基金的主要投資策略。高技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚城市的商務(wù)園區(qū)改造提升、將酒店改造為長租公寓、老舊倉儲設(shè)施的升級等都是采用這一策略的投資者可以關(guān)注的選項。而大部分機構(gòu)投資者仍然青睞核心型和核心增益型策略。世邦魏理仕認為，2022年機構(gòu)投資者將面臨眾多優(yōu)質(zhì)的投資選擇，包括一線都市圈及物流樞紐的成熟物流資產(chǎn)包、一線城市核心區(qū)位的寫字樓和商務(wù)園區(qū)，以及與運營商合作進行購物中心和長租公寓投資等。

　　今年的調(diào)查結(jié)果顯示，投資者對環(huán)境、社會與治理（ESG）的關(guān)注度大幅上升，表示已經(jīng)考慮將ESG納入投資決策的受訪者占比首次超過半數(shù)，較2021年大幅上升17個百分點至53%，且這一數(shù)值高于亞太區(qū)投資者意向調(diào)查均值9個百分點。與此同時，投資者在ESG資產(chǎn)上的配置有快速增加的趨勢，表示ESG投資占其整體房地產(chǎn)投資比重超過20%的受訪者占比由上年的6%大幅增長至25%。

　　來源：CBRE世邦魏理仕

編輯：wangdc