第一太平戴維斯日前發(fā)布2022年中國房地產(chǎn)市場展望報(bào)告，對中國房地產(chǎn)投資、寫字樓市場、零售市場、物流市場、住宅銷售市場以及服務(wù)式公寓市場進(jìn)行回顧展望。
大宗投資市場
融資成本增加利基資產(chǎn)備受青睞
過去十年，依賴于低成本的融資，中國房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)了爆發(fā)式的增長。2021年起政府對資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域持續(xù)嚴(yán)控，社會融資額增速持續(xù)下探至10%左右，為近五年來最低值。進(jìn)入2022年，隨著政府堅(jiān)持降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的長期目標(biāo)不動搖，預(yù)計(jì)整體的融資環(huán)境不會有大幅改善，開發(fā)商將會繼續(xù)面臨較高的債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)。
隨著境內(nèi)投資者由于資金短缺而放緩收購的腳步，境外投資者也迎來更多機(jī)會。2022年一些受資金端困擾的開發(fā)商可能出售一些非核心資產(chǎn)或?qū)で蠊蓹?quán)融資，市場則可能出現(xiàn)一些折扣較大的收購機(jī)會。此外，預(yù)計(jì)投資者會繼續(xù)把收益率較高的利基資產(chǎn)放入其投資組合中。物流資產(chǎn)一直是投資者青睞的利基資產(chǎn)類別。而隨著物流資產(chǎn)競爭愈發(fā)激烈，包括數(shù)據(jù)中心、制造類產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生命科學(xué)園區(qū)以及長租公寓等資產(chǎn)類別將獲得越來越多的關(guān)注。
辦公市場
數(shù)字經(jīng)濟(jì)驅(qū)動市場繁榮
過去十年，中國數(shù)字化進(jìn)程不斷加速。中國的數(shù)字經(jīng)濟(jì)規(guī)模已從2010年占GDP的20%擴(kuò)大到2020年的39%，預(yù)計(jì)至2025年數(shù)字經(jīng)濟(jì)規(guī)模將達(dá)到人民幣80萬億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重超50%。近期上市獲得融資或現(xiàn)金流充沛的公司正積極尋求辦公空間的升級、擴(kuò)張、整合，或購置辦公用地，或?qū)で蠼⑷珖騾^(qū)域總部。另一方面，科技公司對靈活性的要求，也帶動“隨時(shí)隨地”辦公、小體量總部辦公等逐步成為市場趨勢。
隨著各城市寫字樓市場的持續(xù)增長，及為緩解城市化進(jìn)程中出現(xiàn)資源緊張、交通擁堵等“大城市病”，更多新興商務(wù)區(qū)正在建立和發(fā)展，在刺激市場發(fā)展的同時(shí)也形成了新興與傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)之間的競爭。在今后的五到十年里，這一現(xiàn)有趨勢還將延續(xù)并加速。
零售市場
運(yùn)營時(shí)代來臨 長期投資主導(dǎo)交易
2021年，上海及南京的全年零售供應(yīng)量分別達(dá)到139萬和65萬平方米，創(chuàng)下歷史供應(yīng)高峰，而部分城市如成都、天津的購物中心增量在2017年就已觸達(dá)頂峰。供應(yīng)高峰漸過，商業(yè)運(yùn)營的開發(fā)整合之勢才剛開始。
在開發(fā)市場，未來供應(yīng)極大概率將由優(yōu)質(zhì)開發(fā)商主導(dǎo)。在投資市場，險(xiǎn)資、核心基金也正成為主力買家。中國內(nèi)地零售物業(yè)投資市場總額較2020年顯著復(fù)蘇，達(dá)人民幣578億元，同比上升107%。其中前三大買家收購金額占比則創(chuàng)下近年新高，達(dá)到60%。
而對于中小規(guī)模的投資基金而言，小體量項(xiàng)目的更新改造仍是熱門投資方向，這一領(lǐng)域同樣也為一些小型商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)帶來機(jī)會。從傳統(tǒng)菜市場改造、老廠房更新到社區(qū)商業(yè)，通過改造注入全新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值提升。在為區(qū)域帶來更多消費(fèi)活力的同時(shí)，對就業(yè)、稅收乃至生活環(huán)境的改善，也體現(xiàn)了企業(yè)的社會責(zé)任承擔(dān)，進(jìn)而建立運(yùn)營品牌形象。
物流市場
智慧+可持續(xù)賦能 運(yùn)營效率加速提升
電商的蓬勃發(fā)展、第三方物流的迅猛增長、制造業(yè)向智能制造進(jìn)化等行業(yè)趨勢，從需求端不斷對供應(yīng)鏈提出運(yùn)行效率、準(zhǔn)確性及智慧化運(yùn)作的更高要求。作為整條鏈上最重要的一環(huán)，物流地產(chǎn)亟需積極擁抱落地的科技應(yīng)用，在物理結(jié)構(gòu)及運(yùn)營管理等多方面接納行業(yè)提出的迭代需求。
隨著3060雙碳目標(biāo)的提出，為應(yīng)對未來可能趨嚴(yán)的排放要求以及吸引優(yōu)質(zhì)租戶，物流倉儲業(yè)主或在未來加強(qiáng)對于各范疇碳排放的監(jiān)控。此外通過提升入駐率及租金、降低運(yùn)營成本、減少對電網(wǎng)的依賴亦可對減排做出貢獻(xiàn)。而針對物流租戶，尤其是第三方物流企業(yè)而言，通過踐行可持續(xù)發(fā)展路徑，不僅為企業(yè)營造了良好的外部環(huán)境，亦有效降低了運(yùn)營成本。
住宅銷售市場
調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn) 國/央企及城投主導(dǎo)
至2021年末，住宅市場調(diào)控政策底逐漸顯現(xiàn)，2021年前十一個月的商品住宅成交面積達(dá)到14億平方米，與2020年的低點(diǎn)相近。政策正迎來調(diào)整緩和預(yù)期，但傳導(dǎo)落地仍需時(shí)日。
在土地市場中，獲地企業(yè)逐漸由國企、央企及地方城投占據(jù)主導(dǎo)。一方面由于多數(shù)房企資金端受限，回款壓力較大；另一方面，央企或國企憑借自身穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況及協(xié)助政府維持土地財(cái)政的意愿，在未來成為重點(diǎn)城市的拿地主流。對于中小開發(fā)商而言，在重點(diǎn)城市的一些定制屬性較強(qiáng)、較具挑戰(zhàn)的地塊仍有較好的機(jī)會。
服務(wù)式公寓市場
租戶多元化推動 產(chǎn)品定制化需求
高端服務(wù)式公寓的租戶結(jié)構(gòu)正發(fā)生深遠(yuǎn)的結(jié)構(gòu)性變化。由于中國嚴(yán)格的出入境及防疫隔離措施，外籍客戶在新增租戶中的占比極其有限。同時(shí)，國內(nèi)客戶需求則有所增長，在一定程度上彌補(bǔ)了前者需求下滑帶來的負(fù)面影響。在企業(yè)端，新媒體、IT、生物科技等新興行業(yè)迅速發(fā)展，為高端租賃市場帶來較為充沛的國內(nèi)客戶需求。
而在傳統(tǒng)的商務(wù)型客戶需求之外，以提升居住品質(zhì)、體驗(yàn)舒適生活為主要目的個人租戶數(shù)量也有所增加。更多投資者及運(yùn)營商積極入局，以不同特色的服務(wù)式公寓產(chǎn)品滿足多元化租戶群體的需求。
第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管、高級董事簡可表示，過去二十多年來，房地產(chǎn)行業(yè)為中國市場創(chuàng)造了大量財(cái)富和就業(yè)，但近期卻被諸多不確定因素圍繞。面向未來，房地產(chǎn)應(yīng)與社會發(fā)展的長期理念契合——從資產(chǎn)管理、保障配套到產(chǎn)業(yè)賦能，調(diào)整已成大勢大趨，通時(shí)合變方能制勝立足長遠(yuǎn)。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
